假房客爽快租屋，20天後「把房子賣了」房東卻不知！律師揭4種「詐騙房地」手法，如何預防全剖析
作者 : 蘇家宏律師、郭美懿整理
圖片 : shutterstock(示意圖非當事人)
詐騙集團橫行，據內政部打詐儀表板資訊揭露，光是3月份全台詐騙財損金額就高達70億9,123.7萬元。除了常見的投資、網購、交友詐財，近年更屢屢出現「台版地面師」詐騙房地的案件，不只有假買家、假賣家佯裝買賣房屋來詐騙錢財，詐團甚至偽裝成「假房客」，入住後悄悄把房子賣掉，而房東卻完全不知道！律師蘇家宏特別盤點4種常見的「詐騙房地」手法，教你如何預防。
全台詐騙事件層出不窮，僅今年3月份詐騙案件受理數就有1萬6,643件，財損金額更高達70億9,123.7萬元。據內政部警政署「打詐儀表板」資訊揭露，詐騙手法前5名分別是：1假投資、2假買家騙賣家、3網路購物、4假交友（投資詐財）、5騙取金融帳戶（卡片）詐騙。
恩典法律事務所創辦人蘇家宏律師日前就在臉書粉專發文，提醒民眾4種「地面師」詐騙房地手法，並解析應該如何預防。
1.買房子的人要小心：詐騙集團假裝屋主（賣方），騙走現金
蘇家宏指出，日劇《地面師》劇情描述詐騙集團扮演假地主，與日本最大房產投資商簽約，而該公司為了搶下這塊地，忽略律師當場提出的意見，包括：「地主忘記自己地址」、「沒有提出房產證明」等等，竟糊裡糊塗被騙走數十億元。
預防方法：
A 確實核對賣方身份以及權狀。
B 辦理買賣價金履約保證。
C 委託合法仲介調查並確認房屋實際狀況。
2.房東屋主要小心：詐騙集團假裝要租房子（租客），騙走你的房子
蘇家宏說，先前有多起詐騙案件，都是詐團看準房東自行出租房子，特別是沒有設定抵押權（銀行房貸）的房屋，進行詐騙。
其手法是先由假房客佯裝要租房子，確認房東自己是否有設立戶籍在這出租的房子內？
由於房東「出租房屋供他人居住使用」，會影響到「地價稅」、「房屋稅」稅率，每年還要繳交「租賃所得稅」，所以房東多半會要求房客別向國稅局申報租金支出，而為了維持自用住宅的狀況，房東通常就會把戶籍設在這間房子裡。
確認房東將戶籍設在這間出租房子後，假房客甚至不仔細看屋，就爽快付租金租屋，讓房東以為天上掉下一個好房客，消除戒心。
租客入住後，詐騙集團就會找人頭向法院聲請法律支付命令，要求房東返還虛構的債務，由於法院的支付命令或公文會寄到戶籍地，此時就由房客收走支付命令，待20天後支付命令確定，再向法院聲請拍賣房地，最後房地被拍賣掉，房東還不知道房子已經不見了。
預防方法：
A 戶籍設在自己居住的房子裡，可以確保收件的地址。
B 至地政機關申辦「地籍異動即時通」--如有人要過戶你的房地，地政機關會以手機簡訊通知你。
C 確認房客的真實身份（核對身份證），並且合法報繳房租收入。
3.自售房地的屋主要小心：詐騙集團會假裝買家，騙走房地
也有詐騙集團會針對自售屋主，特別是沒有銀行房貸，不動產上沒有設定抵押權的屋主進行詐騙。蘇家宏分享案例，有位屋主想賣房，心中設定的底價是2700萬左右，但為預留空間給買方殺價，因此將自售定價提高到3200萬元。
沒想到詐集佯裝買家，自稱因為要嫁女兒，急著想在14天內辦好過戶，所以完全不殺價，還請代書到場簽約。只要屋主願意免去一般付款流程（簽約10％、用印10％、完稅10％，最後交屋時支付70％尾款），配合把印鑑證明、印鑑章、權狀正本、身份證等交給代書，買方（詐騙集團）就立刻支付現金500萬元頭款，以表達誠意。
屋主配合簽約後，過了2個月還沒拿到尾款，而買方則一直找理由推託，最後才發現房地已經過戶到一個不知名的人頭上，且設定許多抵押權。屋主這才知道被騙，讓3200萬元的房子，被詐騙集團以500萬元買走。
預防方法：
A 核對買方真實身份。
B 找賣房的代書辦理過戶，如果買方堅持買方代書參與，那就用雙代書的方式辦理過戶。
C 房屋履約保證：確保買賣價金的支付和房屋過戶按照約定流程。
D 房地上最好有抵押權設定（銀行房貸），就算房貸繳清，也不一定要立刻塗銷。（將銀行房貸繳清證明書保留在自己手上即可）
E 找合格合法的房仲把關。
4.獨居老人要注意：詐騙集團製作假遺囑，偷過戶房地
蘇家宏說，前一陣子有不法詐騙集團，結合里長、警察、律師、書記官、代書等人，一旦發現有獨居老人過世、沒有繼承人出面情況，就進入屋內取得亡者筆跡及相關個人資料，接著偽造遺囑並由律師見證，將房屋遺贈給詐騙集團成員，代書再持遺囑到地政機關辦理過戶，如此一來，房地便到了詐騙集團手中，獲利達數億元。
預防方法
A 家人多關心獨居的親人。
B 預先製作合法遺囑並指定遺囑執行人，遺產比較不會落入詐騙集團手中。
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