黃竹坑滶晨II首批均呎$2.1萬貴上期4%❗ 對壘康城凱柏峰大減價17%｜易發地產速報

【易發地產速報🏠一周樓市 】黃竹坑滶晨II首批均呎$2.1萬貴上期4%❗ 對壘康城凱柏峰大減價17%
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黃竹坑站港島南岸第5A期滶晨，由今年5月底開售至今，已經售出全盤約83%單位，熱銷為發展商帶來更大信心，很快可以再接再厲。昨日推出滶晨II，首批80伙，折實售價872萬至2111.8萬元，折實呎價19,464至27,144元，折實平均呎價21,800元，比上期首批高約4.1%。回顧滶晨第一期上月開價，當時折實平均呎價20,932元，是港島南岸歷來首批折實平均呎價新低價。現時新一期價錢，則與2024年推出的Blue Coast兩期拉近，同樣為2.1萬元水平。發展商指，滶晨II首張價單對比滶晨屬於「原價加推」，之後會有加價空間。項目本周末開始收票，預料下周開售。項目銷售良好，加上現時市場氣氛有改善，我認為現市況下，原價加推尚算合理。不過有景觀因素影響之下，加價幅度也不應太進取。要留意滶晨II整體景觀質素不及上期好，基本只有靠西邊2座A及B單位，可以透過樓宇間的縫隙遠望海景，其餘單位都要樓望樓。而上一期靠東邊，則有一整排單位都可以望到相對遼闊的深水灣海景。再抽出兩期首張價單部分單位仔細比較，我認為新一期部分單位定價也略貴。舉例今期2座D室，448平方呎，單位靠南邊，正望港島南岸另一期數晉環樓景，空間感相對壓迫，單位折實價約931萬元，折實呎價20,788元，不論樓價或呎價都比上期可以望屋苑泳池景，且面積大約7平方呎的1B座E的20樓E室貴。比較呎價的話，2座D室則高出約6%，以此評估加價幅度，加價空間也不少。
滶晨II現時還要面對另一個潛在競爭對手，同樣為鐵路上蓋項目的日出康城第11D期凱柏峰III，昨天減價加推5號價單，共有129伙，折實售價386萬至709萬元，折實呎價13,644至17,083元，折實平均呎價14,312元，較去年4月公布的對上一張價單折實平均呎價17,265元低17%，平絕凱柏峰各期數已公布的所有價單。抽出個別單位比較，最新推出的3A座9樓E室，實用面積283平方呎，折實售價386.12萬元，而1號價單推出上一層即3A座10樓E室，折實售價496萬元，樓下比樓上單位平超過100萬元，幅度相差達22%。發展商指這批單位有機會短期開售。
近期另一個焦點新盤元朗現樓朗日峰，也印證雖然市場氣氛改善，但事實新盤沒有太大加價空間。項目首批折實平均呎價12,142元，比5個月前推出的同系項目朗天峰高超過一成。朗日峰昨日首輪銷售60伙，即晚沽出31伙，只賣到約一半單位。回顧低價開售的朗天峰，今年2月首輪推售250伙，則出現即日沽清的好成績。昨日其他銷情不錯的新盤，包括啟德澐璟，昨日共錄3宗成交，發展商套現約1.1億元，成交價最貴為第1座3樓B室，實用面積1,870平方呎，屬4房雙套連私人電梯大堂間隔，成交價7,683萬元，呎價近41,089元。何文田站瑜一則售出2伙，最新成交單位包括第5B座3樓B室，實用面積461平方呎，成交價1,088萬元，呎價約23,617元。
近期二手樓價都有回升跡象，易發樓價指數最新報107.78點，按周升0.44%，指數反映7月初的市況。市場有投資者成功短炒大幅獲利，位於日出康城5A期Malibu第2B座高層E室，實用面積459平方呎，2房間隔，成交價630萬元，呎價約13,725元。原業主原於4月份以約490萬元購入單位，持貨約3個月，易手帳面炒貴140萬元，期內升值29%。
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