【都更陷阱】容積獎勵變多，地主竟然沒有多分？！
（圖片提供／幸福空間）
臺北市中山區有一個都更案，有家知名建商約在民國九十七年來到這裡整合，九十九年三月報核都市更新「事業概要」，並在十一月取得核定，接下來就要進行「事業計畫」的報核程序。
這個更新單元基地內有一位蘇姓地主，建商希望蘇先生能夠出具同意書，讓他們能夠報核事業計畫，建商並告知蘇先生更新單元內已有很多地主同意，如果蘇先生不與建商簽訂合建契約，就要用「權利變換」的方式計算蘇先生房地的權值。蘇先生素聞權利變換的估價並非十分公平，擔心自己被用權利變換的方式處理，於是答應和建商簽訂合約。
直接約定分配數量
當時，建商告知蘇先生更新後預計興建十五層樓高的大樓，依照當時估算的獎勵值及雙方約定的合建分配比例如下表。
一坪土地可分得產權坪三．四坪，以蘇先生在更新單元內共有二十九．八坪土地計算，換算更新後應分配建物面積為一百零一．三二坪；汽車停車位則以蘇先生的土地占建築基地面積的比例，乘以建築設計之車位數量，計算下來是三個車位。從而，雙方在一○○年一月簽約時，就約定「房地分配」：「甲方（即地主）可分配建物（住宅）產權登記面積為一百零一．三二坪、汽車停車位（平面）數量為三個」，並約定：「本案依權利變換方式進行房地及車位選配，但甲方實際應獲分配之房屋、車位數量，仍以本約之約定為準。」簽約前，蘇先生的兒子建議請專業律師審閱合約，但蘇先生詢價後，覺得律師審約的費用太貴，自己看過覺得合約應該沒什麼問題，就直接與建商簽約。
計畫通過，原先分配結果反吃虧
簽了合約之後，蘇先生沒有再過問更新程序的事，這段期間市政府有寄一些要召開公聽會、聽證會的通知書函，蘇先生皆不以為意。後來事業計畫經市府審議通過，市府寄來核定的公函，蘇先生也沒特別去看公函所附核定計畫書光碟的內容。一直到了權利變換階段，蘇先生收到了建商寄來的選屋通知，一看建築設計及可選的房屋，才發現更新後竟然從原本認知的十五層樓暴增到二十一層樓。
蘇先生趕忙拿出「事業計畫」光碟印出計畫書，對照原先的「事業概要」，容積獎勵值多出了約三十％，房屋總產權登記坪數從原本約三千五百坪，增加到四千八百多坪，車位則從八十九個增加到一百一十九個。如此換算下來蘇先生更新後應分配建物面積就不應是一百零一．三二坪，而是一坪土地可分得產權坪四．六坪，共計應分配一百三十七．○八坪，車位也應該是四個，而不是三個。結果，蘇先生依照合約分配的結果，還不如依照權利變換估價計算權值的分配。
蘇先生氣得寫陳情書到都更處，但都更處卻回覆說那是雙方的私約爭議，不是都更處可以管的，應循司法程序解決。蘇先生悔不當初，如果當時有請律師協助審閱合約，或許今天就不會變成這樣的局面，也不需要上法院打官司！
律師小叮嚀
★合約最好列出計算式，並約定以政府審議結果為準
許多合建契約約定地主可分配的房屋面積，僅約明一定的數值，並未敘明該數字是如何計算出來的。都更合建與傳統合建比較不一樣的地方，在於容積獎勵的數額事後還需要經過審議才能確定，雖然像本案例容積獎勵與原本預計結果「暴增」的情況並不多見，但為保險起見，建議最好還是將計算式列出，並約定以政府的審議結果為準，另也可約定一定數值為「最低」的保證坪數。
★事先約定如何分配容積獎勵
建商申請容積獎勵新增的坪數，依理可能未必均應一概以合建比例換算地主可分配的房屋坪數。因為有些獎勵值可能是建商額外支出成本換來的，有些獎勵值則可能是其他地主或屋主貢獻而來的（例如道路地捐贈、舊違占戶的獎勵），所以哪些特殊的容積獎勵應該以多少的比例分配（容積移轉亦同），最好事先約定清楚，以免發生爭議。如果地主擔心自己議約能力或資訊不足，談好的分配條件可能不夠理想，除了諮詢專業者之外，還可以在合約中訂定「擇優」條款，就是地主未來可選擇以「合約」或「權利變換」的分配結果「擇一」為分配條件，而非「一概以合約為準」，至少還有政府為地主的分配做最基本的把關，以及可避免發生意料之外的情況（例如本案報核的事業計畫與核定事業概要的容積獎勵申請數值差異甚大）。不過，建商也未必同意可讓地主有「擇優」的權利，這時地主如對分配條件有疑慮，建議最好還是諮詢相關專業（例如建築師或估價師等）。
與分配到房屋坪數的價值相較，估價師針對個別地主的評估，或律師的審約費用其實極低，切莫因小失大。許多地主於簽約後發生問題時都說：「當初沒找律師，真是悔不當初！」
一般而言，地主與建商簽定都更合約之後，其後的行政程序原則上就無需過於在意、緊張，但建議地主仍應注意各階段不論是建商或政府所發布或通知的資訊，關心最新的進度與內容，以免發生意外之事，並可適時提出異議或救濟。
【本內容節錄自編輯精選好書《一次看穿都更×合建契約陷阱：良心律師專業解碼老屋改建眉角（新版）》】
書名：一次看穿都更×合建契約陷阱：良心律師專業解碼老屋改建眉角（新版）
出版社：時報出版
作者： 蔡志揚
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