都更陷阱重重！從「過戶」到「歸零」的警示

（台北市第二地政士公會理事長林瑞明專欄）

近年來，隨著都市老舊建物增加、政府積極推動都更政策，許多民眾抱著「換新房、不出錢」的期待加入都更行列。然而，部分案例卻出現悲劇-地主在同意都更後，依建商要求提前將產權移轉，豈料建商財務惡化或公司倒閉，不僅新屋未成，反而面臨強制搬遷、血本無歸的命運。這些事件提醒社會大眾《都市更新不是一場短跑，而是一場制度與契約的超馬競賽。》在這條漫長的路上，每一步都藏著風險，特別是「產權移轉」這一關，最需提高警覺。

一、從「同意都更」到「都更完成」的實際時間

一般而言，從住戶同意都更計畫開始，到建物興建完成交屋，往往需7至10年甚至更久。程序大致可分為幾個主要階段：

1. 前期整合期（約1～3年）：建商或實施者與地主溝通，取得同意書。若地主意見分歧或比例不足，整合期可拖延數年。

2. 都更計畫報核期（約1～2年）：由地方政府審查計畫書，進行環評、都市設計審議、公聽會等程序。

3. 權利變換與拆除重建期（約3～5年）：完成分配審定後方能動工，若建照或施工延誤，時間將再拉長。

4. 完工交屋與產權登記期（約1年）：完工後進行權利登記與交屋，正式完成都更程序。

換言之，從同意書簽署到真正拿到新房，往往要耗時近十年。這段時間內，建商若出現財務問題，或政策、法規變動，都可能讓都更陷入停滯或爭議。

二、都更中最應注意的幾大關鍵

1. 切勿輕易過戶產權給建商

這是最常見、也是最致命的陷阱。許多地主因信任建商、貪圖分屋比例，提前完成過戶，卻沒想到一旦建商資金斷鏈或遭查封，土地與房屋都已不在自己名下，想追回權利幾乎不可能。原則上，除非透過信託或政府核准的權利變換程序，地主不應將產權直接過戶給建商。

2. 要求設立「信託專戶」保障資金與產權安全

在合建或都更協議中，應由銀行或第三方信託機構設立「信託專戶」，代管土地與資金，確保雙方權益。信託制度的核心在於「即使建商倒閉，土地仍屬信託財產，不會被債權人沒收」，可有效避免血本無歸的風險。

3. 確認建商財務與履約能力

都更案動輒數十億資金，建商財務穩健與否直接關係重建能否順利進行。地主可要求查看建商的財報、融資計畫、履約保證書等，必要時聘請律師或地政士協助審查。

4. 留意契約內容與分配條件

都更協議書中常藏有模糊條款，如「依市場狀況調整分屋比例」或「保留建商銷售彈性」等字句，恐成日後糾紛來源。地主應要求明確列出分屋坪數、交屋時程、違約條件與賠償方式。

5. 了解「公辦都更」與「自辦都更」的差異

若地主缺乏專業與資金，參與政府主導的「公辦都更」相對安全，由公部門審核與監督，透明度較高；反之，民間自辦或委託建商主導的都更，雖速度較快，但風險也高。

三、制度與監管仍待加強

從近年案例可見，部分建商以「資金操作」為主要目的，利用地主信任取得產權後再轉售抵押，形成惡性循環。政府雖陸續修法強化監督，如要求「實施者資格審查」、「信託登記」等，但實際執行仍有漏洞。未來主管機關應建立更嚴謹的審查與追蹤機制，對財務不良或信用紀錄不佳的建商應有明確限制，避免都更淪為另類炒地手段。

四、結語：都更應是「共榮工程」，不是「賭博契約」

都市更新的初衷在於改善環境、提升安全與生活品質，而非讓民眾在法律與財務風險間掙扎。『在簽下一紙合約之前，地主應謹記：土地是最終的保障，產權不應輕易交出；信託是防線，契約是底線。』唯有在制度完善、資訊透明與風險意識提高的前提下，都更才能成為全民共贏的城市願景，而非少數人眼中的一場資產災難。

（撰文者為執業三十年地政士、現任台北市第二地政士公會理事長）

（本專欄言論非代表本報立場）