‘อสังหาฮ่องกง’ พ้นวิกฤติ New World Development ปิดดีลรีไฟแนนซ์หมื่นล้าน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ "ฮ่องกง" กำลังอยู่ในภาวะ “เปราะบาง” ราคาลดลงต่อเนื่อง 4 ปี และมีสำนักงานว่างสูงสุดเป็นประวัติการณ์ทำให้หลายฝ่ายกังวลว่าบริษัท “นิวเวิลด์ ดีวีลอปเมนต์” (New World Development) อสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ของฮ่องกงที่อาจผิดนัดชำระหนี้นั้นจะไม่เป็นเพียงปัญหาของบริษัทเดียว แต่จะลุกลามไปทั่วทั้งภาคอสังหาริมทรัพย์ ภาคการเงิน และเศรษฐกิจฮ่องกง

แต่ทว่า New World Development สามารถหลีกเลี่ยงวิกฤติการเงินครั้งใหญ่ไปได้อย่างหวุดหวิด ด้วยการบรรลุข้อตกลงครั้งสำคัญในการ "รีไฟแนนซ์เงินกู้" มูลค่าสูงเป็นประวัติการณ์ถึง 11,000 ล้านดอลลาร์ หรือประมาณ 3.5 แสนล้านบาท

หวั่นโดมิโนเอฟเฟกต์เศรษฐกิจฮ่องกง

ด้วยความเสี่ยงที่สูงมากนี้เอง ทำให้การเจรจาเงินกู้เป็นไปอย่างดุเดือดนานหลายเดือน และธนาคารบางแห่งต้องเสนอข้อตกลงนี้ต่อคณะกรรมการสินเชื่อ โดยไม่ได้เน้นไปที่ความแข็งแกร่งทางการเงินของบริษัท แต่กลับเน้นย้ำถึงผลกระทบอันร้ายแรงที่จะตามมาหาก New World Development ล้มเหลว

ธนาคารบาร์เคลย์ส (Barclays) ประเมินว่า New World Development ถือครองสินทรัพย์ในฮ่องกงคิดเป็นมูลค่าสูงถึงประมาณ 40,000 ล้านดอลลาร์ ซึ่งมีมูลค่าประมาณ 1 ใน 10 ของ GDP ต่อปีของฮ่องกง ดังนั้นการล้มละลายของบริษัทจะส่งผลให้ GDP ของเมืองหดตัวอย่างรุนแรง และอาจเข้าสู่ภาวะ “เศรษฐกิจถดถอย”

หาก New World Development ล้มละลายจะส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในฮ่องกงตกต่ำลงอย่างรุนแรงและรวดเร็วยิ่งขึ้นกว่าเดิม โดย S&P Global Ratings คาดว่าราคาบ้านในฮ่องกงอาจได้รับผลกระทบมากถึง 7% ภายในปีเดียว หากบริษัทผิดนัดชำระหนี้

รวมถึง โครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จหรือขายไม่ได้จำนวนมาก หรือทรัพย์สินของบริษัทถูกนำออกมาขายทอดตลาดในราคาต่ำ ทำให้เกิดอุปทานส่วนเกินมหาศาลและกดดันราคาต่อไป

เบื้องลึกดีลรีไฟแนนซ์ ต้องได้รับอนุมัติ 100% จากเจ้าหนี้ทุกราย

เบื้องหลังตกลงรีไฟแนนซ์มูลค่า 11,000 ล้านดอลลาร์ของ New World Development ที่กลายเป็นการลงนามสินเชื่อที่มีมูลค่าสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในฮ่องกงที่เต็มไปด้วยแรงกดดันมหาศาล เนื่องจากบริษัทตัดสินใจเลื่อนการชำระดอกเบี้ยของหุ้นกู้มูลค่ากว่า 3 พันล้านดอลลาร์เมื่อเดือนพ.ค.ที่ผ่านมา

