租客永遠是對的？巴塞隆納「居住正義」的兩難
最近認識的新朋友，愁眉苦臉地告訴我，她和先生與 3 個兒子住了 10 年的房子，現在要被房東收回放在市場上賣。更糟的是，就算將預算拉高到原本租金的 1.3 倍，他們也完全找不到類似的物件。
另一對剛從英國搬來巴塞隆納工作定居的朋友，則是耗費了 6 個月的時間，如熱鍋上的螞蟻瘋狂找尋落腳處，最後卻不得不屈就於短期又昂貴的租約。（西班牙的長期租約通常一次簽 5 年）
西班牙大城市的房屋正嚴重短缺：擁有約 340 萬人口的首都馬德里，全市約僅有 9,200 套低租金社會住房，是歐盟中最低的數字之一，這也使得一般住房的租金在供需失衡下節節攀升。根據引述房屋網站 Idealista 的新聞，馬德里的平均租金在 10 年內上漲了 82 %；另一大城市巴塞隆納，即便加泰隆尼亞政府兩度控制租金調漲幅度，仍然難以抑止 5 年上漲 33% 的趨勢。
而 Airbnb 等短期出租平台的興盛，更進一步壓縮早已吃緊的租屋市場，終至引發西班牙各大城市層出不窮，以「居住正義」為名的大型示威遊行運動：從反觀光客、反付（上漲）租金、反被迫中止合約，到反公家土地建築公開市場拍賣、反私人集團、非歐盟外國人購買炒作房地產等等。
在西班牙的路上，一群民眾對著 Airbnb 進行街頭示威活動。圖／Laiotz@Shutterstock
民怨沸騰下，租屋問題引發暴動
最近吵得最兇的 2 個房客遭驅趕（desahucio）事件，一個發生在今年 3 月中，地點在加泰隆尼亞北部的小鎮 Salt；另一個則是位於巴塞隆納精華地段擴展區（Eixample）的奧索拉之家（Casa Orsola）。
前者起因於一名信奉伊斯蘭教的伊瑪目（Iman）在被房東下驅逐令後，企圖返回闖入屋內，和趕來阻止的警方發生肢體衝突。支持伊瑪目一家人，或假借其名義鬧事的上百名群眾聚集街頭抗議，進而演變成暴動。
伊瑪目和女兒雖然發表聲明此事與己無關，並呼籲丟石頭砸車窗、破壞公物的民眾冷靜，但加泰隆尼亞的房客聯盟（Sindicat de Llogateres）仍繼續動員抗議群眾，此時甚至已無視當事人的個人意願。其強大的草根運動力量，在以下奧索拉之家（Casa Orsola）這個個案中，更達到令資本社會難以想像的「影響力」：
歷史悠久的「奧索拉之家」位於巴塞隆納市中心精華地段，離最有名的高第建築巴特婁之家（Casa Batlló）僅 20 分鐘步行距離、離 2024 年票選世界第一米其林餐廳 disfruta 僅 1 公里路程。
各式抗爭布條垂吊在奧索拉之家，成為抗爭居住危機的代表。圖／取自 巴塞隆納住房網站 官方網站
該建築美麗的現代主義（Modernisme）外觀，和廣受外國人青睞的中心地點，讓不知情的觀光客誤以為其必然是高價位的住宅。事實上，這棟 6 層樓高的三角地段大廈，除了其中有數間已在近年轉為短租合約（少於一年），約 26-28 室内實坪的公寓月租約 2,000～2,500 歐元（新台幣 7.2 萬到 8.9 萬元），符合巴塞隆納最貴租金地段擴展區（Eixample）的行情價格外，多數持有「永久租約」的房客（根據西班牙法律，長租租約成立後，若雙方未預告終止合約，則到期後按原條件自動續約），每個月只付不到 300 歐元，到最多 629. 93 歐元（約新台幣 1.1 萬到 2.5 萬元）。整體而言，這裡 90% 的住戶，每月租金低於政府公布的租金指數約 30%。
新房東入主後，引爆長達 3 年的大型抗爭
