ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ ตอบทุกคำถาม “อสังหาฯ” ไทยวิกฤติจริงหรือเป็นโอกาสทองซื้อ “ของดีราคาถูก”
ท่ามกลางกระแสข่าวที่หลายคนกังวลถึง “วิกฤติ” ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่หนักที่สุดในรอบหลายปี จากปัจจัยลบรุมเร้า ทั้งสภาวะเศรษฐกิจ กำลังซื้อที่ลดลง และความเข้มงวดของสถาบันการเงิน
Thairath Money ชวนหาคำตอบกับประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS) เพื่อเจาะลึกถึงสถานการณ์ที่แท้จริง ในรายการThairath Money Night Stand EP.13
นี่คือ “วิกฤติ” หรือจริงๆ แล้วคือ “โอกาส” ถึงเวลาแล้วหรือยัง ที่คนไทยจะได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ใช่ ?
ทุก “วิกฤติ” ย่อมมี “โอกาส”
ประพันธ์ศักดิ์ มองว่า แม้สถานการณ์ปัจจุบันจะมีความเป็นวิกฤติอยู่จริง จากปัจจัยทางเศรษฐกิจ ดอกเบี้ย และความเข้มงวดของสถาบันการเงิน แต่เขาไม่อยากให้มองเป็นวิกฤติเพียงอย่างเดียว
แต่มองว่านี่คือ “ระยะปรับตัว” เพราะในทุกสถานการณ์ย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอ สถานการณ์เช่นนี้เป็นตัวกระตุ้นให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวด้านต่างๆ เพื่อความอยู่รอด ดังนั้น คำว่า "ระยะปรับตัว" จึงเหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันมากที่สุด
ขณะที่หลายคนกังวลว่าการที่ผู้ประกอบการหลายรายหันมาทำโปรโมชั่นลดราคา จะนำไปสู่สงครามราคาหรือไม่ ประพันธ์ศักดิ์ ชี้ว่า การลดราคาที่เกิดขึ้นเป็นกลไกปกติ ซึ่งเกิดขึ้นมาสักระยะหนึ่งแล้ว
ผู้ประกอบการ (Developer) จำเป็นต้องลดราคาลงมาเพื่อให้ผู้ซื้อสามารถเข้าถึงได้ ในภาวะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง เพื่อให้ Supply และ Demand ได้มาเจอกัน ประกอบกับการที่ผู้ประกอบการต้องการกระแสเงินสดเข้ามาในบริษัท
อย่างไรก็ตาม ข้อมูลผลประกอบการครึ่งปีแรกของผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ 40 ราย พบว่า 22 รายยังคงมีกำไร โดยมีกำไรเฉลี่ยอยู่ที่ 6-7% และบางรายมีกำไรเกิน 10% ด้วยซ้ำ ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่น่าพอใจในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้
รากเหง้าของปัญหา คือ ค่าใช้จ่ายอื่นที่พุ่งขึ้น
วิกฤติที่เกิดขึ้นจริง ๆ เกิดจากความสามารถในการกู้ของผู้ซื้อที่ลดน้อยลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารที่ยังคงอยู่ในระดับสูงเกิน 50% ทำให้การเป็นเจ้าของบ้านทำได้ยากขึ้น
ทั้งนี้ ผู้พัฒนาอสังหาฯ ส่วนใหญ่ได้ใช้ข้อมูลเป็นฐานในการพัฒนาโครงการมาโดยตลอด โดยเล็งเห็นว่ากลุ่มเป้าหมายหลักซึ่งมีรายได้เฉลี่ย 50,000-80,000 บาท มีกำลังซื้อที่เหมาะสมกับอสังหาริมทรัพย์ระดับราคา 2-4 ล้านบาท
