【換屋族微解封】銀行房貸估值早已砍 民眾實拿資金沒增
中央銀行19日理監事會對自然人第2戶貸款上限由5成提高至6成，成為房市低迷1年多以來的小確幸，業者普遍認為，此舉可以減少換屋族阻力、調節市場賣壓，不僅為市場注入一絲信心，也小幅回應市場的殷殷期盼。
不過，也有業者對央行「微解封」持不同看法，認為助益有限。因目前銀行審核保守趨嚴，鑑估價普遍先砍1成，貸款效果早已大打折扣，民眾實際可取得的資金幾乎沒有增加，只剩象徵意義；也可解讀為政府選舉前的「擠牙膏式」政策調整，意即先小幅改變，再觀察市場反應，保留後續政治與政策操作空間。
央行出手「微鬆」利率連8凍 換屋族稍微鬆一口氣
美國聯準會最新利率決議出爐，如市場預期維持利率於3.5%至3.75%區間不變，而國內央行也於19日下午召開第一季理監事會議，市場關注利率政策走向以及選擇性信用管制是否調整。最後結果出爐，央行的利率決策「連8凍」，重貼現率維持2%不變，同時第7波選擇性信用管制續行，僅放寬第2戶貸款至6成，企圖解決換屋族痛點，反映當前台灣經濟成長穩健、通膨仍在可控範圍內，但同時房地產金融風險尚未完全解除的政策平衡。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，2025年全國建物買賣移轉棟數較2024年減少25.5%，房市量能出現明顯降溫，顯示政策已成功抑制過度投資需求，房市交易主力以自住、首購為主，符合央行支持自住族群的政策期待，市場也逐漸向「買方市場」靠攏。
此外，本次將第2戶貸款成數由5成放寬至6成，對於正在觀望的換屋族，尤其是「先買後賣」的換屋需求，壓力明顯減輕，對於市場交易量回穩具有正面效果；不過此舉屬於政策「微調」、有限度的放寬，雖可助市場回歸正常交易節奏，但還不足帶動房市全面回溫。
央行連8凍及房市管制續行，僅針對換屋族鬆綁。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐則表示，央行對換屋族釋出友善訊號，可多貸款1成減緩急售壓力，讓房價有機會持穩止跌，也使下半年議價空間縮小、中大坪數家庭房型物件有機會交易增溫。
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買方出價時代來了 房市進入關鍵轉折
不過也有不少業者持不同看法，認為助益有限。
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，此次鬆綁第2戶貸款成數，確實有助改善局部流動性，但並未改變整體資金環境仍偏緊的事實。黃直言，住宅市場的房價不降、貸款無著落，市場已陷入流動性僵局，「賣方應認清，價格修正的過程，不是一段一段的切香腸，而是要看誰買得起」。
房市卡死，專家揭真相不是貸款不夠，是買方撐不起價格。
「價格由買方喊牌，不再由賣方想像。當購買力開始不帶槓桿、不帶泡沫、赤裸裸說實話，意味市場價格不得不回歸理性，真正反映需求與支付能力，市場才會出現真正的『新價格』。」他說。
黃舒衛提醒，總體而言，第二戶貸款成數調整有助於緩解短期壓力，但不應被解讀為市場反轉訊號，惟當前房市是10年少見的關鍵轉折點，對買方來說，不一定最便宜，但肯定是10年以來最好談。
政策鬆綁仍無感 換屋族仍缺錢
房仲全聯會理事長王瑞祺也直言，從市場實務運作來看，此次政策鬆綁是「象徵意義大於實質效益」，他建議央行應將第2戶貸款成數提高至8成，才能真正發揮效果。
首先，目前銀行鑑價普遍先砍1成，實際貸款效果已大打折扣。王指出，目前金融機構在房屋估價上，多採保守策略，會較市場成交價再下修約1成，導致實際可貸金額低於預期，所以民眾實際可取得的資金，幾乎沒有明顯增加。
其次，多數有換屋需求的民眾，原本財務規劃就是以「8成房貸」為基準進行資金安排，包括自備款、裝修費用與搬遷成本等，所以在現行政策下，仍與市場過去習慣有明顯差距，實務上仍有1至2成的資金缺口，導致市場流動性持續受阻。
央行小幅鬆綁限貸 專家揭3訊號
房產作家SWAY也認為，央行理監事也知道建商的策略，甚至有理監事還覺得要更緊縮，不然房價跌不下來、銀行還是處於高逾放風險，「不要認為央行總裁楊金龍是笨蛋，銀行現在做房貸，估值早就降低了，有時（房貸）會做不到你預售屋買價的8成，如果你買的太貴，或是做假價格做得太超過，內含太高裝潢金，是會被銀行踢掉的！」
對此，房市趨勢專家李同榮也指出，此次央行限貨微幅鬆綁，顯示3大意涵：1是宣示意味濃厚，實質效益有限。整體而言仍屬於象徵性調整，代表政府的關切，釋出政策開始微幅鬆動的訊號，但對整體交易量的實質刺激仍相當有限。
專家提醒房價買太高恐貸不到，並指出銀行估值已下修。圖為央行總裁楊金龍。
2是象徵性鬆綁，避免房市再升溫。央行對房市仍保持高度警戒，擔心政策一旦快速鬆綁，市場可能重新升溫，因此採取「精準微調」策略，只進行小幅度調整。
3是選舉前的「擠牙膏式」政策調整。目前房市雖然降溫，但尚未達到部分決策者所期待的調整幅度，因此政策可能採取「分階段」鬆綁，意即先小幅調整，再觀察市場反應，保留後續政治與政策操作空間。（責任編輯：王晨芝）