กมลภพ วีระพละ มอง ‘พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยน’ซื้อที่อยู่อาศัย ราคาพอเพียง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญความท้าทาย ทั้งเศรษฐกิจโลกผันผวน เศรษฐกิจภายในประเทศเปราะบาง กำลังซื้อหายไปจากตลาด แม้ว่าผลกระทบจากกำแพงภาษีสหรัฐอเมริกาจะผ่อนคลายลง รวมถึงมีมาตรการรัฐเข้ามาสนับสนุน แต่ผู้ประกอบการต่างชะลอการเปิดตัวโครงการลง โดยประเมินว่าสถานการณ์ในช่วงครึ่งปีหลังยังไม่น่าไว้วางใจ
สอดรับกับ นายกมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ สะท้อน ภาพรวมสถานการณ์ที่อยู่อาศัยในไตรมาส2/2568 มีความเสี่ยงคล้ายไตรมาส1 แต่คลี่คลายลงในระดับหนึ่งจาก “ภาษีทรัมป์” และการลดดอกเบี้ยเงินกู้ของทุกธนาคารลงตามมติคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ซึ่งช่วยลดภาระผู้กู้รายย่อยได้มากดังนั้นทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะดีขึ้น แต่ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศลดลงเฉลี่ย 10% โดยแนวราบมีอัตราลดลง 7%
“สถานการณ์ตลาดอสังหา ริมทรัพย์แนวโน้มดีขึ้นเนื่องจากมีมาตรการ ลดค่าโอน จดจำนอง และมาตรการผ่อนคลาย LTV ดังนั้นไตรมาส2 จึงทำให้ตลาดดีขึ้น และเมื่อดู 3 ปีย้อนหลังจะเห็นว่า ไตรมาส 1 ถึงไตรมาส 4 มูลค่า การโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ยอยู่ที่ 1 หมื่นล้านบาทมาโดยตลอด ดังนั้นปีหน้าก็เช่นเดียวกันอย่างไรก็ตาม ภาพรวมน่าจะใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมาทั้งเชิงปริมาณและมูลค่าซึ่งจะติดตามดูสถานการณ์ ในไตรมาส 4 อย่างใกล้ชิดอีกครั้ง แต่มองว่าครึ่งปีหลังน่าจะชะลอตัวลงมากกว่าครึ่งแรกจากภาษีทรัมป์, ปมไทย-กัมพูชา และนักท่องเที่ยวต่างชาติลดลง”
แผ่นดินไหว กระทบสั้น เมียนมาช้อปพุ่ง
ขณะที่แผ่นดินไหว มีผลกระทบระยะสั้นเพียง 1 เดือน แต่หลังจากนั้น เดือนเมษายนเป็นต้นมาเริ่มดีขึ้นแต่เฉลี่ยยอดโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 900 หน่วย เดือนเมษายนโอน 1,000 หน่วย พฤษภาคม และมิถุนายน กลับมาเป็นปกติ ที่น่าจับตาอย่างมาก ต่างชาติโดยเฉพาะจีนซึ่งเป็นกำลังซื้อหลักของไทย มียอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลง ตามทิศทางของนักท่องเที่ยวที่ลดลง
แต่สำหรับเมียนมาแล้วกลับมียอดโอนกรรมสิทธิ์ที่เพิ่มขึ้น โดยมีผลพวงมาจากแผ่นดินไหว ซึ่งชาวเมียนมาที่มีเงินจะซื้อห้องชุดเก็บไว้สะท้อนความมั่นใจมาตรฐานการก่อสร้างของไทย แม้ภาพรวมทั้งประเทศมูลค่ายอดโอนกรรมสิทธิ์จะลดลง แต่สำหรับ จังหวัดหัวเมืองท่องเที่ยวสำคัญ อย่างภูเก็ต ระยอง นครราชสีมา ฯลฯผู้ประกอบการมีความมั่นใจเพราะสถานการณ์ตลาดดีขึ้น
พฤติกรรมเปลี่ยน คนซื้อห้องเล็กลง-ราคาถูก แม้รายได้ดี
นายกมลภพเล่าว่า อีกสัญญาณการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญหลังเศรษฐกิจชะลอตัว พบว่าความต้องการที่อยู่อาศัยราคาถูก บ้านหลังเล็ก กลับได้รับความสนใจกลุ่มที่เช่าเมื่อมีรายได้มากขึ้นเปลี่ยนเป็นซื้อแม้ว่าจะมีรายได้ที่ดี แต่พฤติกรรมเปลี่ยนไป จะพิจารณาซื้อห้องขนาดเล็ก รายได้เท่าใด ซื้อเท่านั้น ซื้อพอเพียงส่งผลให้ตัวเลขบ้านขนาดเล็กขยายตัว
