房價20年漲3倍，空間愈來愈小、房貸愈來愈長？一文看懂建商背後的炒作邏輯
圖片來源：Adobe Firefly
各位朋友，讓我來告訴你一個殘酷的秘密：在過去這 20 年裡，建商神不知鬼不覺地，將台灣房價硬生生地推高了3倍！背後的炒作方式，來自於一套精密的「溫水煮青蛙」策略。
他們沒有一次到位地漲價，而是分了3個階段，一步步測試我們的忍受極限，最終讓我們在毫無意識中、渾然不覺的習慣了高房價。
第一部曲：利率下跌，讓單價漲起來
在最開始的階段，建商的手法很直接：直接提高房子的單價！
為什麼大家能接受呢？因為那段時間，銀行的房貸利率一直在下跌。在金融海嘯央行幾次降息後，2009年起房貸利率就跌為1字頭。
你算了一下，雖然房子的總價漲了，但因為利率低，每個月要繳的房貸金額似乎沒有增加太多，甚至可能還更輕鬆了。你覺得負擔得起，所以就傻傻地買單了。建商就這樣利用「低利率的糖衣」，讓房價不知不覺開始上漲。
第二部曲：坪數縮水，讓你錯覺沒漲價
當房價漲到一個階段，繼續提高單價會讓消費者開始猶豫時，建商開始玩起「偷面積」的遊戲：縮小坪數賣給你！以前，你可能花2,000萬元能買到寬敞的「三房」格局；但現在，同樣的2,000萬元，你卻只能買到擠一點的「兩房」。
雖然你付的總價沒變，但你買到的實際空間卻變小了。建商在不提高總價的假象下，變相讓「每坪單價」持續上漲，房價就這樣繼續偷偷地往上爬。
第三部曲：銀行出手，拉長戰線繼續漲
當房價貴到連縮小坪數也賣不動，老百姓已經快要完全買不起的時候，建商的好幫手——銀行就出來了！銀行新推出了30年甚至40年的超長房貸。
這招有多厲害呢？以前，你每個月要付3萬元的房貸，期限是20年；現在，房價又漲了，但因為貸款年限拉長到30年或40年，你每個月還是付差不多的3萬元！你的貸款月繳負擔沒增加，但房子的總價卻又可以繼續往上飆高。
銀行用拉長還款時間的方式，成功地把高房價壓力分攤給你，讓你感覺能負擔，更容易接受高昂的房價。
所以，這20年來，建商就是用這種「單價漲、坪數縮、貸款年限拉長」的三步曲，成功讓房價漲3倍。未來，當降息循環出現，建商一樣可能把坪數再縮更小，銀行搭配推出50年房貸，老招數再玩一次。
請你一定要記住，建商的每一個推案，定價策略都是希望能「創價」，都是在透過各種手段，不斷測試市場願意接受的價格極限。
不管政府推不推虛坪改革，有無關稅貿易等重大經濟情勢變動，就算完全沒有任何理由，一樣也會找理由漲價。
如果建商蓋出的新建案，不灌公設，用好的建材，蓋出高品質不漏水的房子，真正讓住戶感覺物超所值，那麼漲點價也是合理的。
但現在有些建案坪數小、格局差，只是利用裝潢及低總價來掩護變相漲價的合理性。如果我們這些韭菜還傻傻地買單，那麼房價就永遠不會有合理的一天！
不要再讓你的衝動，成為建商測試下一個房價天花板的墊腳石了。
本文獲「阿宅-雙碩士地產顧問」授權轉載，原文：台灣房價20年飆漲3倍的真相！揭露建商的「溫水煮青蛙」三部曲
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房地產部落客-阿宅地產顧問。20年房地產與金融投資工作經驗，曾任職於銀行、壽險公司、AMC不良資產管理、估價師事務所等。政大地政及企管雙碩士，具國考不動產經紀人、CSIA證券投資分析人員等多張證照。希望結合房產投資、估價、財務等專業，為客戶解決一生的房產大小事。
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