แต่สถานการณ์ปัจจุบันได้เปลี่ยนไป เมื่อคนกลุ่มนี้กลับเป็นกลุ่มที่มีหนี้สินค่อนข้างสูง ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับพอร์ตผลิตภัณฑ์ของตนเองลงมาสู่ตลาดที่เข้าถึงง่ายขึ้น สะท้อนให้เห็นผ่านโครงการคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทที่ถูกเปิดตัวสู่ตลาดเป็นจำนวนมากในช่วงที่ผ่านมา
อย่างไรก็ตาม ความต้องการซื้อยังคงมีอยู่จริง สะท้อนจากยอดขายของผู้ประกอบการที่ไม่ลดลง แม้ผู้ซื้อรายเดิมจะถูกปฏิเสธสินเชื่อ แต่ก็ยังมีผู้ซื้อรายใหม่เข้ามาอยู่เสมอ นอกจากนี้ ตลาดของนักลงทุนที่ใช้เงินเย็น ซึ่งมองหาอสังหาฯ ราคาดีเพื่อนำมาปล่อยเช่าสร้างรายได้ ก็ยังคงไปได้ดี
แม้ข้อมูลจะชี้ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ยปีละ 4-5% ซึ่งเป็นอัตราที่ใกล้เคียงกับการเติบโตของความสามารถในการใช้จ่ายของผู้บริโภค แต่ปัญหาที่แท้จริงคือ ค่าครองชีพประจำวันที่ทะยานสูงขึ้น ทำให้เงินที่เหลือสำหรับเก็บออมหรือผ่อนบ้านมีน้อยลง นี่คือสาเหตุหลักที่ทำให้คนรู้สึกว่าการมีบ้านเป็นเรื่องยากขึ้น
ซัพพลายล้นตลาด แค่ความรู้สึก?
ประพันธ์ศักดิ์ ยืนยันว่า ซัพพลายไม่ได้ล้นตลาดอย่างที่เข้าใจกัน ข้อมูลล่าสุดในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีหน่วยเหลือขายอยู่ประมาณ 210,000 หน่วย ซึ่งตามปกติจะสามารถระบายได้หมดภายใน 2-3 ปี
เพียงแต่ระยะเวลาในการระบายนั้นนานขึ้นกว่าในอดีต (จากเดิม 1-1.5 ปี) ทำให้เกิดความรู้สึกว่าของเหลือเยอะ นอกจากนี้ ผู้ประกอบการเองก็ได้ปรับตัวโดยลดการเปิดตัวโครงการใหม่ลงแล้ว
อย่างไรก็ตาม จากผลการวิจัยล่าสุด พบว่าทำเลคอนโดมิเนียมที่ยังคงเป็นที่ต้องการสูง 3 อันดับแรก ได้แก่
- รัชดาภิเษก-ลาดพร้าว-รัชโยธิน ในระดับราคา 2-4 ล้านบาท
- รัชดาฯ-พระราม 9-เพชรบุรีตัดใหม่ ในระดับราคา 1-3 ล้านบาท
- สุขุมวิทตอนปลาย (อ่อนนุช-บางจาก-บางนา) ในระดับราคา 1-3 ล้านบาท
ปัจจัยที่ทำให้ทำเลเหล่านี้ได้รับความนิยม ไม่ใช่แค่การเกาะแนวรถไฟฟ้า แต่เป็น "เวลาในการเดินทาง" ผู้บริโภคยอมรับโครงการที่อาจจะไม่ได้ติดสถานีรถไฟฟ้าแบบ 0 เมตร แต่สามารถเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้ภายใน 30-45 นาที
นอกจากนี้ ทำเลดังกล่าวยังต้องตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิต มีแหล่งกิน-ใช้ หรือใกล้ที่ทำงานด้วย
เทรนด์ “เช่า” มาแรงในคนรุ่นใหม่
ประพันธ์ศักดิ์ ชี้ให้เห็นว่า สำหรับเทรนด์ที่คนรุ่นใหม่หันมาเช่าที่อยู่อาศัยมากขึ้น มองว่าไม่ได้เป็นเพียงเพราะความสามารถในการซื้อลดลง แต่เป็นเพราะคนรุ่นใหม่ยังไม่แน่ใจในทิศทางอนาคตของตนเอง
