สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ดัน ‘Mortgage Insurance’ ช่วยคนเข้าถึงที่อยู่อาศัย

นับเป็นปรากฎการณ์ครั้งแรกในรอบหลายปี สำหรับการปรับลดลงของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ทั้งระบบของธนาคารพาณิชย์ ตามมติคณะกรรมการการเงิน (กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% จาก 1.75% เหลือ 1.50% โดยมีจุดประสงค์ เป็นมาตรการ กระต้นเศรษฐกิจ ช่วยลดภาระต้นทุนทางการเงิน ทั้งภาคครัว เรือนและธุรกิจ มีผลตั้งแต่วันที่ 13 สิงหาคม 2568

ในทางตรงกันข้าม การพิจารณาปล่อยสินเชื่อใหม่ของธนาคารยังคงเข้มงวด รวมถึงการปฏิเสธสินเชื่อยังมีสูง เป็นเหตุให้ ผู้ประกอบการต้องนำโครงการหมุนเวียนกลับมาขายใหม่ ซํ้าเติมสต๊อกเดิมที่มีอยู่ในตลาด

แม้ว่าจะมีมาตรการรัฐสนับสนุน อย่างลดค่าธรรมเนียมการโอน จดจำนอง มาตรการผ่อนปรน LTV ของธปท. โดยขอรับการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยในทุกประเภทได้100% ก็ตาม แต่มองว่า มาตรการดังกล่าว ทรงตัวและเป็นไปในทิศทางที่เป็นลบ เมื่อเทียบความรุนแรงสถานการณ์เศรษฐกิจ

สะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลง นำมาซึ่งการเปิดตัวโครงการลดลงตามความต้องการตลาด นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่าผลสำรวจของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ในไตรมาส 2 ปี2568 จากกลุ่มผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์กว่า 300 โครงการ

พบว่าการปฏิเสธสินเชื่อยังมีสูง โดยภาพรวมค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 39.8% และค่าสูงสุดที่ 70% วงเงินกู้ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ค่าเฉลี่ย 48.2% ค่าสูงสุด 80.0% วงเงินกู้ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3-7 ล้านบาท ค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 38.1% ค่าสูงสุด 80.0% ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 26.3% ค่าสูงสุด 50.0%

ทั้งนี้กลุ่มวงเงินไม่เกิน 3 ล้านบาทมีอัตราถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงที่สุด ขณะที่ธนาคารที่มีอัตราปฏิเสธสินเชื่อสูงสุด เฉลี่ย 57.9% และปฏิเสธสินเชื่อตํ่าสุดอยู่ที่ 26.1%

ประกอบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ อยู่ในภาวะตกตํ่าอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2566 ไปจนถึง ไตรมาสแรกปี2568 มียอดโอนกรรมสิทธิ์ตํ่าสุดในรอบ 8 ปี สินเชื่อรายย่อยใหม่ลดลงเหลือเพียง 109,368 ล้านบาท (ลดลงจาก Q1/2567 ถึง -10.0%) และยอดคงค้างเริ่มหดตัว อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 45% โดยเฉพาะกลุ่มอาชีพอิสระ ขายของออนไลน์ หรือผู้ไม่มีรายได้ประจํา แม้มีศักยภาพผ่อนชําระได้ ภาคเอกชนพยายามออกมาตรการช่วยเหลือ แต่ธนาคารยังไม่มั่นใจ

ดังนั้น จําเป็นต้องมีภาครัฐเข้ามาหนุนเสริม นอกจากมาตรการรัฐที่มีอยู่เดิมมองว่าแม้จะช่วยได้ไม่เต็มศักยภาพแต่ยังมีความจำเป็นโดยเฉพาะมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง ซึ่งต้องมีมาตรการเสริมเพิ่มเติม

ล่าสุดเมื่อวันที่19 สิงหาคม 2568 สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เสนอแนวทาง มอตเกตอินชัวรัน “Mortgage Insurance” (MI) หรือการคํ้าประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งคล้ายกับบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม บสย.เป็นองค์กรของรัฐบาลไทยที่มีหน้าที่ให้ความช่วยเหลือผู้ประกอบการวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) ในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน โดยการคํ้าประกันสินเชื่อให้กับ SMEs ที่ไม่มีหลักทรัพย์คํ้าประกันเพียงพอ

