「這是一場龐氏騙局！」潘石屹赴美3年首發聲：揭中國房市30年「擊鼓傳花」真相，為何萬字反思文被消失？

中國昔日地產巨頭恆大集團創辦人許家印被控集資詐騙等八項罪名受審認罪後，沉寂3年的中國知名房地產商人、SOHO中國創辦人潘石屹近日發文反思，形容中國大陸近30年房市的發展猶如「龐氏騙局」，「得把誠信找回來」。文章引起中國網路熱議後遭刪除。

綜合香港媒體報導，潘石屹16日在個人微信公眾號發佈〈我的反思〉一文稱，「房地產出的大事」造成的損失以萬億（人民幣）來計算，整個行業幾近崩塌，給無數家庭和整個社會帶來的傷痛可能要幾年甚至十幾年才能慢慢平復。

潘石屹說：「我們這些做房地產的人，都該好好想一想，從中到底學到了什麼。三十多年走過的路，我們得正視，這個『學費』太貴了。」

王者歸來的「自白」：三十年地產狂潮竟成萬億學費

文章回顧中國 1998 年發展商品房之初，房地產商去香港拚命學習銷售方式，學會按揭（抵押）、樓盤、開盤等詞彙，「後來我們把高槓桿、高週轉的那套做法也學了過來，而且在國內很快就變了味、走了樣」。

潘石屹稱，沒幾年時間，行業競爭不再只是比誰能把房子蓋好、賣好，而是比誰拿地更多、融資更快、擴張更猛，中國房地產行業就此失控。

潘石屹認為，中國社會的焦點過去都放在 「房價上漲過快」 上，但真正的問題出在房地產背後的運轉模式上：開發商靠預售回款活著，用今天賣房的錢填昨天的窟窿；企業靠不斷借新錢還舊債週轉；地方政府靠賣地過日子，主觀上就傾向於推高地價；購房者相信房價會一直漲，買房不是為了住，是為了轉手賺錢。

「擊鼓傳花」的幻覺：揭開四位一體的龐氏騙局真相

文章寫道：「這四樣東西綁在一起，哪一樣斷了，其他的都會跟著垮掉。行業表面看起來繁榮，實際上越來越脆弱，越來越依賴後來的人掏錢、後續的融資跟上、價格預期不斷往上走，才能覆蓋前面的承諾和窟窿。」

因此潘石屹認為，在相當長一段時間里，中國一部分房企的做法已如同「龐氏騙局」。「支撐它運轉的，不再是穩健的經營和真實的現金流，而是下一筆融資、下一個買家、下一輪漲價。一旦這些同時斷了，鏈條就會崩掉。用大白話說，這叫擊鼓傳花。用專業術語說，就是龐氏騙局。」

潘石屹還回憶，2004年至2005年前後，中國房地產正熱，他當時在一場房地產論壇提到一家公司的商業模式可能有問題。「論壇結束後，這家公司的老闆把我從飯桌上叫開，找了個僻靜的地方，語氣很嚴厲地警告我：『你今後不要談我們公司的商業模式！』」

地產大亨的「烏鴉嘴」：曾因質疑商業模式遭同行嚴厲警告

他說：「再後來，我漸漸成了這些房地產商不歡迎的人，一些城市的政府也不太歡迎我了。說白了，因為我成了那個砸人家飯碗的人。媒體上客氣的說法叫另類房地產商，私下說法就是烏鴉嘴。」

文章稱，中國房地產走到今天的局面，不只是某些房地產商的錯，是制度、金融、地方財政、企業擴張和社會預期共同作用的結果。

潘石屹還說：「真正致命的，是當一個行業逐漸背離誠信，把商業模式建立在不斷加槓桿、不斷融資、不斷找人接盤之上。更危險的是，有些人還有意做局，製造幻覺，讓越來越多的人卷進來。到了這個地步，錯誤就不再只是企業自己的錯誤，傷害也會擴散到金融、地方財政、普通家庭和整個社會。」

制度與人性的「共謀」：誰在有意做局製造繁榮幻覺？

文章最後說，中國房地產已連續下跌 47 個月，跌了這麼久，不能再拖了，房地產市場要恢復，最重要的是信心，「根子上還是得把誠信找回來，信心建立在誠信的基礎上，『好房子』建在誠信的基礎上。我們盼望著這一天早日到來」。

據香港《明報》報導，62 歲的潘石屹在 2014 年急流勇退，大量出售資產後赴美，16 日發文的地址也顯示在美國。他在沈寂三年後上周突然恢復更新微信公眾號，被外界形容為「王者歸來」。

潘石屹發佈的〈我的反思〉一文引起中國網路熱議後，目前已無法在潘石屹的微信公眾號上查看，多家中國門戶網站對這篇文章的轉載也已被刪除。

「被消失」的反思錄：人在美國的潘石屹與難以找回的誠信

據報導，62 歲的潘石屹於 2014 年大量出售資產後轉赴美國，他昨天發表的文章 IP 地址也顯示在美國。過去幾年，他曾低調回到中國，並表示自己一直是中國國籍。(推薦閱讀)AI將消滅所有工程師？黃仁勳呼籲「不要自己嚇自己」：美國對華晶片禁令，才是真正幫倒忙

「龐氏騙局」（Ponzi Scheme）是一種非法金融詐騙手法，源自 20 世紀初，透過承諾高額回報（高報酬、低風險）吸引投資人，實際卻無任何真正的投資運作。