ย้อนไปในเดือนม.ค.ที่ผ่านมา ผู้บริหารระดับสูงของ New World Development ได้เข้าพบเจ้าหน้าที่ธนาคารพร้อมแผนการรีไฟแนนซ์ขนาดใหญ่ที่มีเดิมพันสูง บริษัทต้องการรวมสินเชื่อคงค้างทั้งหมดให้เป็นข้อตกลงเดียว เพื่อหลีกเลี่ยงภาระหนี้ที่จะทยอยครบกำหนดตลอดช่วงหลายปีข้างหน้า

การรีไฟแนนซ์ครั้งนี้ไม่ง่ายเลย เพราะต้องอาศัยความเห็นชอบจากเจ้าหนี้ทุกรายของ New World Development ไม่ว่าจะเป็นธนาคารขนาดใหญ่ไปจนถึงบริษัทการเงินขนาดเล็กที่ให้เงินกู้เพียง 10 ล้านดอลลาร์หรือน้อยกว่านั้น New World จะเดินหน้าต่อไปได้ก็ต่อเมื่อได้รับการอนุมัติ 100% จากผู้ให้กู้เท่านั้น ซึ่งนี่คือจุดเริ่มต้นของการเจรจาลับที่กินเวลานานหลายเดือน

ผู้ให้กู้รายใหญ่ของ New World Development ซึ่งเป็นกลุ่มที่เสี่ยงต่อการขาดทุนมากที่สุดหากบริษัทผิดนัดชำระหนี้ กลับเป็นกลุ่มแรกๆ ที่ให้การสนับสนุนข้อตกลงรีไฟแนนซ์ครั้งนี้ โดยมี Bank of China Ltd., DBS Group Holdings และ HSBC Holdings เป็นธนาคารหลักในการประสานงาน

ขณะเดียวกันนักธนาคารผู้อยู่เบื้องหลังดีลนี้เผยว่า กว่าจะอนุมัติเงินกู้ก้อนนี้ได้นั้นไม่ใช่เรื่องง่ายเลย พวกเขาต้อง "ทำในสิ่งที่ไม่เคยทำมาก่อน" เพื่อให้ดีลนี้สำเร็จ ทั้งการประสานงานกับหน่วยงานกำกับดูแล ที่ต้องการหลีกเลี่ยงผลกระทบทางเศรษฐกิจ ความผิดหวังของผู้ถือพันธบัตรที่กังวลเรื่องการผิดนัดชำระหนี้ และความพยายามในการโน้มน้าวธนาคารขนาดเล็กที่ปฏิเสธแผนนี้

สุดท้าย New World Development ก็สามารถปิดดีลนี้ได้สำเร็จ ซึ่ง เอคโค่ ฮวง ซีอีโอของบริษัทมองว่าเป็นเครื่องพิสูจน์ความเชื่อมั่น และบริษัทจะให้ความสำคัญกับการลดหนี้และปรับปรุงกระแสเงินสด

ธนาคารจับตา หนี้ 8 พันล้านดอลลาร์

ตอนนี้ธนาคารต่าง ๆ กำลังจับตามองอนาคตของ New World Development อย่างใกล้ชิด เพราะบริษัทยังคงมี พันธบัตรที่ยังไม่ได้ชำระอยู่ประมาณ 8 พันล้านดอลลาร์ ทำให้นักลงทุนคาดการณ์ว่าบริษัทจะต้องเร่งเสนอขายพันธบัตรเพิ่มเติมในเร็ว ๆ นี้ หรือไม่ก็ต้องขอขยายเวลาในการชำระคืนหนี้เดิม

นอกจากนี้ New World Development ยังมีแผนจะ กู้เงินเพิ่มอีกประมาณ 2 พันล้านดอลลาร์ เพื่อนำมาช่วยชำระหนี้สินที่มีอยู่ และยังคงถูกกดดันอย่างหนักให้ขายสินทรัพย์ ซึ่งถือเป็นวิธีสำคัญในการระดมเงินสดเพื่อนำไปใช้คืนหนี้ให้กับเจ้าหนี้

