想運用每年244萬贈與稅移轉房子給子女？小心繳高額土地增值稅！

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每年贈與稅的免稅額為244萬元，所以每年年底的12月份就有許多父母親想利用這筆免稅額，將房地產移轉登記給兒女，如果再加上新年度的跨年1月份244萬元免稅額，瞬間就有488萬元的贈與稅免稅額可以利用。如果是父母親一起運用，就有488萬元×2=976萬元的免稅額可以扣除。但是，殊不知，房地產的所有權移轉登記，即使贈與稅免稅，其實，最大的負擔是土地增值稅。因為遺產及贈與稅有連動關係，許多的父母親會利用生前贈與來降低遺產總額，小心，移轉房地產可能會適得其反。

依照土地稅法第5條規定：土地增值稅之納稅義務人無償移轉者為取得所有權之人，所以贈與土地必須繳納土地增值稅，並非免納土地增值稅。

我們常常遇到父母親，將自己的房屋按照市價預估後，要求我們協助辦理分年贈與給子女，以市價1,000萬元為例，1,000萬元÷244萬元／年=4.09年；也就是分5年就可以贈與完成，其實犯了3個錯誤。

首先，贈與房屋是以房屋及土地公告現值計價，並非市價計算。依照目前房屋及土地公告現值的比例，因為各區段有所不同，大約只有市價2成～3成，也就是市價1,000萬元的房屋，房屋加上土地公告現值可能只有300萬元左右，所以如果要免贈與稅，可能只要利用跨年贈與（488萬元），就可以一次登記完成。

土地增值稅才是最大麻煩

其次，土地增值稅是個大麻煩，自用住宅稅率10%；一般稅率20%、30%、40%，贈與案件並非買賣案件，只能適用一般稅率，無法適用一生一次10%優惠土地增值稅，所以，這將是一筆很大的負擔。另外，贈與契稅和買賣契稅一樣都是契價6%計算，並非免稅。

最後，未來房地合一稅的取得成本是贈與時的房屋及土地公告現值，以上述的案件為例，市價1,000萬元的房屋，以300萬元（公告現值）贈與給子女，未來子女再出售時，假設以相同價格1,000萬元出售，將會無形中產生700萬元的獲利，依照持有期間不同，出售時再乘上15%、20%、30%、45%的稅率，必須繳納105萬～315萬元不等的房地合一稅，讓人咋舌。即使連續自用住滿6年沒有出租營業，主張400萬元免稅額及10%優惠稅率，仍需要繳納近30萬元的房地合一稅（即700萬元-400萬元=300元×10%），也是一筆高額的負擔。

為此，提醒父母親們，可以參考土地稅法第28條規定….因繼承而移轉之土地…免徵土地增值稅，另外，繼承房屋在契稅條例也不用課徵房屋契稅一舉兩得。如果擔心未來落入遺產，子女們發生爭議，可以配合生前信託或是遺囑，讓遺產得到妥適的分配，子女們就免受土地增值稅、房地合一稅的困擾。

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小檔案_鄭文在

正業地政士聯合事務所所長，前新北市地政士公會公關主委。

擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。