空屋率愈高、未來房價一定跌？房產專家告訴你，為什麼空屋率和房價漲跌無關
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內政部發布了最新的空屋率統計，2025年上半年全國空屋率為10.43%，達98萬609宅，創有統計以來歷史次高。2025年第2季全國待售新成屋宅數也已經已攀升至11萬2,086宅，創有統計以來歷史新高。
這個數字聽起來很可怕對不對，但別緊張，先幫大家釐清以下這個重要觀念：自2009年來，台灣空屋從來就沒有低於75萬戶。
不管金融海嘯房價下跌，或是降息導致房價上漲，空屋量平均都維持在80萬上下的水準。
在多年來一直保有這麼龐大空屋量的情況下，房價卻仍然長期持續上漲。可說空屋統計跟房價漲跌趨勢，根本毫無關連！
大家看到現在一定會覺得很奇怪，依據最基本的供需原理，空屋這麼多，明顯供過於求，正常不是應該房價會下跌嗎？
不不不，事情並非憨人想的這麼簡單。讓我告訴你背後的祕密吧。
空屋率高、房價不跌的原因
空屋率高，但房價不跌，背後的原因就是——「很多空屋根本不是拿來賣的，是拿來借錢的」。
空屋賣不掉沒關係，只要還能拿來跟銀行申請貸款，付得起利息，就無需降價出售。慢慢賣就好，等到景氣回溫，未來還能加價賣。
以下我們就用建商來作例子說明。
建商賺錢方式其實很好懂：買地、蓋房子、賣房子
但你可能不知道，整個過程中，建商其實不需要掏出太多自己的錢，因為背後銀行和預售屋制度在撐腰。
建商想買土地？可以申請「土地融資」；想蓋房子？可以申請「建築融資」。更棒的是，透過「預售屋制度」，建商在房子還沒蓋好前，就能先從客戶手中取得頭期款和工程款。
也就是說，在蓋房子的過程，建商只要拿出一部分資金，就能啟動上億元的工程。
什麼？你以為這樣就已經很好賺了嗎？更棒的來了，如果最後房子沒賣完，建商還可以跟銀行申請「餘屋貸款」。
什麼是「餘屋貸款」呢？就是建商蓋好的建案沒完銷，剩下來的餘屋，仍然可以拿來跟銀行申請貸款。
依據央行2024年第7波信用管制的最新規定，賣不完的餘屋，建商還是可以拿來貸款3成。這樣對建商有什麼好處嗎？好處可大了！
想像一下，超市快打烊時，還沒賣掉的生魚片，為了怕壞掉，一定會貼上紅色的折扣貼紙，減價大拍賣。但房子不一樣，就算賣不掉變存貨，照樣不用擔心。
靠銀行給的餘屋貸款撐腰，建商還是可以取得資金，可以繼續賣、慢慢賣、加價再賣，完全沒有資金周轉不靈、需要降價的壓力。
雖然餘屋貸款的利息比較高，但建商根本不在意。
對他們來說，這些付給銀行的利息只是成本，最後通通灌進房價裡，由下一個買房的消費者來買單就好。
房子賣不掉沒關係，放愈久愈貴、放愈久愈賺。跟威士忌一樣，愈陳愈香。所以，這就是為什麼雖然台灣空屋率不低，房價卻能不斷創新高的主因。只要空屋還能借到錢，房子賣價不斷創新高，完全不是問題。
這樣，你懂了嗎？
本文獲「阿宅-雙碩士地產顧問」授權轉載，原文：為什麼台灣空屋這麼多？房價還不降？背後秘密告訴你！
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房地產部落客-阿宅地產顧問。20年房地產與金融投資工作經驗，曾任職於銀行、壽險公司、AMC不良資產管理、估價師事務所等。政大地政及企管雙碩士，具國考不動產經紀人、CSIA證券投資分析人員等多張證照。希望結合房產投資、估價、財務等專業，為客戶解決一生的房產大小事。
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