รอดแล้ว แต่ไม่จบ ‘เศรษฐกิจฮ่องกง’ ยังน่าห่วง

อย่างไรก็ตาม Brock Silvers กรรมการผู้จัดการของบริษัททุนเอกชน Kaiyuan Capital กลับมองว่า แม้ New World Development จะรอดพ้นวิกฤติในครั้งนี้ไปได้ แต่ เศรษฐกิจของฮ่องกงยังคงเผชิญกับความเสี่ยงอย่างมาก

"นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีหนี้สินล้นพ้นตัว และคาดการณ์ว่าบริษัทอื่นๆ มีแนวโน้มที่จะต้องปรับโครงสร้างองค์กรใหม่" ซึ่งหมายความว่าวิกฤติในภาคอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงยังไม่จบลงง่าย ๆ และอาจมีบริษัทอื่นๆ ที่ต้องเผชิญกับปัญหาหนี้สินในอนาคต

แกรี่ อึ้ง นักเศรษฐศาสตร์อาวุโสจาก Natixis ชี้ให้เห็นถึงความจำเป็นที่รัฐบาลฮ่องกงต้องเข้ามาควบคุมสถานการณ์อย่างใกล้ชิด

"หากรัฐบาลยอมปล่อยให้บริษัทล้มละลาย รัฐบาลจะหาผู้ลงทุนมาเข้าร่วมการขายที่ดินเพื่อระดมทุนสำหรับโครงการโครงสร้างพื้นฐานได้อย่างไร "

วิลสัน โฮ นักวิเคราะห์จาก Barclays Plc ระบุว่า New World Development มีความสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจของฮ่องกง เป็น 2 เท่า เมื่อเทียบกับความสำคัญของ China Evergrande Group ต่อจีนแผ่นดินใหญ่

‘อสังหาฮ่องกง’ ยังวิกฤติ

ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงลดลงไปแล้วประมาณ 30% และตอนนี้อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 9 ปี และที่น่ากังวลไปกว่านั้นคือ จำนวนครัวเรือนที่มีสินทรัพย์สุทธิติดลบ อยู่ในระดับสูงสุดในรอบกว่า 20 ปี ซึ่งสร้างความเสี่ยงต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง

จากข้อมูลดัชนี Centaline Property Centa-City Leading Index พบว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงได้เข้าสู่ภาวะซบเซาและลดลงอย่างต่อเนื่องมาหลายปีแล้ว

นอกจากนี้ อัตราส่วนสินเชื่อต่อเงินฝากโดยรวมของระบบธนาคารฮ่องกงยังอยู่ในระดับต่ำสุดนับตั้งแต่เกิดวิกฤตการณ์ทางการเงินโลก

รัฐบาลฮ่องกงได้พยายามเข้ามาช่วยบรรเทาความเดือดร้อน โดยการ ลดภาษีทรัพย์สิน และ ผ่อนปรนกฎระเบียบการจำนอง นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยระหว่างธนาคารที่ลดลงอาจกระตุ้นให้เกิดการกู้ยืมเพื่อจำนองมากขึ้น

Morgan Stanley มองว่าภาคอสังหาริมทรัพย์อาจถึงจุดต่ำสุดแล้ว ส่วนหนึ่งเป็นเพราะมีความต้องการซื้อจากผู้ซื้อบ้านชาวจีนแผ่นดินใหญ่เข้ามาช่วยหนุนตลาด

ปัจจัยจากต่างประเทศอย่างธนาคารกลางสหรัฐหรือเฟดก็อาจเป็นตัวช่วยสำคัญเช่นกัน เนื่องจากฮ่องกงตรึงอัตราดอกเบี้ยไว้กับดอลลาร์ ทำให้ธนาคารกลางฮ่องกง (HKMA) มักจะดำเนินนโยบายตามการตัดสินใจเรื่องอัตราดอกเบี้ยของเฟด

จากความหวังว่าเฟดอาจปรับลดอัตราดอกเบี้ยเร็วกว่าที่คาดไว้ ได้ส่งผลให้หุ้นของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงพุ่งสูงขึ้นเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว และช่วยให้ราคาหุ้นของ New World พุ่งขึ้นถึง 8.5% ภายในวันเดียว

อ้างอิง Bloomberg