然而，自 2021 年可變資本投資基金 （SICAV）母獅投資公司（Lioness Inversiones），以 540 萬歐元（約新台幣 1 億 9 千萬元）購入建地面積 2,785 平方公尺（約 842 坪）的奧索拉之家後，事情出現 180 度的改變：
這個看似不可思議（低於市價行情一半）的成交價，新屋主除了需要負擔徹底翻修大樓的成本外，原來奧索拉之家其中 51% 的實坪分成 27 戶民宅單位，再加上一樓的 4 間店面，若依據當時大部分低於市場價格的房租收入和其他成本支出，租金回報率僅 5% 左右。所以新房東上任第一件事，當然便是整頓房客租約：短期租約容易解決且沒人同情，真正的衝突來自其他長期的住戶，在被通知合約到期不續約後，加泰隆尼亞的房客聯盟 （Sindicat de Llogateres）便聯合住戶，發動為期 3 年多的大型居住正義運動。
一時之間，外牆掛滿「NO ENS PODRAN DESNONAR」 （他們不能驅逐我們）、「DEFENSEM CASA ORSOLA」 （捍衛奧索拉之家）標語的奧索拉之家，儼然成為巴賽隆納居民抗爭追求「居住正義」的代表性建築；而可能擔心成為下一個受害者的附近鄰居，也紛紛掛上支持的標語。
外牆掛上抗議標語，以及在街頭上抗議的人群。圖／Wikipedia
月租新台幣 2.6 萬元頂層公寓，租客約滿拒遷遭驅除，成抗爭導火線
今年 1 月底，當住在奧索拉之家 22 年的學校老師，成為第一個被法院下令強制驅逐的住戶之後，更將整件事情推到最高潮。這位 Torrent 老師在之前一段期間，已被塑造成弱勢受害者抵抗「禿鷹集團」的鬥士 ──自從他的租約在 2021 年到期後，便一直拒絕搬離、拒絕和房東直接溝通，並在訴訟期間持續支付原本約 700 歐元（約新台幣 2.6 萬元）的月租金。另一方面，基金負責人在給媒體的公開信中，則强烈質疑在昂貴地段、擁有 18 坪陽台的頂層 27 坪公寓，每月卻僅需支付 700 歐元租金，實在極不合理、「吃人夠夠」。
強制執行的日期時間一公開，房客聯盟便運用社群媒體召喚支持群眾，從前一晚開始聚集在奧索拉之家前，舉辦一連串包括演唱會、專家座談會、圍桌晚餐、YouTube 直播報導等的馬拉松反抗活動。可想而知，1 月 31 號當天早上現身的警察和執行人員，完全不敢在數百位堵住門口街道、情緒激動喊著口號的支持者中貿然行動。強制執行延後到 2 月 4 日凌晨，仍再度被聚集群眾阻退，而再延後到同月 18 號。
但這第三次強制執行最後無疾而終 ──因為巴塞隆納市政府此時已拋出震撼彈，宣布聯手居住正義非營利組織 Hàbitat3，以 920 萬歐元（約新台幣 3.3 億元）買下奧索拉之家。
巴塞隆納市政府聯手居住正義非營利組織 Hàbitat3，買下奧索拉之家。圖／Jeff Whyte@Shutterstock
譁眾取寵但無法持續的「解決方案」，誰是贏家？
市府出手收購奧索拉之家「還低租金於民」？！這項被慷慨激昂的巴塞隆納市長描述為「創新」 、「非凡」 、「前瞻性」 的行動，其金額和規模的確是史無前例。對該建築的長租房客來說，也是「小蝦米戰勝大鯨魚」的振奮人心好消息 ──所有住戶皆可依照現行租約繼續住下去、或參考租金指數續約。至於非法霸佔（okupa）的住戶如 Torrent 老師，則視個案情況而定；其他的空屋則將轉為社會住宅，保留給最需要的弱勢群體。
