政府研拆牆鬆綁措施吸引賣地吸引力 或引入「按實補價」減成本風險

發展局局長甯漢豪早前透露，政府正研究推出多項有關土地行政的拆牆鬆綁措施，包括研究「按實補價」概念的可行性、減低建築成本和精簡審批流程等，以加快發展速度。

現行的土地補價機制，每幅土地以地積比上限及上蓋最高可建樓面來計算補地價的，發展商並須一次性繳付全額地價，因此初期成本會較高，要面對的風險比較高。

那什麼是「按實補價」？這是一個彈性的補地價模式，容許發展商按實際用途與發展規模去計算地價，甚至分期發展及付款。在新概念下，發展商不一定要用最高樓面面積去計算地價，可以按實際將會興建多少去定下有關補價。

現時高息環境及地緣政治影響資金流向，發展商投地比較保守。比如說，土地最高地積比為9倍，發展商現時只想興建4成的規模，並不用繳付全費，只需支付4成地價；日後經濟市況有轉好時，發展商可以加碼補地價進行加建。

此舉既可以減輕發展商的短期資金壓力，不用在早期階段一次性投入龐大資本，有助降低財務風險，而且少付地價可以增加發展商投地的意慾，從而保障政府的公帑收入。

在網上找尋資料時，原來「按實補價」已有先例的，測量師行董事總經理蘇振顯指出，在50年前曾經處理過一宗荃灣大屋圍的改契申請，申請人因嫌補地價高，要求政府根據他已批出的建築圖則補價，政府接納他的要求，並在地契上訂明地段只可以根據已批出的建築圖則興建，而圖則的編號亦記錄在地契內。

除此之外，就著私樓停車位供不應求的方面，政府考慮發展商毋須興建地底停車場亦可獲樓面面積豁免。根據2023年施政報告，提出放寬停車場樓面豁免安排，私樓首兩層停車場設於地下、第3層設在地面，仍能取得100%樓面豁免。

為什麼政府當初有這個限制呢？是因為避免市場出現很多「蛋糕樓」（即是多層商場或停車場作基座，上面再建住宅單位，外觀如同生日蛋糕），因此只豁免地下停車場的樓面面積。

建造地下停車場的建築成本較高，因為要挖掘地底，建築難度及規模增加。政府去年賣地收入大減，多幅地皮流標收場，相信若賣地條款豁免所有地面停車場樓面面積，會大大提高賣地吸引力。

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