造就中國「鬼城現象」的原因何在？
受 COVID-19 疫情，與美中貿易戰「打擊紅色供應鏈」等等衝擊，中國大陸每年的經濟成長率正逐年下修，外貿產能過剩、內需經濟不振等因素也造成就業市場低迷，進一步導致投資和消費疲軟，並直接反映在如今中國各地，虛有其表的「鬼城」上。
這裡筆者說的中國「鬼城」，不是真的鬧鬼，而是指城市中大量住宅或商辦建築空置，缺乏實際住戶或商業活動的現象。
筆者近期曾於近晚餐時段，即下班尖峰時開車在某大城市街道上，穿過一棟又一棟商業大樓與商場，卻發現不僅建築內部燈火闌珊、街道上的路人亦十分稀疏。住宅區的大樓更為明顯。
2025 年的今日，中國大陸的「鬼城」現象已經不是少數因開發商營運不善導致的「爛尾樓」特例，而是普遍顯現出以下的特點：建築宏偉、規模龐大，但實際上內部缺乏生氣，功能和用途顯未達預期，於是形成表面繁榮、內在空虛的狀態。
緊接著，恐怕就是房市乏人問津、開發商陷入財務困境、形成壞帳後全面衝擊金融體系……等惡性循環。
國家級的「雄安新區」為何也變空城？
要討論中國大陸如今的「鬼城」現象，開發預算斥資超過 850 億美元的「雄安新區」，無疑是各界矚目的焦點之一：它是北京當局於 2017 年宣布的重大國家級戰略項目，並定位為「千年大計」，誓言再創珠三角的深圳經驗及長三角的浦東經驗。該新區位於河北省，目標是疏解北京的「非首都功能」，包括部分中央事業單位、企業總部、金融機構等，並建設足以傲視全球的現代化、綠色、智慧型新城。
然而，它目前也被各界、甚至包括北京當地的部分民眾，批評為「潛在的鬼城」：由於多數硬體逐漸完工的同時，正面臨中國大陸經濟下滑的時刻，再加上城市規劃面臨的如下結構性困境，造成「雄安新區」如今的機關、商辦和住戶進駐率，出現僅有個位數百分比的慘況：
- 首先，人口與產業滯後：雄安的建設速度，遠超區域實際人口和產業發展的增幅，導致至今仍缺乏足夠的人口進駐和企業活動。連中國本地的媒體，也多次報導許多建設完成的住宅和辦公樓處於空置狀態。
- 其次，高目標與低實現：雄安被賦予極高的「戰略目標」，但實際執行中面臨資金、政策和市場需求的挑戰，有意進駐的企業或機構相對有限，對當地經濟的拉動效應不足。
- 第三，政策吸引力不足：雄安雖有特殊政策扶持，但吸引力仍不及北京、上海、深圳、廣州等大城市，難以吸引高素質勞動力和高附加值產業。
- 第四，雄安是否會真正成為「鬼城」，仍取決於未來幾年政府是否能夠持續投入資源，吸引人口和企業進駐，關鍵產業規劃和基礎設施能否與實際需求相匹配等。
目前，北京當局試圖定調雄安仍處於「培育期」，但至少短期內的「空城」現象是無可規避的現實。
中國五大「由盛轉衰」的鬼城案例
「鬼城」現象在今日中國絕非孤例，各省市的許多城區，都因過度開發、人口稀少或經濟發展滯後，而被標籤為「鬼城」，筆者在此舉出 5 例較為知名、由盛轉衰的中國城市案例，供《換日線》讀者參考：
廊坊（河北）：廊坊位於北京和天津之間，由於屬京津冀特區，曾被視為房地產投資熱點，開發商大量建設住宅區，希望吸引北京和天津的外溢人口。然而，房價過高，加上北京限購政策影響，吸引力大幅減弱。加上當地經濟和產業基礎不足，無法留住人口。不過，還是有少數買不起北京、天津的小家庭會選擇入駐廊坊，伺機再買回京津地區。
三亞（海南）：21 世紀以來，海南被中國大陸官方定位為「國際旅遊島」，一度吸引大量房地產開發投資。然而時至今日，許多住宅都以「度假暫住」或「退休養老」用途為主，實際常駐人口極少。歸咎其原因，乃其住房主要為外地買家投資，常駐率低，且當地產業結構以旅遊為主，無法支撐大規模城市化，加上三亞近年更無法維持旅遊旺季的熱鬧景象，遂加速了該區房市的衰敗。
貴安新區（貴州）：貴安新區也是國家級新區，旨在「推動西南地區經濟發展，吸引高科技產業」等。然而，在大量基礎設施和住宅建設完成後，產業和住戶的實際進駐率卻不斷探底。此外，貴安新區當地經濟發展滯後，高科技產業集聚效應未能充分發揮，加上人口稀少，與附近城市（貴陽、安順）競爭力不足，貴州政府使出渾身解數，仍難爭取企業和人口進駐。
