黑石全面抄底日本不動產！日元走弱助攻、2025年豪砸逾1兆日元布局
全球最大私募資產管理公司之一的黑石 (BX-US) 正以前所未見的節奏加碼日本不動產市場。從大阪心齋橋核心商圈的高階飯店，到東京市中心的大型城市更新、辦公大樓與複合型資產，黑石在日投資版圖快速擴張。
在日元走弱、旅遊復甦與制度優勢交織下，日本正成為全球資本眼中的「價值窪地」，而黑石則以大規模、跨賽道布局，全面押注這場結構性機會。
黑石集團近日透過旗下房地產基金，與新加坡城市發展集團（CDL）達成協議，以 140 億日元收購位於大阪心齋橋核心商圈的 Bespoke Hotel Osaka Shinsaibashi 飯店資產。
根據市場消息，該筆交易預計於 12 月完成，資本化率約為 4.1%，在黑石日本飯店投資組合中屬於具備穩定的現金流資產。
Bespoke Hotel Osaka Shinsaibashi 為永久產權物業，於 2019 年開業，總建築面積約 5,585 平方公尺，設有 256 間客房，座落於大阪最重要的零售與觀光核心區。
在 2025 年大阪關西世博會效應帶動下，該區旅遊需求顯著升溫，飯店近年入住率穩定維持在 80% 以上，每間可售房收入實現雙位數成長，世博會閉幕當週更出現年增近一倍的表現。
從資產價格來看，此次交易折合每間客房約 5,470 萬日元，已接近同類型飯店資產的價格上緣，反映市場對大阪核心區高品質飯店的高度追捧。
黑石日本房地產業務負責人 Daisuke Kitta 指出，該交易高度契合集團「飯店與休閒」以及「日本市場」兩大核心投資主題。
交易完成後，黑石在日本營運的飯店客房數將提升至約 7,100 間，飯店相關資產總規模達 13 億美元。
對出售方 CDL 而言，此次交易則是其資本循環策略的重要成果。CDL 於 2023 年 8 月以約 85 億日元購入該飯店，短短兩年間帳面獲利約 65 億日元，成功實現高效率退出。
黑石 2025 年頻繁出手 投資觸角全面擴張
值得注意的是，黑石在 2025 年持續加碼日本市場。
截至 11 月，黑石今年已完成 9 筆投資，累計承諾金額超過 1.1 兆日元，布局橫跨飯店、辦公大樓、物流倉儲及資料中心等多個核心不動產賽道。
今年 1 月，黑石以 4,000 億日元收購「東京花園露台紀尾井町」，該案為原赤坂王子飯店舊址，總建築面積達 24.6 萬平方公尺，創下 2025 年第一季全球最大單筆城市更新交易紀錄。
3 月，黑石則攜手韓國樂天資產營運平台，以 1,100 億日元收購東京上野一處飯店與零售複合體，涵蓋 922 間客房及 1.2 萬平方公尺零售空間，黑石持股比例達 80%，進一步鞏固東京核心區布局。
6 月，黑石再以 750 億日元收購三井不動產持有的新宿三井大廈南棟 70% 權益，並規劃於 2026 至 2028 年分階段升級外立面與機電系統，目標將租金水準提升約 18%。
此外，黑石今年亦對既有專案追加約 1,200 億日元資本支出，相關項目預計於 2027 年陸續投運。
日元走弱、旅遊復甦 日本成全球資本避風港
從整體市場環境來看，日本對全球資本的吸引力持續上升。
日元長期處於低檔水準，大幅降低外資收購成本；永久產權制度與成熟的法律體系，也為長期投資提供高度保障。
同時，大阪關西世博會帶動旅遊全面復甦，推升核心區域飯店與商用不動產需求；而高齡化社會結構，亦持續催生醫療、物流與數據中心等相關不動產投資機會。
根據統計，2025 年上半年海外資本在日本不動產市場的投資金額達 1.14 兆日元，年增一倍，占同期日本商業地產成交總額的 60%，顯示日本正快速成為國際資金的重要配置重心。
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