輝達進駐北士科， 三方僵局有解？新壽提案挽留輝達，北市府憂圖利但「積極協調」
作者 : 梁任瑋
圖片 : 攝影／劉咸昌
輝達計畫在北士科設立總部，卻因合約規定地上權土地「須完工後才能轉讓」而卡關，台北市政府擔憂圖利問題，不願修改合約，導致計畫陷入僵局，但這道難題未必無解。
一開始就被認為有好幾個結難解的輝達（NVIDIA）北投士林科技園區（以下稱北士科）海外總部投資案，再度出現變數。
輝達屬意開發的土地地上權權利屬於新壽所有，但在雙方簽署的合作備忘錄（MOU）9月30日到期為止，台北市政府、新壽與輝達三方對於地上權移轉合約或先蓋再租無法取得共識，導致案子陷入僵局。
▲輝達鎖定北士科打造台灣總部，指定承租新光人壽擁有地上權的北士科T17、T18土地，北市府的態度成關鍵。（攝影／吳東岳）
卡關…有三個癥結點
曾任建商北士科土開顧問的資深地產專家潘彥中點出，關鍵在於，因有前台北市長柯文哲捲入京華城案的前車之鑑，現任市府團隊堅持「守法」，擔心背上「圖利財團」罪名。而新壽則搬出不能「背信」的理由，不同意直接解約。
探究輝達進駐北士科卡關的原因，有三大癥結：
第一，是地上權移轉程序。輝達希望能直接從新壽手中取得地上權，但這與北市府和新壽在2021年簽訂的合約內容有所牴觸。合約規定，地上權必須在建物完工並取得使用執照後才能轉讓，因此北市府不同意。
第二，北市府提出與新壽「合意解約」方案，由市府收回土地後，再將地上權設定給輝達；但市府僅願意支付約四十億元（權利金及期間利息）退還給新壽，新壽認為此舉將對股東與投資人構成背信，無法接受。
第三，是輝達堅持自主開發，希望總部能完全按照自身需求設計與施工，不接受市府支持的「先建後移」方案，且目前只屬意T17、T18基地，不考慮其他地點。
面對近期的風波，台新新光金控總經理林維俊接受《今周刊》專訪表示，「新壽願意犧牲未來大部分的租金利益，展現極大誠意挽留輝達。新光人壽願意配合移轉地上權方案，也願意配合完成興建後移轉方案。」本周將主動與輝達聯繫，希望展延MOU，再爭取與北市府、輝達溝通。
林維俊透露，北市府曾提議T17、18由新壽蓋好後再移轉，但輝達並不同意。他直言：「輝達要我們現在就移轉，新壽也沒問題！是市政府不同意，因為他們說這會有圖利之嫌。」
澄清…新壽沒要分手費
外傳，新壽對輝達開出的移轉條件高達140億元，對此，新壽董事長魏寶生澄清，新壽沒有向輝達要求補償金，也未向北市府要求分手費。
而且，雙方經過討論，再由輝達內部評估後，輝達認為補償未來的租金收入是合理的，並願意承擔一筆費用，雙方才簽訂MOU作為後續合作依據，「這是輝達與新光人壽雙方共同同意的商業條款，屬企業間正常商業行為，與台北市政府無關。」魏寶生並強調，「140億元這個數字並不正確，實際金額遠低於此。基於與輝達的保密協定，新壽無法透露具體數字。」
林維俊也坦言，輝達進駐T17、T18並非毫無轉圜餘地，最單純的解方就是由新壽直接將土地地上權移轉給輝達，由輝達與新壽直接交易，就不需要市政府編列預算在台北市議會闖關，也不用花到納稅人的錢。
破局…新壽也可照原計畫走
對新壽來說，即使與輝達的合作破局，新壽也會按照原有的開發計畫進行，以符合地上權契約的約定。林維俊說，這幾年新壽已積極進行前期作業，目前已取得建築執照，並非外界所說「新光人壽什麼都沒做」。林維俊表示，他們隨時可以動工，因為根據合約和金管會的規定，新壽必須在時間內進行開發並產生租金收入。
對於外界將矛頭指向北市府，台北市副市長李四川則否認曾主動對外放話，表示三個月來北市府針對此案一直積極協調。
「輝達是不是打定主意只要T17、T18土地，是本案能否繼續走下去的關鍵，」一家熟悉國際企業運作的企管顧問公司主管分析，新壽與輝達的MOU雖然到期了，但如果雙方真的有意願走下去，只要再續約即可。
此外，這位在國內地上權標案擁有豐富顧問經驗的專家認為，新壽直接移轉地上權給輝達是最簡單的方式。
新壽原本的開發計畫是在T17、T18蓋15層商辦，潘彥中直言，當時市場普遍不看好這項規畫，新壽當時曾廣泛詢問四大外商仲介，結果沒有一家仲介願意承接業務，原因在於「量體太大，北士科生活機能欠缺，企業進駐意願不高。」他透露，當時甚至有一家外商仲介主管建議新壽不要蓋了，免得蓋好租不掉，會賠更多。
然而，輝達的出現，為新光人壽的開發案帶來轉機。潘彥中說，輝達如果因為各方喬不攏，最後放棄T17、T18，新壽就必須履約完成興建商辦大樓，萬一被外商不幸言中，蓋好後出租率不佳，影響投報率，董事會豈不是一樣難對股東交代。
再者，目前T17、T18基地間，間隔一條市府公有道路，如果要整合成逾3萬平方公尺的完整基地，還需要變更申請廢除道路，相關程序初步被蔣市府打回票，再度提送都市計畫審議，走程序最快也要半年。但是新壽如果願意解約，後續變更時程的問題，就由北市府與輝達自行解決，由後者去承擔開發時程拖延的損失。
但也有土開專家認為，T17、T18地上權期限長達50年，只要地點位置好，地上權期限超過35年以上，縱使開發時程略有延宕，還在可接受的範圍內，甚至用養地概念，等待時機再開發也無不可。
最好的前例就是信義計畫區的A13地上權土地，在2003年由遠東集團得標後，閒置長達16年，直到2019年才開發成現在的大遠百，且隨著周邊環境逐次發展，反而讓晚開發的大遠百更具市場價值。
為了化解僵局，有專家建議，可比照大巨蛋案，由市議會通過決議案，並請新光人壽派人出席議會說明，台北市政府依照市議會決議辦理，官員就沒有「圖利違法」之虞。
虎視… 林口A9積極招手
眼看著結打不開，讓其他當初積極爭取輝達進駐的地方，重燃一線希望。其中，傳聞中的替代地點，林口A9園區呼之欲出，因土地為政府所有，是高度完整的產業園區，據悉新北市政府也積極爭取中。
外傳同屬北士科的T12，也有機會成為替代方案，不過，商用不動產界認為，這塊地面積有限，而且還得整合周邊多達逾50位地主，其中味丹與開璽建設持有的面積最大，持有土地所需要克服的問題更多，整合起來恐怕更加曠日廢時。
究竟輝達前衛的太空艦總部大樓能否順利在北士科落地扎根，創造三贏的局面，考驗北市府、新壽的智慧，也攸關北士科未來樣貌的關鍵。
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