เจาะลึก “ที่ดิน RCA” พุ่งไม่หยุด สู่ทำเลทอง “มิกซ์ยูส” ใจกลางกรุงฯ

โครงการรอยัล ซิตี้ อเวนิว หรือ RCA หรือ “ที่ดินย่าน RCA” บริเวณเส้นทางโครงการรถไฟสายบางซื่อ – คลองตัน 1 ในพื้นที่สำคัญที่อยู่ภายใต้การดูแลของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) รวมพื้นที่ประมาณ 124,844 ตารางเมตร หรือคิดเป็น 78 ไร่ 11 ตารางวา

โดย รฟท. ได้ให้บริษัท นารายณ์ร่วมพิพัฒน์ จำกัด เช่าพื้นที่ตั้งแต่วันที่ 3 ตุลาคม 2535 สัญญาเช่าได้สิ้นสุดลงตั้งแต่วันที่ 2 ตุลาคม 2565 อายุสัญญาเช่า 30 ปี

ทั้งนี้ในปีสุดท้ายชำระค่าเช่า ค่าธรรมเนียม รวม 14,774,664.86 บาท แต่เนื่องจากพื้นที่ย่าน RCA เป็นแหล่งท่องเที่ยว รฟท.จึงขยายสิทธิ์การใช้ประโยชน์ให้

ปัจจุบันทาง บริษัท นารายณ์ร่วมพิพัฒน์จำกัด ได้ชำระค่าเช่าที่ดินในปี 2565-2566 มาแล้ว โดยอัตราค่าเช่าที่ทั้ง 78 ไร่ อยู่ที่ 9 ล้านบาทต่อปี เป็นตัวเลข ณ ปี 2531

ล่าสุดแหล่งข่าวจากบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ความคืบหน้าสัญญาพื้นที่ย่าน RCA (บริเวณเส้นทางโครงการรถไฟสายบางซื่อ - คลองตัน)

ขณะนี้บริษัทอยู่ระหว่างเจรจาการต่อสัญญาดังกล่าวรวมทั้งเงื่อนไขสัญญากับเอกชนผู้เช่ารายเดิม โดยให้สิทธิสัญญาสัมปทานตามกฎหมาย ระยะเวลา 30 ปี คาดว่าการเจรจาแล้วเสร็จภายใน 2-3 เดือน

ในอดีตย่านสถานบันเทิงที่คึกคักอย่าง RCA หรือ Royal City Avenue กำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ จากการที่ภาครัฐกำหนดให้พื้นที่นี้เป็นหนึ่งในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงสำหรับการพัฒนา

ปัจจุบัน RCA ได้ถูกยกระดับสู่ทำเลทองแห่งใหม่ใจกลางกรุงเทพฯ ด้วยจุดเด่นที่สำคัญหลายประการ

นอกจากนี้ทำเลที่ดินสามารถเข้าถึงสถาที่สำคัญที่โดดเด่นไม่น้อย โดยพื้นที่ RCA ตั้งอยู่บนถนนพระราม 9 เชื่อมต่อกับถนนสายหลักหลายสาย ทั้งถนนเพชรบุรีตัดใหม่, ถนนอโศก-ดินแดง, และถนนรัชดาภิเษก

อย่างไรก็ดีการเชื่อมต่อที่สำคัญนี้ทำให้การเดินทางสะดวกสบายอย่างยิ่ง อีกทั้งยังอยู่ใกล้ทางด่วนพิเศษศรีรัช และในอนาคตจะมีสถานีรถไฟฟ้าสายสีเทา (วัชรพล-พระราม 9-ท่าพระ) เพิ่มเข้ามา ซึ่งจะยิ่งเพิ่มมูลค่าให้กับทำเลนี้

ไม่เพียงเท่านั้นโครงสร้างพื้นฐานที่ครบครัน โดยเฉพาะบริเวณโดยรอบ RCA เป็นที่ตั้งของโรงพยาบาลชั้นนำ เช่น รพ.ปิยะเวท, รพ.กรุงเทพ, ห้างสรรพสินค้า อย่าง เซ็นทรัลพระราม 9, ฟอร์จูนทาวน์, อาคารสำนักงานขนาดใหญ่ และโรงแรมชั้นนำ ทำให้เป็นทำเลที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตและการทำงานได้อย่างสมบูรณ์แบบ

ด้านศักยภาพของที่ดิน RCA ซึ่งเป็นที่ดินขนาดใหญ่และผังเมืองที่เปิดกว้างสำหรับโครงการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ RCA จึงกลายเป็นเป้าหมายของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่ต้องการสร้างโครงการแบบผสมผสาน (Mixed-Use)

ทั้งคอนโดมิเนียม, อาคารสำนักงาน, โรงแรม, และรีเทล เพื่อตอบรับความต้องการที่หลากหลายของผู้อยู่อาศัยและผู้ทำงานในอนาคต

ทั้งนี้การเปลี่ยนแปลงของทำเล ส่งผลให้มูลค่าประเมินที่ดินในพื้นที่ RCA มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด หากเทียบกับในอดีตที่ทำเลนี้ถูกประเมินราคาต่ำกว่า 300,000 บาทต่อตารางวา

ปัจจุบันราคาประเมินโดยกรมธนารักษ์สำหรับที่ดินที่ติดถนนพระราม 9 อยู่ที่ประมาณ 500,000-600,000 บาทต่อตารางวา แต่ราคาซื้อขายจริงในตลาดสูงกว่านั้นมาก

จากข้อมูลการซื้อขายล่าสุดและจากการประเมินของบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่าที่ดินแปลงใหญ่ใน RCA มีมูลค่าซื้อขายสูงถึง 1-1.3 ล้านบาทต่อตารางวา

สำหรับที่ดินที่พัฒนาเป็นอาคารสูงได้ ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของนักลงทุนในศักยภาพของทำเล และเป็นราคาที่เทียบเคียงได้กับทำเลทองชั้นนำอื่น ๆ ในกรุงเทพฯ เช่น สุขุมวิทตอนกลาง, อโศก, หรือทองหล่อได้เลยทีเดียว

นอกจากนี้การเข้าซื้อที่ดินและพัฒนาโครงการของกลุ่มทุนยักษ์ใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มสิงห์ เอสเตท, ทีซีซี แลนด์ หรือกลุ่มมหาทุนรายอื่น ๆ ในบริเวณใกล้เคียง

ยิ่งเป็นเครื่องยืนยันว่า RCA ไม่ใช่เพียงแค่ย่านสถานบันเทิงอีกต่อไป แต่ได้ก้าวขึ้นเป็น “ทำเลทองแห่งอนาคต” ที่มีมูลค่าสูงและเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่น่าจับตามองมากที่สุดสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน