花百萬就能移民歐洲？沒你想得那麼輕鬆！
面對地緣政治的不確定、貨幣波動與政策變遷，第二身分、第二居所與海外資產的分散配置一直是不少人關心的話題。而在眾多歐洲國家的選項中，經濟復甦強勁、生活成本相對低廉、並推出「黃金簽證」、允許以 25 萬歐元（約 860 萬）低門檻買房移民的希臘，近年更吸引許多台灣投資人的目光。
誠然，跨海成為「包租公、包租婆」、甚至能因此直接取得海外身分，是不少投資者的夢想，但絕不可忽略背後的風險。尤其許多初次入場的投資人，以為海外房產只要交給物業管理公司就能一勞永逸，殊不知海外房產絕非靜態資產，它更像是一項需要經營與互動的活體資產。定期檢查資產、參與關鍵決策，除了可為資產保值與避險外，了解資產與當地金融市場的關係，更可以讓這份海外投資解鎖隱形價值。
筆者長期在歐洲經營房產投資事業，以下幾點來自我們多年與各國投資者互動的經驗，或許可以提供給正在考慮或已經在海外置產的你參考：
一、你不參與管理，別怪別人替你決定
在希臘房產租賃關係中，日常管理費用（例如公共水電、日常管理費、大樓清潔費等）通常會由租客按月負擔，這讓許多屋主忽視了維持房產可能產生的費用。
尤其是許多二手交易的房產建築年代久遠，如果前屋主長期未進行系統性的整修， 一旦外牆需要整修、屋頂漏水、管線老化或電梯需要汰換，都會出現大筆支出。
而這些重大決策，均需透過全體住戶會議表決，多數決定後，該決策即對所有業主具有約束力。許多海外投資人因為時間、距離或者語言的因素，選擇性忽略了住戶大會通知，以至於未參與討論或缺席表決，未來只能被動接受大會決定的金額與付款時程。
比較理想的方式是要求建物管理公司（Building Management Company）在開會前提供議程及要決議的事項，即使自己無法參加也可以請物業管理人（Property Management Agent）出席表達自己的意見及代為投票。又或者要求全體住戶同意事後投票，讓你有機會了解討論的議題後，有機會做出決定。
二、正面看待大樓公共基金
希臘目前大樓管理條例裡並無強制要求住戶提撥公共基金，所以現實中我們常常聽到，許多大樓出現重大維修時，會因為個別住戶對臨時支出的不同意見而無法進行。譬如歐盟規定在 2030 年所有住宅建物都需要提升到能源等級 E 以上才可以交易，市場就預期屆時會有很大部分未整修的二手房產因無法達到標準，而退出希臘市場。
對海外客戶而言，很多人都希望在投資房產上的金流「只進不出」，不願意再支出其他費用。然而大樓如果無法即時維修，小則可能造成住戶不便，大則可能造成安全問題進而影響建物價值。
為了避免上述的情形，不管是翻新或全新建築物，目前比較常見的作法是，新住戶一開始就會在建物管理公司的協助下，建立大樓公共基金制度，規定業主定期存入小筆資金並定期進行預防性維護，這都是幫你的資產保值或增值，以及找到優質租客的關鍵。
三、當地的稅要報，會計師的信要讀
希臘税法規定房屋屋主每年需申報單一物業稅（ENFIA），以及租金所得稅。不同於台灣自行填寫總額，希臘報稅比較繁複需要提交很多資料，大家通常交由會計師準備及提交完整報告以免錯報受罰。
希臘會計師雖然在每年的報稅期間會寄件給投資者，其中就可能包括繳稅金額、會計事務所費用以及會計師事務所按照希臘法律規定投資者需要提交的文件，而我們也會在報稅季開始前通知投資者，但常常遇到投資者再三忽視提醒郵件，有時甚至錯過繳稅期限，以至於罰款產生。殊不知投資者輕忽的舉動可能影響未來居留證的更新以及將來財產出售。
四、房屋保險非強制，但不保就是在冒險
雖然目前希臘政府尚未強制房產所有人投保住宅保險，但在極端氣候日益頻繁、自然災害難以預測的今天，從資產保護與風險控管的角度來看，為房產投保自然災害險已成為理性投資者不可忽視的一步。
以一間 100 平方公尺的希臘住宅為例，每年僅需約 200 至 300 歐元的保費，就能在遭遇地震、洪水、火災等風險事件時，獲得完整的資產保障與法律風險屏障。對於打算長期持有或出租物件的投資者而言，我們通常建議投資者應該將這筆費用視為風險管理的必要支出。
五、借力希臘房產與歐元租金收入，參與歐盟金融信用體系
不少台灣投資人初期出租房屋時，常要求我們將希臘租金收入每月匯回台灣帳戶，認為「錢回家」才安心。但從資產配置與理財策略的角度來看，這其實未必是最佳選擇。透過希臘房產穩定的歐元現金流，不僅可支付持有成本，更是進入歐盟金融體系的寶貴起點。
在取得希臘黃金簽證居留身分後，投資人可合法開立當地實體銀行帳戶，或使用如 N26、Revolut 等歐盟數位銀行，參與跨境金融操作與投資。要知道，受到防洗錢法規與 KYC（了解客戶）審查制度的高度限制，外國人想在歐盟成功開設銀行帳戶並非易事。因此，能透過合法持有不動產與租金收益方式進入當地金融系統，實屬難得的機會。
在「美國優先」政策與全球貨幣震盪背景下，愈來愈多投資者開始建立歐元資產部位。尤其近年希臘重獲多家國際信評機構投資等級評級，經濟基本面日趨穩定，股市表現甚至名列全球前茅，成為歐洲資本市場的亮點之一。黃金簽證投資人有機會藉由本地金融帳戶參與當地證券或資產型商品，從不動產現金流，延伸到更寬廣的投資機會。
而歐元租金不只能支付日後的稅金、修繕與物業費，更能成為日後申辦歐洲信貸、購買金融商品、設立公司或進行更多資產佈局的信用基礎。反之，若只是頻繁將資金匯回台灣，不僅面臨匯差與手續費成本，還可能錯失以房產為跳板，建立歐盟金融足跡的契機。
六、別用短線進出「投資客」心態，進入希臘／歐洲房市
在台灣，「以房養房」早已是許多人熟悉的操作模式，透過高槓桿購買預售屋、短期轉手賺取價差。然而，希臘雖正處於穩健復甦階段、房價基期低、具吸引力，卻並不適合以同樣方式進場操作。
首先，當地交易成本相對偏高，包括 3.09% 移轉稅、1% 公證費、2% 中介費與 1% 律師費，短期買賣幾乎無利可圖。其次，外國人貸款門檻高，多需全額付款，難以運用槓桿。再者，希臘缺乏像台灣那樣成熟的預售市場，交易多為現屋或自住需求導向，市場結構不支持快速轉手的套利模式。因此，希臘房產更適合中長期布局的投資者，而非尋求短線收益的買家。
投資海外房產及擁有另一個國家居留身分從來都不是簡單的事，而投資者定期檢查資產以及參與當地金融體系將解鎖更多的隱形價值，是你在歐洲建立信用與資本網絡的起點。
與其讓房產成為你生活裡的資產負債表的另一行數字，不如主動掌舵，將它納入你人生的「多重宇宙」劇情，也許它將開啟你人生另一種可能。
※本文由換日線網站授權刊載，原標題為《新台幣 860 萬「輕鬆買房移民歐盟」？拿到鑰匙後才是考驗的開始──投資海外房產 6 大提醒》，未經同意禁止轉載。
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