然而此舉也招來許多負面評論，批評者甚至包括可謂一手促成此結果的房客聯盟：因為從帳面上來看，被「擊敗」 的「萬惡禿鷹基金」 ，竟然什麼事也不用做（雖然基金管理人和執法人員自稱這幾年來飽受霸凌與威脅），就轉手賺進 380 萬歐元（約新台幣 1.4 億元）；更氣人的是，早在 5 年前，巴塞隆納市政府就有機會以低價買下奧索拉之家卻自行放棄。難怪就算市長強調 920 萬歐元已是市價的 7 折，曲折迂迴的政策，仍讓多數繳稅的市民們不滿白白浪費了這麼多納稅錢。
再者，參與此次抗議的其他居民，對這個結果也是五味雜陳，畢竟市政府不可能有這麼多經費，對每個拒絕漲房租或遷離的租客「比照辦理」。根據擴展區鄰里互助會調查，在 2016 年到 2024 年間，光是擴展區就有 232 棟處於類似困境的房子，估計 4,000 件已低調發生的合約終止驅逐，包括更弱勢的老人之家和日照中心。因此，納稅人的錢是否應該花在補助有固定良好收入但逐漸住不起原先租屋的人？或是這種「譁眾取寵」 的暫時解決方法，到底對長期失衡的可負擔居住空間幫助多少？也都成為大眾熱議的話題。
種種困難，降低房東租房意願及地產商投資意願
巴塞隆納的短期租約的比例年年增加，目前已到達 40～50%，顯示房東對於長租的戒心。（深藍：巴塞隆納，淺藍：加泰隆尼亞），圖／取自 巴塞隆納大都會住宅觀察站（observatorio metropolitano de la vivienda de barcelona） 官方網站
支持市場自由的一方，例如加泰隆尼亞房仲協會（AIC）、巴塞隆納房仲協會（API）和專家學者，批評此舉只會更增加租屋市場的不穩定，和房東租屋的意願。自從政府這幾年陸續頒布「打房」和「控制租金調漲」等法規後，更昂貴且不受房法監管的短期租約（最多 11 個月）物件在巴塞隆納，從 2019 年的 2.1%，一躍至超過 40～50%。如今在該市熱門地段如擴展區（Eixample）和舊城區（Ciutat Vella），甚至 70% 以上都是少於 1 年的季節性短租。
另外，巴塞隆納市府已因應「觀光客滾回去（Tourist Go Home）」 的民意潮流，宣布將在 2028 年全面停止發行和更新極短期／觀光客租約（低於 31 天）的執照。但若事實誠如 Airbnb 統計的數據，觀光租屋僅占當地 1.2% 的房子與 4% 的租屋案件，仍難以對緊張的租屋市場產生廣泛的影響。
一家西班牙商店的鐵門上，寫著＂Tourist Go Home＂。圖／Jon LC@Shutterstock
加泰隆尼亞政府也開始試圖解決更複雜棘手，使用已被國會否決的季節性短租監管，考慮在城市的某些地區限制、甚至禁止除了長期和永久居住地之外的用途，並嚴格控管各種以「變通形式」迴避法規的行為（例如以房間為單位個別出租等）並提高違反法規的罰金，甚至考慮限制企業集團或非自住用途的房屋購買等等。
然而西班牙營建業自從 2008 年房地產泡沫化後，便在銀行借貸緊縮、生產力下降，和近年建築成本提升、取地困難與冗長官僚批准過程的壓力下，造成每年可提供的房子，特別是社會住宅，遠遠不及市場需求；而一連串頻繁變更的法規限制，和社會運動的影響力，也令投資資金猶豫觀望。上述購買奧索拉之家的基金負責人，便曾公開表達不滿，指出在一切正當合法的交易下，他這位遵循加泰隆尼亞勤奮工作精神的在地囡仔，竟被抹黑成十惡不赦的「海外禿鷹集團」。
應該如何在租房正義及鼓勵開發商投資之間取得平衡，的確是各國政府急需解決的燙手山芋。只是在找到解決方案之前，除了其他如中樂透般的少數幸運兒，其他租客如同我的朋友們，將繼續處在找不到合適長租的掙扎中。
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