3 สมาคมอสังหาฯ กระทุ้งรัฐเร่งแก้วิกฤติหนี้ ผ่อนปรนเงื่อนไข
ท่ามกลางความกังวลเรื่อง “หนี้ครัวเรือน” ที่พุ่งแตะระดับ 13.5 ล้านล้านบาท พร้อมตัวเลขหนี้เสีย (NPL) ที่สูงกว่า 1.2 ล้านล้านบาท หนึ่งในตัวแปรที่รัฐไม่อาจมองข้ามคือ “หนี้ที่อยู่อาศัย” แม้จะมีสัดส่วนไม่สูงเท่าหนี้อื่น แต่กำลังกลายเป็นลูกระเบิดลูกใหญ่! หากปล่อยไว้อาจกระทบทั้งระบบเศรษฐกิจในระยะยาว
ทั้งนี้ เมื่อต้นเดือนส.ค. คณะอนุกรรมการแก้ไขปัญหาหนี้บ้าน ภายใต้คณะกรรมการกำกับการแก้ไขหนี้สินของประชาชนรายย่อย มีนายกิตติรัตน์ ณ ระนอง เป็นประธาน ได้ประชุมนัดแรก โดยมี 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ใหญ่เข้าร่วม ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย
โดยวาระสำคัญของการหารือ กล่าวคือ 1.เพื่อให้ลูกหนี้มีความสามารถในการผ่อนต่อเนื่อง และยังเป็นเจ้าของทรัพย์อยู่ 2.คนต้องการซื้อที่อยู่อาศัย มีโอกาสมากขึ้นในการได้รับสินเชื่อจากธนาคาร นำไปสู่การเสนอแนวทาง “ลดภาระดอกเบี้ยระยะยาว” เพื่อเพิ่มโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อบ้าน และป้องกันไม่ให้หนี้บ้านกลายเป็นหนี้เสียในอนาคต
ดอกเบี้ยหลัง 3 ปี พุ่งแรง คนผ่อนไม่ไหว
สุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า จากการแลกเปลี่ยนข้อมูลในการประชุม พบสถานการณ์ปัจจุบัน คือ ลูกหนี้บ้าน จำนวนมากผ่อนไม่ไหวหลัง 3 ปีไปแล้ว เพราะหมดช่วงโปรโมชั่นสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ3 ปีแรก (เฉลี่ย 3% ต่อปี) ดอกเบี้ยจะเปลี่ยนจากคงที่ต่ำ เป็น MRR (Minimum Retail Rate) ลอยตัว (เฉลี่ย 6% ต่อปี) ซึ่งสูงเป็น 2 เท่าของช่วง 3 ปีแรก ทำให้ภาระเพิ่มสูงทันที
นอกจากภาระดอกเบี้ยที่ถีบตัวสูงขึ้น ปัจจัยสำคัญที่ซ้ำเติมกำลังซื้อของประชาชนคือ “หนี้บัตรเครดิต” และ “หนี้นอกระบบ” ที่อัตราดอกเบี้ยสูงยิ่งกว่าดอกเบี้ยบ้าน MRR ปัจจุบันดอกเบี้ยบัตรเครดิตกรณีผิดนัดชำระหนี้ สูงถึง 16-25% ซึ่งกระทบรายได้ประจำอย่างรุนแรง
“ยิ่งเป็นหนี้นอกระบบ ยิ่งโดนคิดเป็นรายวัน ส่งผลให้กลุ่มผู้กู้ใหม่ในตลาดที่อยู่อาศัย ขอสินเชื่อไม่ผ่านถึง 40-45% ด้วยเหตุผลรายได้ประจำไม่พอเพียง และหนี้สินเดิมคงค้างชำระมีสูง”
3 แนวทางใหญ่ แก้หนี้บ้านอย่างยั่งยืน
สำหรับข้อเสนอต่อแนวทางแก้หนี้บ้านอย่างยั่งยืน ประกอบด้วย 1.แก้หนี้เสียปัจจุบัน พุ่งเป้าไปยังหนี้บ้านที่เป็น NPL อยู่แล้ว โดยให้ภาครัฐพิจารณาปรับปรุงโครงการ “คุณสู้ เราช่วย” ให้ลูกหนี้เข้าถึงได้ง่ายขึ้น มีเงื่อนไขผ่อนปรน และเจาะกลุ่มผู้มีหนี้หลายประเภท
