【賣厝阿明】賣老屋換電梯宅，竟是財務災難的開始？專家教你「三步驟」 穩健換屋
（圖片提供／賣厝阿明）
「賣掉老家換電梯大樓，竟是財務災難的開始？」高雄一名網友最近面臨許多中年子女的共同困境：年邁父母住在40年無電梯公寓，母親中風後連下樓都成奢望。當他興沖沖想幫父母換屋時，卻發現殘酷現實：老屋僅值380萬，而適合長輩的電梯住宅至少要600萬，加上自己還有房貸、車貸壓身，資金缺口高達220萬。更棘手的是，銀行對「增貸買房」設下重重限制，若處理不當，可能讓全家陷入更嚴重的財務危機。
這不只是高雄個案，全台正面臨「高齡換屋潮」的財務海嘯。據內政部統計，台灣30年以上老宅占比超過50%，但適合銀髮族的無障礙住宅卻嚴重不足。
房產知識達人賣厝阿明提醒，這類換屋規劃涉及「贈與稅陷阱」、「貸款限制」等地雷，一個不小心就會讓孝心變成財務黑洞。究竟該如何在不拖垮家庭經濟的前提下，讓父母安心養老？我們從銀行實務、稅法規範及市場經驗，找出最安全的解方。
三種換屋策略的優劣比較
1. 「增貸買房」可行嗎？
網友考慮用自己名下的房子增貸，替父母購置電梯宅。但根據銀行規範，「增貸資金不得直接用於購房」，若被金流追查，可能被要求提前還款。
實務上，部分借款人會透過「資金斷點」操作，但風險在於：
．若被銀行發現，可能影響信用評分。
．自己已有房貸，再背一筆貸款，還款壓力大增。
更穩健的做法：若真要增貸，應先清償高利率車貸，降低整體負債比，再評估剩餘資金能否支應新房頭期款。
2. 「賣舊買新」最務實？
賣掉老公寓（380萬）後，購買600萬電梯宅，差額220萬該怎麼補？
贈與稅巧妙規劃：父母每年各有244萬贈與免稅額，網友可請父母「個別贈與」現金（一人150萬共300萬），合法避稅。
售後回租條款：賣房時與買方協議「售後回租6個月」，用這段時間找新房、裝修，避免無處可住的空窗期。
第二房貸款限制：若新房登記網友名字，因已有房貸，銀行可能只核貸5成（約300萬），需自備300萬頭期款。此時，賣舊屋的380萬就能派上用場。
3. 「共同持有」或「信託」？
若擔心贈與稅或貸款問題，也可考慮新房登記父母名字，網友當「保證人」協助貸款。但要注意，父母年紀若超過65歲，銀行可能縮短貸款年限。
如果房子是登記網友名字，可與父母簽訂「居住權協議」，確保長輩權益。
穩健換屋「三步驟」
1. 先賣老屋，爭取售後回租
老公寓開價可略高於鑑價（如400萬），增加議價空間。
簽約時註明「售後回租6個月」，租金可略低於市場行情，吸引買方接受。
2. 資金分配：賣屋款+贈與+貸款
賣屋款380萬中，300萬用於新房頭期款（避免動用第二房貸款上限）。
剩餘80萬作為裝修、緊急預備金。
3. 選房策略：以「長輩需求」為核心
．優先考量「無障礙設施」：如有電梯、浴室扶手、門檻消除設計。
．地點近醫療資源：左營、三民區較適合，仁武、楠梓需確認交通便利性。
．社區管理品質：電梯維護、是否有緊急呼叫系統。
掌握三大要點兼顧財務與孝心
在高齡化社會，許多子女都面臨「老屋換電梯宅」的難題。網友的案例提醒我們：
1. 「增貸購屋」風險高，銀行對資金用途有嚴格規範。
2. 「賣舊買新」最穩健，但需善用贈與免稅額與售後回租條款。
3. 「長輩需求」是核心，無障礙設計比增值潛力更重要。
最後提醒，若財務壓力過大，也可考慮「以租代買」，先租用電梯宅，等資金更充裕再換屋。畢竟，讓父母住得安全、舒適，才是最終目的，換屋只是手段之一。 在能力範圍內做出最適規劃，才是真正的孝順。
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