อสังหาเสี่ยงวิกฤติหุ้นกู้ แคชโฟลว์ กูรูแนะผนึกมาตรการทางรอด

ปัญหาหนี้ภาคครัวเรือนที่พุ่งทะยานกว่า 90% ของ GDP ในไตรมาส 1/2568 มีหนี้ทั้งสิ้น 16.2 ล้านล้านบาท จำแนกเป็นหนี้บ้านสูง 37.9% หรือราว 6 ล้านล้าน และยังมี NPL จากภาคครัวเรือนกว่า 200,000 ล้านบาท พร้อมหนี้ที่เริ่มผิดนัดกว่า 575,000 ล้านบาท ขณะที่เศรษฐกิจไทยขยายตัวบางเบา เพียง 2% ในปี 2567 และคาดว่าจะลดลงเหลือ 1.5% ในปี 2568 ยิ่งทำให้สถาบันการเงินหั่นวงเงินผ่อนคลายสินเชื่อที่อยู่อาศัยอย่างระมัดระวัง ตอกย้ำด้วย ดัชนี “Responsible Lending” ส่งผลให้ยอดอนุมัติสินเชื่อหดตัวหนัก

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ นักวิชาการอิสระด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัยและเมือง กล่าวว่า อัตราปฏิเสธสินเชื่อพุ่งกว่า 45% ทำให้ยอดขายที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงถึง 20-30% ต่อไตรมาส การโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 5-10% ตั้งแต่ไตรมาส 1/2566-1/2568 โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ต้องสร้างก่อนโอน “ยอดขายหด-ผู้ซื้อได้รับอนุมัติน้อย-โอนต่ำ” ส่งผลต่อรายได้และกระแสเงินสดของดีเวลลอปเปอร์อย่างมีนัยสำคัญ

ดีเวลลอปเปอร์ ทั้ง listed และ non-listed เริ่มสะดุดในการชำระหนี้หุ้นกู้ ครึ่งแรกปี 2568 มีรายงานว่า ดีเวลลอปเปอร์รายหนึ่งผิดนัดชำระ 300 ล้านบาท และอีก 5 รายต้องขอเลื่อนหนี้รวม 7,860 ล้านบาท รวมถึงหุ้นกู้ 95,000 ล้านบาทจะครบกำหนดภายในปีนี้ การต่ออายุ (rollover) เป็นไปอย่างยากลำบาก

นั่นคือสัญญาณ “เสือลำบาก” ที่สะท้อนภาวะสภาพคล่องติดลบ ความไม่เชื่อมั่นนักลงทุน และภาระหนี้แบบทวีคูณ หากรับมือไม่ทัน อาจเป็น “ระเบิดเวลาทางเศรษฐกิจ”

ชี้ทางรอด 3 ประสาน มาตรการเชิงรุก

ดร.วิชัย แนะ 6 เรื่องที่ดีเวลลอปเปอร์ควรทำ! ได้แก่ 1.บริหารจัดการ Cash Flow ในระยะสั้น โดยเร่งระบายสินค้าคงคลัง ทุกรูปแบบ เช่น จัดโปรโมชั่น ลดแลกแจกแถม ผ่อนดาวน์ระยะยาว 24-36 เดือน หรือรูปแบบการขาย Rent-to-Own ให้ผู้เช่ามีสิทธิ์ซื้อในอนาคต

2.ทำการแปลงสินทรัพย์เป็นทุน โดยนำโครงการ/หน่วยที่อยู่อาศัย มัดรวมเป็นกองสินทรัพย์เพื่อนำไปแปลงเป็นทุนในการดำเนินงาน เช่น จัดทำกองทุน REITs เพื่อขายให้กองทุน/นักลงทุนสถาบัน ซึ่งทดแทนการออกหุ้นกู้ได้ในระดับหนึ่ง หรือ นำสินทรัพย์เหล่านี้ใช้ค้ำประกันเปลี่ยนเป็นเงินทุน หรือ ขายที่ดินสำรอง/โครงการที่ไม่มีความจำเป็น หรือ ขายหุ้นในบริษัทย่อยออกเพื่อระดมทุน

3.วางแผนทางการเงินสำหรับการชำระหนี้และดำเนินการอย่างจริงจัง โดยสำรวจ ประเมิน คาดการณ์สถานะทางการเงินแบบ Conservative เพื่อดูความพร้อม หากเห็นว่าไม่มีความพร้อมในการชำระหุ้นกู้รายการใด ก็วางแผนขอขยายระยะเวลาชำระหนี้ (Loan Tenure) หรือ ขอแปลงหนี้เป็นหุ้น (Debt-to-Equity Swap) ทั้งนี้ควรมีการจ่ายดอกเบี้ยปกติในช่วงก่อนครบชำระหนี้หุ้นกู้

4.ลดค่าใช้จ่าย โดยชะลอกิจกรรมของโครงการใหม่ที่ยังไม่ได้เริ่มก่อสร้างและนำเงินทุนที่มีไปมุ่งโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างให้เสร็จตามกำหนดเพื่อสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้เงินสดกลับมา

5.วางแผนขยายระยะเวลาชำระคืนหนี้หุ้นกู้ โดยทะยอยปรับเปลี่ยนช่วงเวลาของหนี้จากระยะสั้น 1-2 ปี ให้มีระยะเวลายาวขึ้นเป็น 3-5 ปีขึ้นไป และปรับให้เงินทุนใหม่เป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัว ผ่านการออกหุ้นกู้รุ่นใหม่เพื่อจ่ายคืนรุ่นเก่า และ กอง REITs 6.กระจายความเสี่ยงธุรกิจให้มีความหลายด้วยการเพิ่มธุรกิจ Recurring Income