การซื้อบ้านเป็นการผูกมัดระยะยาว พวกเขาจึงเลือกที่จะเช่าเพื่อความยืดหยุ่น แต่ลึกๆ แล้วทุกคนยังอยากเป็นเจ้าของ เห็นได้จากกรณีที่ผู้เช่าหลายคนตัดสินใจขอซื้อห้องที่ตัวเองเช่าอยู่เมื่อรู้สึกว่าลงตัวแล้ว
สำหรับนักลงทุน การซื้อเพื่อปล่อยเช่ายังคงคุ้มค่าอย่างมาก โดยมีผลตอบแทน (Yield) เฉลี่ยในตลาดสูงถึง 5-8% แนะนำให้นักลงทุนมือใหม่มองหาทำเลที่อยู่ใกล้แหล่งงาน เพื่อให้แน่ใจว่าจะมีผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง
ยุคทองอสังหาฯ สำหรับคนที่มีความพร้อม
สำหรับผู้ซื้อไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อการลงทุน ประพันธ์ศักดิ์มองว่าช่วงเวลานี้คือ “โอกาสทอง” ในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพราะในตลาดมีตัวเลือกที่หลากหลายในระดับราคาที่เหมาะสม ถือเป็นยุคทองสำหรับคนที่มีความพร้อมในการซื้ออย่างแท้จริง
สำหรับคนอยากมีบ้าน ให้สำรวจความพร้อมของตัวเอง หากมีเงินดาวน์ 10-20% และมีความสามารถผ่อนต่อเดือนได้ที่ 30-35% ของรายได้ ก็สามารถตัดสินใจซื้อได้เลย
แต่หากยังไม่พร้อม การ "เช่าก่อนซื้อ" ก็เป็นทางเลือกที่ดี ซึ่งปัจจุบันมีผู้ประกอบการหลายรายทำโครงการที่สามารถเปลี่ยนค่าเช่าเป็นเงินดาวน์ได้
สำหรับนักลงทุน มองว่ายังคงเป็นโอกาสที่ดีในการลงทุน แต่หัวใจสำคัญคือ ต้องเลือกทำเลที่มั่นใจว่าจะมีผู้เช่าตลอดเวลา เช่น ใกล้แหล่งงาน และอาจเริ่มต้นลงทุน 1-2 ห้องเพื่อเรียนรู้ตลาดก่อน
ในยุคที่ทุกคนต้องปรับตัว หากเรามองสถานการณ์ปัจจุบันให้เป็นโอกาส ก็จะเห็นทางออกเสมอ ตลาดอสังหาฯ ไม่ได้เลวร้ายอย่างที่คิด
อ่านข่าวกับ Thairath Money ได้ที่
https://www.thairath.co.th/money
ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้
https://www.facebook.com/ThairathMoney
อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ ตอบทุกคำถาม “อสังหาฯ” ไทยวิกฤติจริงหรือเป็นโอกาสทองซื้อ “ของดีราคาถูก”
ข่าวที่เกี่ยวข้อง
- CIMBT ตั้งเป้าปล่อยสินเชื่อใหม่ 2.8 หมื่นล้าน รุกตลาดสินเชื่อบ้าน ขยายพอร์ตกู้บ้านมือสอง
- TOA ชู 5 กลยุทธ์หลักมุ่งเติบโตยั่งยืน ระบุเหตุแผ่นดินไหวหนุนรายได้พุ่ง
- ราคาที่ดินใจกลางกรุงเทพฯขยับสูง 400% ในรอบ10 ปี จับตา แสนสิริ ผุด ซูเปอร์ลักชัวรีคอนโดฯ แยกสารสิน
- เอพี ไทยแลนด์ผงาดผู้นำ คว้า 5 รางวัลใหญ่อสังหาO
- อสังหาฯไทย โอเวอร์ซัพพลาย อีก6 ปี ก็อาจขายไม่หมด เศรษฐกิจ “ซบเซา” หนี้ต่อรายได้คนไทย สูงกว่า 200%
ตามข่าวก่อนใครได้ที่
- Website : www.thairath.co.th
- LINE Official : Thairath