中古屋買賣糾紛，漏水問題高居第1名！知名結構技師教你，買屋前如何評估裂縫或滲水修復的可能性

根據內政部不動產資訊平臺統計，各季房地產買賣糾紛原因中，房屋漏水問題都是高居第一名。有些屋主或投資客會在中古屋出售之前，先加以簡單裝潢及油漆，隱蔽原有的漏水現象或壁癌，爭取較好的賣相。除非屋主蓄意隱瞞，在仲介業者提供的不動產說明書上勾選未漏水，否則購屋者在交屋後，很難循消費者申訴或訴訟手段解約，或要求原屋主負擔修繕費用。

建議大家在選購中古屋時，盡量不要選擇以重新裝潢為訴求的房子，老舊中古屋多少會有裂縫或滲水等瑕疵必須修繕，購屋者可藉此要求屋主折讓屋款。此外，最好先自行評估這些瑕疵是否有修復的可能，再行下訂。

造成房屋漏水的原因很多，主要可歸納為房屋施工瑕疵和內部管線漏水兩大類。常見的房屋施工瑕疵造成的漏水問題，有鋁門窗框四周漏水、冷氣窗上方蓋板周圍漏水、牆角樓層接縫漏水（尤其是有外露梁的室內踢腳部位）、陽臺及花臺內側漏水等。

此外，外牆在地震過後產生裂縫、外牆或樓板混凝土強度不足導致結構體內孔隙多、混凝土未灌實留下蜂窩部位等，也是漏水的原因。老舊加強磚造房屋的外牆為紅磚所砌造，紅磚吸水性較大，再加上磚縫可能未用水泥砂漿填實，導致這類房屋漏水非常普遍。

要徹底解決外牆漏水問題，必須從牆外重新做好防水，但集合住宅的外牆防水修繕除了必須從室外搭架外，還必須拆除原有面磚或石材鋪面，重做防水層再復原，所費不貲，在現實上很難付諸實施。建議大家在選購中古屋時，最好先查看漏水和壁癌位置是全面性的，或只是局部。若是局部的問題，才有可能從室內尋求解決方法。

從室內修復漏水問題，一般是採壓力灌注法，將不收縮的親水性發泡樹脂或環氧樹脂灌入裂縫內填補，即坊間所謂的「打針工法」。由於裂縫修復後，遇地震時仍可能再開裂，所以選用的填縫材不宜是容易斷裂的剛性材料。此外，各種樹脂也有老化問題，僅從室內施工難以一勞永逸，大家最好找有口碑、較多實績，並願意提供較長期限保固責任的專業廠商來施工。

壁癌的成因和處理

牆壁漏水常會伴隨著室內產生「壁癌」。鋼筋混凝土牆或水泥漿砌磚牆受水侵蝕後，水泥水化物中的鈣離子與水反應，形成可溶於水的氫氧化鈣Ca(OH)2並滲出混凝土表面，與空氣中的二氧化碳CO2作用，生成碳酸鈣CaCO3，並在水分蒸發後析出白色碳酸鈣結晶鹽類，附著於牆上，這種現象即所謂的「白華」，由於難以根治，所以俗稱「壁癌」。

壁癌不僅損害牆壁，破壞室內裝修，而且發生壁癌的牆面潮濕，又附著許多毛狀結晶物，非常適合黴菌大量繁殖。這些黴菌隨著空氣飄散到家中各處，影響人體的肺、呼吸道、支氣管及皮膚健康。先進國家對壁癌零容忍，視為重大的健康威脅。

壁癌最常發生的位置是外牆，以及浴廁磚砌隔間牆的外側。想根絕壁癌問題，只有從受水淋的一側將水完全堵死，讓水不再侵入壁體內，方能見效。如果是自家室內浴廁隔間牆外側出現壁癌，建議先敲除浴廁內磁磚及地磚，重做防水層再重貼磁磚及地磚，然後再處理牆外側的壁癌問題。

至於外牆的壁癌問題，要從室外重做防水修繕，但難度很高；若無法從牆外側堵水，則退而求其次從室內施作。臺灣營建防水技術協進會建議，可先磨除壁癌面的水泥漆或壁紙，若水泥砂漿粉刷層已嚴重劣化，則需全面打除至紅磚面，重做一次粗胚粉刷。接著，以矽酸質系的防水材分兩次塗刷，由於矽酸質防水材中含有活性矽，滲入牆內後，可搶先與鈣離子發生反應，生成樹枝狀結晶體，填充於混凝土或磚牆內的孔隙及裂縫中，達到內部阻水的效果。之後，於防水層上再做一次水泥砂漿粉刷層。

由於工序繁複，建議委請專業廠商施工。若壁癌範圍不大且輕微，則可試著自行購買市售的防壁癌漆，依說明書上程序自行處理塗刷，觀其後效。

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書籍簡介_尋找安全的家：結構技師蔡榮根教你選好宅

作者：蔡榮根
出版社：天下文化
出版日期：2024/10/30

作者簡介_蔡榮根
知名結構技師及土木技師。現任台北市土木建築學會理事長。

1955年生於金門。成功大學土木系畢業、中興大學土木工程研究所碩士、台灣大學EMBA商學研究所碩士、台灣大學工學博士、南開大學經濟學博士。

1978～1988年服務於軍管時期的金門縣政府；1990~1991年任職於中華顧問工程司；1992年起自行開設結構技師事務所。1997年起，歷任台北市、台灣省、新北市結構技師公會理事長，及中華民國結構技師公會全國聯合會理事長。

長期關心公共工程品質及居住安全，並協助政府推動相關法案和災損調查，2013年獲行政院公共工程委員會頒發「三等公共工程專業獎章」。

著有暢銷歷史文學書籍《狼煙未燼》，獲白先勇講座教授和許倬雲院士推薦。