2. ป้องกันการสร้างหนี้เสียในอนาคต ซึ่งแนวทางสำคัญคือ การผลักดันให้มี Mortgage Insurance หรือประกันสินเชื่อบ้านช่วง 3-5 ปีแรก เป็นการค้ำประกัน 20%แรกของวงเงินกู้ เพื่อสร้างความมั่นใจให้สถาบันการเงินกล้าปล่อยสินเชื่อให้กลุ่มที่มีความเสี่ยงอยู่บ้าง เช่น กลุ่มที่มีรายได้ปานกลางถึงสูง แต่รายได้ไม่ได้เข้าประจำสม่ำเสมอทุกเดือน เช่น ฟรีแลนซ์ หรือกลุ่มอาชีพอิสระ
3. แยกนิยาม “หนี้บ้าน” ออกจากหนี้ครัวเรือนอื่น โดย “หนี้ที่อยู่อาศัย” มีหลักทรัพย์ค้ำประกัน และใช้เพื่อการอยู่อาศัยจริง จึงควรได้รับการพิจารณาแยกต่างหากจากหนี้บริโภค เช่น บัตรเครดิต หรือสินเชื่อส่วนบุคคล เพื่อให้เกิดมาตรการที่เหมาะสม ไม่ใช่ใช้บรรทัดฐานเดียวกัน
จี้รัฐเร่ง“เปิดทางสินเชื่อ” ให้กู้ผ่านได้จริง
พรนริศ ไชยชวนสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า เมื่อผู้กู้จำนวนมากไม่สามารถผ่านการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ ทางออกหนึ่งคือ การให้สถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐเป็นผู้นำปล่อยกู้ ด้วยเกณฑ์ที่ยืดหยุ่นแต่ยังอยู่ในกรอบบริหารความเสี่ยงที่เหมาะสม
“โมเดลใหม่ที่เรานำเสนอจะต้องรวมถึงบทบาทของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และธนาคารออมสินในการช่วยปล่อยกู้ให้ผู้ถูกปฏิเสธจากแบงก์พาณิชย์”
ดอกเบี้ยต้องลดตามนโยบาย
นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เสนอด้วยว่า รัฐควรผลักดันให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยจริงของหนี้บ้านเดิมลง พร้อมทั้งเพิ่มสภาพคล่องให้กับธนาคารรัฐ เช่น ธอส. เพื่อเร่งการปล่อยกู้ และ รีไฟแนนซ์บ้านเดิมในอัตราเดียวกับบ้านใหม่
“สินเชื่อบ้านเดิมควรได้อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงตามดอกเบี้ยนโยบาย ไม่ใช่สูงเหมือนที่เป็นอยู่ โดยเฉพาะเมื่อผู้กู้มีประวัติผ่อนดี”
สัญญาณอันตราย “หนี้บ้านใกล้เสีย”พุ่ง
ทั้งนี้ ตัวเลขจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ณ ไตรมาสแรกของปี 2568 ระบุว่า หนี้ที่อยู่อาศัยในประเทศไทยอยู่ที่ 5.142 ล้านล้านบาท ในจำนวนนี้ หนี้เสีย (NPL) มูลค่า 249,000 ล้านบาท หนี้ใกล้เสีย (SM) 176,000 ล้านบาท
หนี้บ้านที่มีปัญหาเหล่านี้อาจเป็นจุดเริ่มต้นของวิกฤติหนี้ในระดับระบบหากไม่เร่งแก้ไข
โจทย์ใหญ่รัฐบาลกับเวลาที่มีจำกัด
อย่างไรก็ดี แนวทางจาก 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ เป็นภาพสะท้อนจากภาคธุรกิจที่อยู่ใกล้ชิดกับ “ผู้กู้จริง” มากที่สุด ข้อเสนอที่ผสมผสานทั้งการ “แก้หนี้เก่า-ป้องกันหนี้ใหม่-ออกแบบสินเชื่อที่ยืดหยุ่น” คือชุดเครื่องมือที่ภาครัฐควรรับฟัง และนำไปใช้จริง
เพราะเมื่อหนี้บ้านกลายเป็นหนี้เสีย สิ่งที่เสียหายไม่ใช่แค่สถิติทางเศรษฐกิจ แต่คือ ชีวิตของคนธรรมดาที่สูญเสีย “บ้าน” ซึ่งเป็นรากฐานของความมั่นคงในชีวิตอย่างแท้จริง
พิสูจน์อักษร….สุรีย์ ศิลาวงษ์