蔡明芳專欄：放寬第二戶購屋貸款和要建商「讓利」　矛盾

中央銀行在3月19日宣布利率由理事會「一致」同意維持不變外，央行理事對第二戶購屋貸款成數由五成放寬至六成並「不一致」，央行總裁楊金龍在會後記者會也指出，有一位理事明確反對，部分理事認為時機不宜，惟認為若民眾有陳情，則同意鬆綁。平心而論，在較多理事不同意或有疑慮的情況下，如果央行總裁不想放寬管制，即使有理事認為應該鬆綁，也不會被接受，因此，若央行總裁仍決議放寬管制，則有無明確的數據佐證，是央行總裁有必要大眾說明清楚的。

「獨立性」是央行自己要靠「專業」建立的

「獨立性」是各國央行長期對自身決策不受外部因素干擾所捍衛的，然而，獨立性的建立不必然與央行畫上等號，換句話說，獨立性是各國央行本身須努力建立的，當央行理事會的討論不足或對外界說明的證據不具說服力，則央行的獨立性就會受到傷害。獨立性更不是靠特定媒體宣傳與透過輿論風向建立，而是對決策可以有足夠證據像社會大眾說明，獨立性不應是任何決策的擋箭牌。

以放寬第二戶購屋貸款為例，央行總裁的回應放寬第二戶購屋貸款成數的原因是，民眾陳情與新成屋建案持續增加所致，但這樣的說法完全不合理。

第一，就民眾陳情而言，這些陳情民眾對政府的影響力應相當大，否則，一般的民眾絕無法因為貸款成數太低就有能力要求銀行提高貸款成數，更不可能到中央銀行陳情。第二，陳情的民眾是不動產市場的買方或賣方，若是買方，則這些買方所遇到的購屋問題與本身財務狀況應非常多元，故央行應該將這些陳情買方的情況讓央行理事與社會大眾了解鬆綁的合理性；若陳情民眾為賣方，則央行的做法只是在幫擁有大量新成屋的建商解套，變相鼓勵消費者幫助建商支撐房價，這與過去央行不願意積極限制「餘屋貸款」的做法具有一致性。

央行「微調」第二戶購屋貸款成數較像「特調」

就新建成屋而言，楊總裁引用內政部在2025年7月31日公布的資料指出，截至2025年第二季，待售新成屋累積量已達11.2萬宅，為統計以來最高，較2024年同季增加近一萬戶，顯示市場供給壓力上升。若楊總裁認為新成屋供給量大，則除非供給量的增加會導致不動產市場有巨大風險，否則，央行放寬第二戶購屋貸款的限制，即是在對有大量餘屋的民眾（不動產業者）進行「讓利」。

更重要的是，在央行已了解市場的新成屋會大量增加的情況下，除非央行希望維持台灣高房價，否則，供給大量提高，房價就會有下降的可能，不需要建商「讓利」。換句話說，央行理事會一方面決議要放寬第二戶的購屋貸款成數，理事會主席二方面又期待建商「讓利」，是自相矛盾的，央行理事會的決議就是讓建商「讓利」的可能性大幅降低，這不是政策的「微調」，而是為特定民眾所做的「特調」。

央行不應打擊行政院的「打炒房」政策

最後，必須承認的是，許多民眾確實因為工作或未成年子女長大而有換屋的需求，這類需求是並非炒房，政府在協助民眾有好的居住環境而放寬管制並非不可為，例如，央行在2025年9月8日即放寬換屋民眾出售原有房屋的期限將由一年延長到18個月。但是，若有些民眾因為工作地點或小孩就學等因素而欲購買第二戶房屋，在其信用風險可控的情況下，提高第二戶購屋貸款成數一成，並非沒有說服力。但是，選擇性信用管制不應無條件的鬆綁，否則，央行理事會的決策就容易淪為打擊「打炒房」的政策，這才是對央行獨立性最大的傷害。

※作者為淡江大學產業經濟與經濟學系合聘教授