換屋族賣公寓換大樓，房價買高賣低，卻不能使用重購退稅？專家揭「退稅迷思」

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雖然土地稅法第35條針對土地所有權人，出售土地後2年內重購土地，衡量出售舊自用住宅增值稅課徵，而影響其重購新自住房地的能力，為減輕其換屋負擔，並落實保障自住權益，故有土地增值稅重購退稅之規定，但是，這裡指的是「土地地價」，而非市價，如果以市價來判斷，可能就要大失所望了。

個案所有權人今年在台北市信義區，買了一間約2,000萬元的大樓2房，想把原新北市板橋區的4層樓公寓賣掉，因為公寓持有期間近20年，所以一般土地增值稅高達80萬元，自用土地增值稅也需要近35萬元，心想2年內把舊公寓賣掉，依照目前的市價約1,100萬元，就可以把這筆高額的土地增值稅退回來，殊不知事與願違。

我們試算的結果，雖然買方花了近2,000萬元買房，預計以1,100萬元賣房，但是信義區是14層樓的產品，所以分配的土地持分只有2.63坪；擬出售的板橋區公寓，土地持分卻有8.09坪，所以總土地公告現值信義區只有近490萬元，而板橋區卻高達630萬元，選擇出售後，如果繳納80萬元的土地增值稅，板橋區的土地地價還有550萬元（即630萬元-80萬元=550萬元），還是無法辦理土地增值稅重購退稅，因此，買方難過不已，心想現在的房市冷淡，似乎也不用急於2年內出售，或許等房市回溫，多賣100萬元的價格，比重購退稅80萬元，來的實際。

土地稅法所謂的土地地價是指土地公告現值×面積×持分=土地總現值。個案中的新購信義區土地公告現值約56萬元/平方公尺，擬出售的新北市土地公告現值約23萬7,000元/平方公尺；以每平方公尺土地公告現值而言信義區約板橋區的2.32倍，理論上退稅應該沒有問題，可惜信義區是大樓，基地由14樓層分攤，所以持分面積很小；而板橋區是公寓，基地僅由4戶分攤，因此持分面積很大，依照上述的計算方式，市價低到板橋區，地價就會比市價高的信義區，土地價格更高，而無法辦理土地增值稅重購退稅。

針對重購退稅的規定很多，有土地增值稅、房屋交易所得稅及房地合一稅，退稅的要件不竟相同，建議客戶要買賣房屋之前，應先諮詢專業人士或是稅捐單位，避免重購後無法辦理退稅，增加自己的負擔，衍生不必要的困擾。

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小檔案_鄭文在

正業地政士聯合事務所所長，前新北市地政士公會公關主委。

擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。