สะท้อนจากตัวเลขศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่าที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่1ล้านบาท แต่ไม่เกิน 1.5ล้านบาท ยอดโอนกรรมสิทธิ์ 3,484หน่วย ในไตรมาส2 ของปีนี้เป็นบวกที่23.6% เมื่อเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ 2,819หน่วยในขณะที่ระดับราคาอื่นเป็นลบทั้งหมด ส่วนบ้านมือสองสัดส่วนดีขึ้นคือราคาถูก ทำเลดี คนให้ความสนใจซื้อมากขึ้น
"ภาพรวม ยอดบ้านใหม่ ความต้องการมีอยู่แต่ลูกค้าเปลี่ยนไปซื้อบ้านราคาถูกมากขึ้น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ปล่อยสินเชื่อ 1.4 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 10% บ้านใหม่มีความท้าทายแต่ภาพรวม สินเชื่อประมาณการมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์บวก-ลบ 1% ใกล้เคียงปีที่ผ่านมา"
ต่างชาติโอนลดลงตามนักท่องเที่ยว
ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ ลดลง 22 % มีผลมาจากนักท่องเที่ยวที่ปรับตัวลดลงเมียนมา 33% เพิ่มขึ้น เดิมรัสเซียที่สอง แต่ขยับขึ้น สหรัฐฯเริ่มมีเข้ามาซื้อ ซึ่งสังเกตความสัมพันธ์เกี่ยวกับท่องเที่ยว ดังนั้นยอดโอนกรรมสิทธิ์ชะลอตัวตาม ขณะสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบเพิ่มขึ้น 22% โดยไตรมาส 2 อานิสงส์มาจากมาตรการรัฐซึ่งเป็นข่าวดี จะเห็นว่าทุกปี ไตรมาส 3 และ 4 ทรุดลง ยกเว้นปีนี้ มองว่าแนวโน้ม ไตรมาสที่เหลือน่าจะดีขึ้น
ส่วนสินเชื่อปล่อยใหม่ทั้งประเทศลบ 3% ใกล้เคียงปีก่อน ที่ 5.8 แสนล้านบาท โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ ตั้งเป้าแสนล้านบาท โครงการใหม่ที่ผ่านมาเดิมมีจำนวนมากกว่าปีก่อนแต่สถานการณ์ แผ่นดินไหว อัตราภาษีทรัมป์เดิมที่ 36% ทำให้เปิดโครงการตัวชะลอลงลบ 17% มูลค่าชะลอลบ 22% ยอดขายที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงภาพรวมเปลี่ยนมือในกลุ่มมือสองมากขึ้น จะเห็นว่าค้างสต๊อก ไตรมาส 2 เทียบไตรมาส 1 ลดลง 2% มีผลพวงมาจาก โครงการใหม่ไม่เปิดตัว ทำให้บ้านคงค้างได้ระบายสต๊อก โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ปล่อยสินเชื่อ หากผู้ประกอบการเห็นสต๊อกลดลง อาจกลับมาเปิดตัวโครงการเพิ่มได้
อย่างไรก็ตามต้องจับตาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิดโดยเฉพาะการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์แต่สำหรับ ธนาคารอาคารสงเคราะห์แล้ว นับเป็นผู้นำการช่วยเหลือผู้บริโภคให้เข้าถึงที่อยู่อาศัยและพร้อมดูแลภาระหนี้ทั้งระบบ โดยเฉพาะล่าสุดมีแผน แก้ไขพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ปลดล็อค การปล่อยสินเชื่อกลุ่มอื่น นอกจากที่อยู่อาศัย เพื่อช่วยผู้บริโภคปลดเปลื้องภาระหนี้โดยเฉพาะบัตรเครดิต !!
หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,126 วันที่ 28 - 30 สิงหาคม พ.ศ. 2568