【都更陷阱】一表秒懂！協議合建和權利變換的差異？
（圖片提供／幸福空間）
新北市三重區有一位鍾小姐最近簽了一份都更合約，第一條約定：「本案由甲方擔任實施者，以協議合建方式執行，甲方配合出具辦理都市更新所需同意書等相關文件。」接著第四條約定雙方的合建分配比例及分配方式，其中有一項規定：「若甲方選屋不足或超過面積時，雙方同意於交屋時按公開銷售之底價九折互為找補單價。」並於第五條約定甲方的選屋時機為：「乙方應於取得本案建造執照後二十日內通知甲方選屋，甲方於接獲乙方通知後十日內應完成選屋手續及簽妥選屋協議書。」
依據這幾條規定，本案看起來似乎應該是「以協議合建方式實施」都更，否則如果是「以權利變換方式實施」，因「權利變換」在「檯面上」一定有「選屋」的程序，應該不至於等到建造執照取得後才選屋。但這份合約又在第八條「稅費負擔」裡規定：「本案依都市更新權利變換方式處理，乙方應依都市更新條例第四十六條規定，代地主申請減免地主應納之土地增值稅與契稅。」而且在第四條中約定有關停車位的分配，也有寫到「甲方分得停車位以權利變換方式取得」。因此依據這份合約要走的都更程序，到底是「以協議合建方式實施」，還是「以權利變換方式實施」？
地主常有的疑問是：為什麼和建商簽了合建契約，約定了分配條件與分配方式，之後卻還有一份權利變換計畫書？而且上面記載了關於自己的分配結果，和合約寫的不太一樣。到底是以合約為準，還是以權利變換計畫書記載的為準？為什麼建商講的是要「合建」，現在又是用「權利變換」？然而，不僅地主搞不清楚，有些建商擬的合約，也沒有將「以協議合建方式實施」與「以權利變換方式實施」區分清楚。
這個案子後來實際上是以權利變換方式進行，也就是所謂的「假權變、真合建」。然而權利變換的選屋程序，必然是在「報核」權利變換計畫之前（因為要先選好房屋，才有辦法製作權利變換計畫書），所以建商約定要等到建造執照取得後才選屋，難道應該要認為建商違約了嗎？
（圖片提供／時報出版）
律師小叮嚀
都更合約的封面或名稱常記載著「都市更新合建契約」，基於稅捐或其他考量，往往不是「以協議合建方式實施」，兩者雖皆名為「合建」，但其內涵、實施方式與程序，卻不一定等同，實不可不辨。在條文的用語上為求精確，宜參照都市更新條例的規定，稱作「以協議合建方式實施」或「以權利變換方式實施」。
合約及權利變換擇優辦理，「真權變亦真合建」
原來因為都更整合未必能達到所有地主皆同意，即使是百分之百同意，也可能基於稅捐上的考量、都更範圍內還存有公有地或其他因素，在建商與地主都簽了合建契約後，「檯面上」仍有進行「權利變換」程序的需要，實際的權益分配則依「檯面下」的「私約」分配。在有「權利變換」情況下約定的「私約」，目前司法實務也未曾因其可能與「公法」上的「權利變換計畫」牴觸而宣告無效，這就是俗稱的「假權變、真合建」情況。不過如果合約約定分配條件是合約及權變兩者「擇優」，「權變」也未必皆「假」，因此有人稱「擇優」是可以使實務的做法成為「真權變、真合建」。
「以協議合建方式實施」「以權利變換方式實施」
其實都更未必要進行「權利變換」程序，如果百分之百同意都更，不考慮稅捐及公有地等問題，可以不進行權利變換程序，就是都更條例第四十三條規定以「協議合建」的方式實施。這種實施方式只有都更事業計畫程序，事業計畫核定以後，就可以申請建築執照，直接進入計畫執行程序，而不進行權利變換。因此選屋的時點和方式，與有「權利變換」時不太一樣。實務上曾看到一些整合都更的建商，因沒有深入了解都更的程序規定，仍沿用傳統的合建契約，因此許多條文規範與未來實際要進行的程序、辦理方式或時機等，會出現格格不入的情況，如果在履行上發生爭議，不論在適用合約或解釋條文都可能衍生疑義及困難，實不可不慎！以下列表，將「傳統合建」、「以協議合建方式實施都市更新（都更條例第四十三條）」、「以權利變換方式實施都市更新」做一個對照，以方便讀者明瞭及比較。
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本內容節錄自編輯精選好書《一次看穿都更×合建契約陷阱：良心律師專業解碼老屋改建眉角（新版）》】
書名：一次看穿都更×合建契約陷阱：良心律師專業解碼老屋改建眉角（新版）
出版社：時報出版
作者： 蔡志揚
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