เช่นเดียวกับ MI หากมีตัวกลาง โดยภาครัฐ เอกชน ร่วมมือกันซึ่งจะช่วยให้สถาบันการเงินมั่นใจในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยไม่ต้องกังวลว่าจะเป็นหนี้เสียตามมา เพราะมีหน่วยงานกลางให้การสนับสนุน ทั้งนี้จะช่วยเสริมโอกาสคนไทยมีบ้าน ขับเคลื่อนอสังหาริมทรัพย์ ฟื้นเศรษฐกิจชาติ

เพื่อให้ผู้มีศักยภาพในการผ่อนชำระแต่ขาดหลักฐานรายได้ โดยเฉพาะกลุ่มอาชีพอิสระ และผู้ประกอบอาชีพออนไลน์ สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น ท่ามกลางสถานการณ์ตลาดที่ชะลอตัวต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2566

“ปัจจุบันประเทศไทยกําลังเผชิญกับความท้าทายเพดานหนี้ ครัวเรือนในระดับสูงต่อเนื่องหลายปี สะท้อนถึงภาระทางการเงิน ของประชาชนที่กระทบต่อความสามารถ ในการใช้จ่าย การลงทุน และการเขาถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย “MI” จึงถูกนําเสนอในฐานะ มาตรการเชิงนโยบายที่มุ่งลดภาระดอกเบี้ยของครัวเรือน เพิ่มสภาพคล่อง และเปิดโอกาสให้ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อบ้านได้มากขึ้น มาตรการเหล่านี้ไม่เพียงช่วยแก้ปัญหาเฉพาะหน้า ยังวางรากฐาน ให้ระบบสินเชื่อและตลาดที่อยู่อาศัยเติบโตอย่างยั่งยืน พร้อมสนับสนุน เศรษฐกิจไทยให้ฟื้นตัวอย่างแข็งแรง”

แนวทางที่เสนอ คือการจัดตั้งกลไกร่วมระหว่างรัฐ ธนาคาร บริษัทประกัน และผู้ประกอบการ คํ้าประกันลูกค้ารายย่อยที่อาจตกในเรื่อง Rating หรือ Scoring บางเรื่องทำให้สัดส่วน LTV ลดลง 10-20% หรือตามหลักเกณฑ์ ข้อตกลงที่องค์กรจะให้การคํ้าประกัน โดยให้รัฐร่วมอุดหนุนค่าเบี้ยคํ้าประกันบางส่วน และใช้พฤติกรรมการผ่อนชำระจริงเป็นเกณฑ์วัดความเสี่ยงแทนหลักฐานรายได้

โดยจุดเด่นของข้อเสนอ MI

1.เปิดโอกาสให้คนไทยมีบ้าน แม้ไม่มีสลิปเงินเดือน

2.ช่วยฟื้นความเชื่อมั่นในระบบสินเชื่อ

3.กระตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์ ฟื้นอสังหาริมทรัพย์

และ4.ขับเคลื่อนเศรษฐกิจระดับฐานรากสู่ระบบรวม

นายสุนทร สะท้อนความก้าวหน้าโครงการดังกล่าวว่าปัจจุบันสมาคมอยู่ระหว่างการจัดทำเอกสารนโยบาย (Policy Paper) และเตรียมนำเสนอต่อกระทรวงการคลัง เพื่อผลักดันสู่การนำร่องในรูปแบบ Pilot Project ภายใน 2 เดือนข้างหน้า

อย่างไรก็ตาม โครงการคํ้าประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ MI เพื่อแก้ไขปัญหาอุปสรรคในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีเงินดาวน์ตํ่าหรือมีลักษณะรายได้ไม่สมํ่าเสมอ เสนอให้จัดทําระบบคํ้าประกันสินเชื่อ MI เพื่อแบ่งปันความเสี่ยงระหว่างสถาบันการเงินและผู้คํ้าประกันภายนอก (Third Party) โดยสถาบันการเงินยังคงปล่อยสินเชื่อใหผู้กู้ตามเกณฑ์ที่กําหนด

