元朗村屋56萬推拍！買村屋有乜伏位？

元朗八鄉一伙村屋頂層單位將於下周三（4月16日）首次作公開拍賣，開價僅56萬元，呎價4,516元，較市價低出近3成，甚至較深圳房價更平。

忠誠拍賣行表示，上述單位為元朗八鄉石湖塘81B號2樓EA室，實用面積124平方呎，屬開放式間隔，連天台。單位屬銀主盤，附有簡約裝修，由於長期無人居住打理，内籠、天台位置及整個村屋較殘舊。

據了解，單位目前市價約80萬元，即最新開價較其低出24萬元或約3成。原業主於2018年以115萬元買入單位，曾多次抵押單位借貸，最終淪為銀主盤，最新開價較7年前貶值約59萬元或51%。

代理透露，由於村屋開價吸引，且鄰近港鐵錦上路站，吸引許多單身客洽詢。

村屋因環境清幽，入場費亦較一般私人屋苑平，因此吸引不少上車客，不過須留意購買村屋與一般物業有所不同。

一.轉售限製

村屋主要分3大類，包括「舊屋地」、「祖堂地」及「丁屋」，其中部分丁屋需要補地價才能出售。若購入未補地價的丁屋，屬違法行為，買家宜在購入前向業主查明，是否有補地價證明。

二.按揭

村屋的交投較私樓疏落，銀行因缺乏市場交投參考指標，加上部分村屋質素參差，估價行取態會較為保守，較易遇上估價不足的問題，影響買家預算，建議入市前預留充足備用資金作首期開支。

村屋按揭還款期一般為25至30年，個別銀行以「55至65年減樓齡」計算，如經按保申請高成數按揭，最高按揭年期只可以「55年減樓齡」計算，即25年樓齡以上村屋不能借足30年，入息要求將有所增加。

三.僭建

村屋僭建問題一向嚴重，最常見的僭建物有天台建玻璃屋和密封露台，但其實門外築鐵網、有蓋車位，甚至室內樓梯，也有可能是違例建築。若村屋涉及僭建遭釘契，則要先處理好清拆事宜，例如在指定期限內還原建築物，為物業解除釘契，才可繼續交易。

四.路權

由於村屋一帶舊屬新界原居民擁有，村屋周圍每寸地土都有可能是私人產業，有些村屋外的道路屬於私人道路，其擁有者有權開放或封路使用權，以致有些村屋的行車，甚至行人需要繳交路費才能使用。

五.花園或天台未入契

某些村屋連地下層出售的花園，或連頂樓出售的天台，不一定納入地契範圍，沒入契會衍生業權問題，買了未必能使用，甚至有可能變成非法佔用政府土地，被追收地租或被收回土地使用權。

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