房貸貸款成數不足，只能解約賠錢嗎？有辦法減少違約金嗎？
（圖片提供／幸福空間）
買房最擔心的事情之一就是貸款貸不到足夠金額，賠了斡旋金或定金，還必須付違約金，甚至被房仲或屋主告。為了避免這種慘況，買家是否能在簽約時就新增「貸款成數不足，無條件解約」的條款，或者是請求減少違約金？現在就讓梅子律師，解答你的疑惑吧！
Q 可以在契約中約定保證貸款成數，貸不到是否可以解約？
可以的！在房屋買賣契約中，雙方可以約定，若買方向銀行申請的貸款成數不足時，則可無條件解約。當然，這種條件的前提是，買賣雙方對此事是先達成共識並具體寫入契約。
例如，契約中可以明確約定：「若買方貸款不足尾款時，買方保留是否購買的權利。如果買方選擇購買，應將差額與相關費用（如完稅款）一併匯入專戶；如不願購買，則雙方同意無條件解約，履保費用由雙方各自負擔單一半。」這樣的約定內容，賦予了買方在貸款不足時，有選擇解除契約的權利，避免未來爭議。
Q 買方無法核貸，賣方是否可以解除契約並沒收違約金？
這需要依據契約的具體約定內容做判斷，法院通常依照以下原則處理：
1. 契約中若明定貸款不足不影響買方責任
若契約規定：「買方如違反本契約之任一項規定、或因可歸責於買方之事由，致契約無法履行，賣方得解除契約，並沒收依房地總價款15%計算違約金。」這類條款通常是為雙方有約定買方必須履行付款義務，貸款不足並不構成免責理由。
◆法院見解：買方不能以「貸款不足」為由主張自己沒有違約，也不能因此免除責任
2. 契約中若約定買方的可歸責事由
若契約中有具體的約定買方有可歸責事由，例如因信用不良或財力不足而無法申貸，則賣方可依契約主張解除。契約內容為：「買方如違反本契約之任一項規定或因可歸責於買方之事由，致契約無法繼續履行時，賣方得逕行解除本契約，並沒收依房地總價款15%計算之金額。」之約定內容。
◆法院見解：賣方有權要求相當於房地總價款15%的違約金。
Q 買方是否可請求酌減違約金？
當契約約定違約金過高時，買方可依實際情況向法院請求酌減。但買方需提供充分證據證明違約金確實不符合比例，否則法院不會輕易調整。
【特殊情況】不可歸責於雙方的貸款不足
中央銀行對於因信用管制而導致貸款不足的情形，提出以下建議處理機制：
1. 若屬於「不可歸責於雙方的原因」，如政策變動或市場影響等，可於契約中明定貸款不足時雙方得無條件解約，並合理分配已支付金額。
但實際上，對於「不可歸責於雙方」的認定，目前仍需依據法院實務進一步解釋。購屋者與賣方應在簽約前針對相關條款進行詳細約定，以降低爭議風險。
延伸閱讀：想買房卻擔心貸款不夠？律師：可在契約中約定「貸款沒過」怎麼處理
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【本內容節錄自編輯精選好書《買對你的家！梅子律師的新手購屋那些事》】
出版社：FUN學
作者：梅子律師(温毓梅)
繪者： 蕭可柔
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