ชงรัฐออก 6 มาตรการหนุน

ขณะที่ภาครัฐควรมีมาตรการดังนี้ 1.ช่วยเหลือด้านสภาพคล่องภาคเอกชน เช่น จัดหา Soft Loan ระยะสั้น 1-3 ปี ในรูปแบบการให้สินเชื่อแบบไม่มีหลักประกัน หรือ แบบมีหลักประกันหนุน (Asset-backed Loan) ผ่านธนาคารรัฐ เช่น ดีเวลลอปเปอร์สามารถนำหน่วยที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วเหลือขาย และ Rent to Own เป็นหลักประกันขอรับ Soft Loan ได้ไม่เกิน 50% ของมูลค่าหลักประกัน

2.ช่วยลดภาระด้านต้นทุนด้านภาษีในระยะสั้น โดยการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับหน่วยที่อยู่อาศัยที่ยังขายไม่หมดและสร้างเสร็จเกินระยะเวลา 3 ปี และ ลดภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยมีเงื่อนไขให้ดีเวลลอปเปอร์นำส่วนลดภาษีไปเป็นส่วนลดให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยโดยตรง เพื่อกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดอีกทางหนึ่ง

3.ให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีและค่าธรรมเนียมแก่บ้านใหม่มากกว่าบ้านมือสองในระยะสั้น (1-2 ปี) เพื่อระบายที่อยู่อาศัยเหลือขายและสร้างสภาพคล่องให้ผู้ประกอบการ

4.จัดให้มีโครงการประกันสินเชื่อ (Mortgage Insurance) โดยรัฐบาลจัดทำนโยบายระยะสั้นให้มีการรับประกันสัดส่วนไม่เกิน 20% ของมูลค่าที่อยู่อาศัยสำหรับผู้กู้ที่มี LTVเกินกว่า 80% เพื่อสร้างความมั่นใจในการปล่อยสินเชื่อให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย คาดว่าช่วยให้สัดส่วนการปฏิเสธสินเชื่อลดลงจาก 45% เหลือ 20-25% เป็นสัดส่วนในปี 2562-2565 ซึ่งตลาดที่อยู่อาศัยยังพอไปได้

5.เพิ่มกำลังซื้อในระบบให้ประชาชน โดยเร่งสร้างงาน สร้างรายได้โดยตรงทั้งระยะสั้นและระยะยาวแก่ประชาชน พร้อมแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน เช่น โครงการพิเศษของหน่วยงานราชการและท้องถิ่น เพื่อให้เกิดการจ้างงานลูกจ้างชั่วคราวสัญญา 1-2 ปี ระหว่างรอการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและธุรกิจของภาคเอกชน พร้อมทั้งทบทวนแผนงานในโครงการกระตุ้นเศรษฐกิจ 157,000 ล้านบาท ให้มีการสร้างงานและสร้างรายได้โดยตรง ยกเลิกนโยบายแจกเงินแบบให้เปล่า เพื่อนำงบประมาณมาสร้างรายได้ กระตุ้นการบริโภคของประชน สร้างความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจ

และ6.ควรชะลอ “โครงการบ้านเพื่อคนไทย” เพื่อดึงดีมานด์เหล่านี้กลับเข้าตลาด เมื่อผ่านวิกฤติอสังหาฯ ไปแล้ว ค่อยกลับมาดำเนินการต่อ

ผ่อนคลายปล่อยสินเชื่อ เสริมสภาพคล่อง

ส่วนสถาบันการเงิน ควรมีมาตรการส่งเสริมด้วยการ 1.ปรับปรุงและผ่อนคลายเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อ ที่ Conservative มากให้เหมาะสมกับลักษณะลูกค้าในปัจจุบัน เช่น หลักฐานรายได้ในกลุ่มลูกค้าที่มีอาชีพอิสระค้าขายออนไลน์ และเจ้าของกิจการขนาดเล็ก ซึ่งมีสัดส่วนมากกว่า 50% ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย รวมถึงการคำนวณที่มาของรายได้ที่ควรนับรวมรายได้จากงาน part-time และรายได้อื่น ที่ผู้กู้ได้มาอย่างสม่ำเสมอ เพื่อให้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อลดลง

2.ผ่อนคลาย/สนับสนุนโปรโมชั่นอัตราดอกบี้ยต่ำ เน้นอัตราดอกเบี้ยคงที่ 3-5 ปี เพื่อกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย

3.สนับสนุนในฐานะแหล่งเงินทุนที่จะช่วยเสริมสภาพคล่องให้ดีเวลลอปเปอร์ทดแทนหุ้นกู้ที่มีแนวโน้มเป็นตลาดที่ไม่ได้รับความเชื่อมั่นจากนักลงทุนอีกระยะหนึ่ง

4.เร่งบริหารจัดการ NPL ของสถาบันการเงิน และ 5.ให้ Non-bank เข้ามามีบทบาทร่วมปล่อยสินเชื่อเพื่อให้เกิดทางเลือกแก่ผู้กู้ซื้อที่อาศัย และเป็นการสร้างการแข่งขันในตลาดอีกทางหนึ่ง

ในภาวะ “เสือลำบาก” หากต้องการผลักดันระบบตลาดเดินหน้า ภาครัฐ เอกชน สถาบันการเงิน ต้องออกมาตรการเชิงรุกที่สามารถปฏิบัติได้จริง! เมื่อผนึกพลัง 3 ประสาน เสริมสภาพคล่อง กระตุ้นกำลังซื้อ ฟื้นฟูความเชื่อมั่น และจัดการหนี้เสีย เราอาจไม่เพียงรอดพ้นวิกฤติ แต่ยังพลิกโอกาสเพื่อความยั่งยืนระยะยาว

ถ้าไม่เริ่มวันนี้…ตลาดอสังหาฯ อาจเดินต่อไปไม่ได้!