義烏（浙江）：自 1979 年實施改革開放以來，義烏向以「小商品市場」聞名，但其周邊的部分新城區發展過快，人口未能跟上。主因乃當地政府開發規模過大，無視實際需求及當地產業外向型特徵，導致未能吸引更多本地定居人口。如今遂演變成義烏有重大商展、貿易活動時，外地人才會大量前往當地，但平時無論線上線下，當地的貿易、廠商進駐率等都顯得十分冷清。
濱海新區（天津）：濱海新區曾被視為北方經濟增長的重要引擎，吸引了大量資金投入，區內建設規模宏大，但產業與人口未能同步發展。主因乃近年來天津經濟轉型成效不如預期，吸引外資和高階人才的效果亦不明顯，部分地區更因交通不便，頓時成為空置的「鬼城」。
造就中國「鬼城現象」的原因何在？
用最簡單的一句話解釋，就是：中國依賴土地財政促進增長的神話，如今徹底破滅了。
在 2000 年初期中國經濟高速成長的年代，「土地出讓金」就一直是地方財政的主要收入來源。地方政府高度仰賴「賣地」換取收入，並鼓勵房地產開發以促進經濟增長。
由於中國大陸絕大多數的土地供應、計劃均完全受控於政府，於是地方政府紛紛透過「調控」，形成「土地稀缺」的假象，藉此推高土地價格──但實際上當地的真實需求和相對（產業、居住條件等）競爭力，卻根本撐不起這樣的價格或成本。
此外，寬鬆的信貸政策也是一大關鍵：持續多年的寬鬆信貸政策，使得開發商和購房者均能以低成本融資、加大槓桿比例，大幅推動了房價上漲。然而一旦房市泡沫破裂，這些開發商和金融機構，就馬上面臨槓桿過高的危機、甚至系統性的金融、財務風險。
圖／MyCreative@Shutterstock
造就中國房地產市場「泡沫化」或說「鬼城化」現象，更深層的分析如下：
- 過度房地產投資是罪魁禍首：中國大陸過去十多年來，房地產行業被視為經濟成長的重要引擎，地方政府和開發商大量交易土地、積極興建住宅和商業地產，來撐高當地的 GDP，但房地產市場的過度增長，卻很快導致供過於求。
- 土地財政驅動的短視近利：中國大陸各地方政府，過於仰賴「賣地」作為財政收入來源，導致有些地區在人口不足或經濟發展有限的情況下，仍然興建大規模的住宅與商業建築造成空置，碧桂園規劃造鎮失敗即為一例。
- 人口流動與城鎮化不均衡：因中產人口與勞動人口，多積極流向經濟發達的一線或二線城市，三四線城市相對無法吸引足夠的人口前往定居或消費，加上新建城市或區域無法在短期內形成完善的產業結構和基礎設施，導致「有房無人住」。
- 監管部門過度放任投機炒房：導致許多「有能力買房者」僅將之作為投資／投機用途，造成空置率上升。而當資金潮水一退，這些沒有實際需求支撐的新建房就像在裸泳，市值蒸發明顯。
- 關鍵仍在地方政府的規劃與預測「失誤」：中國許多地方政府總是「過於樂觀」地預測未來的城市需求，忽視了實際經濟基礎和人口增長的限制。至於地方官員為何大多傾向「過於樂觀」看待經濟展望、總是報喜不報憂？這與中國官員晉升的政治因素有很大關聯。
如何讓鬼城「再次復甦」成顯學
上述中國大陸的「鬼城」狀況各不相同，有些地區在價格崩盤後，已緩步開始改善（有人口移入），但多數地區顯然需要更多努力，才能實現真正的永續發展。筆者認為「由下而上」（Bottom-Up）的思維尤其重要：
首先是「保本」策略：改善公共服務與基礎設施，提供高品質的公共服務（教育、醫療、交通），提高城市對居民的基礎吸引力。
其次是「漸進」策略：推動城市功能多樣化、特色化，有效使用空置建築，如創新產業園區、文旅項目等等，提升城市居民的凝聚力。
最後，是「宜居的願景」：規劃與需求匹配，並強化城市規劃的專業度與可驗證性，避免盲目追求規模，特別是來自上級政治機構所賦予的（不切實際）目標。在地居民期盼的施政優先順序，才是一個地方能否長期發展的關鍵。
其實，所謂的「鬼城現象」並非中國大陸獨有，但其泡沫的規模和對經濟的衝擊，卻因量體巨大而備受矚目。當中的教訓，也值得每個企圖靠「炒地致富」的政府引以為戒。
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