ขณะที่ MI จะรับผิดชอบความเสียหายบางส่วนหากเกิดหนี้เสีย มาตรการนี้จะช่วยให้สถาบันการเงินมีความมั่นใจมากขึ้นในการอนุมัติสินเชื่อแก่ผู้ที่มีศักยภาพผ่อนชําระ แต่ขาดหลักประกัน หรือเงินดาวน์เพียงพอ ส่งผลให้ประชาชนเขาถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น และช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ ภาคอสังหา ริมทรัพย์ควบคู่ไปกับการรักษาเสถียรภาพระบบการเงินของประเทศ

“มอตเกตอินชัวรัน ช่วยการปฏิเสธสินเชื่อลดลง ที่ผ่านมา แบงก์รีเจ็กต์เรต 5% ต้องเรียกคุย แต่ตอนนี้ ปฏิเสธไปถึง 40-50% โดย ผู้รับประโยชน์คือ ผู้ได้รับสินเชื่อ และผู้ประกอบการ กลุ่มตกสกอร์ กลุ่มเป้าหมายราคาบ้านไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งชนชั้นกลาง เดือดร้อนสูงสุดระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ขอให้ รับมอตเกตอินชัวรันคุม 20% ดอกเบี้ย ผ่อนแบบขั้นบันได ไม่มี ฮันนีมูน 3 ปี 3% และกระโดดไปที่ 7% เหมือนปัจจุบัน โดยสมาคมฯเตรียมหารือสมาคมธนาคารไทยรูปแบบเหมือนบสย.ช่วยให้คนเข้าถึงสินเชื่อสูงขึ้น ตัวอย่างในอเมริกา ฮ่องกง ใช้กัน”

นอกจากนี้ยังมีข้อเสนอมาตรการภาครัฐปี2568 ขยายสิทธิการเช่าระยะยาว (ทรัพยอิงสิทธิ์) เดิมเช่าได้ ไม่เกิน 30 ปี โดยร่างแก้ไขเพิ่มเป็น 50 ปี ต่อสัญญาได้อีกครั้งไม่เกิน 50 ปี รวมสิทธิการเช่าได้สูงสุด 99 ปี (ต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดิน) การถือครองห้องชุดของชาวต่างชาติ เดิมถือครองได้ ไม่เกิน 49% ของพื้นที่อาคาร ให้ขยายเป็น 75% ภายใต้เงื่อนไข จํากัดพื้นที่โครงการและพื้นที่นําร่อง สิทธิออกเสียงในนิติบุคคลอาคารชุดยังจํากัด ไม่เกิน 49%

รวมถึงมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมโอน-จํานอง (ด้านที่อยู่อาศัย) คณะรัฐมนตรี (ครม.)มีมติเมื่อ 8 เม.ย. 2568 และประกาศใน ราชกิจจานุเบกษา 22 เม.ย. 2568 ลดค่าจดทะเบียนโอนและจํานองเหลือ 0.01% (จากเดิมโอน 2% และจํานอง 1%)

เงื่อนไข ราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท วงเงินจํานองไม่เกิน 7 ล้านบาท สําหรับ บุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ใช้สิทธิได้ระหว่าง 22 เม.ย. 2568-30 มิ.ย. 2569 ที่ยังจำเป็นและมองว่าสัดส่วนราคาดังกล่าวมีความเหมาะสม และล่าสุดมติ ปรับลดอัตราดอกเบี้ยคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติเอกฉันท์ปรับลด อัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% จาก 1.75% เหลือ 1.50%

จุดประสงค์เป็นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ และ ช่วยลดภาระต้นทุนทางการเงิน ทั้งภาคครัวเรือนและธุรกิจ มีผลตั้งแต่วันที่ 13 ส.ค. 2568 โดยนายสุนทรเสนอผู้ว่าฯธปท.คนใหม่ มองนโยบาย “ลึกและยาวนาน” อย่างการลดดอกเบี้ยให้ตํ่าลงไปจนกว่าเศรษฐกิจประเทศจะขยายตัวโตกว่า 3 %

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจปีที่ 45 ฉบับที่ 4,125 วันที่ 24 - 27 สิงหาคม พ.ศ. 2568