‘แอสเซทไวส์’ ผ่าทางตัน แนะรัฐกระตุ้นมู้ดแอนด์โทน ดึงเอกชนลงทุน

โลดแล่นอยู่บนสังเวียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 20 ปีเต็มในปี 2568 นี้ สร้างจุดเปลี่ยนให้กับองค์กรเมื่อ 12 ปีที่แล้ว จากสินค้าหลักทำบ้านแนวราบพลิกโมเดลกลายเป็นเจ้าพ่อแคมปัสคอนโดฯ จนถึงปลั๊กอินตลาดบ้านหรูหลังละ 100 ล้านบาทได้สำเร็จ น่าสนใจว่าท่ามกลางปัจจัยลบที่ถาโถมเข้ามาจนทำให้ไทยเผชิญวิกฤตเศรษฐกิจตกต่ำต่อเนื่องยาวนาน นับตั้งแต่ยุคโควิด สงคราม แผ่นดินไหว ล่าสุดกับภาษีทรัมป์ แต่กลับกลายเป็นว่าบริษัทกำลังจะมีผลประกอบการเข้าสู่จุดพีกติดต่อกัน 2 ปีเต็มในปี 2568-2569 สวนทางกับบรรยากาศที่คนส่วนใหญ่อ่อนล้าอ่อนแรงจากพิษเศรษฐกิจ

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW-AssetWise ดีเวลอปเปอร์ที่ทำสถิติยอดรับรู้รายได้เติบโต 20% ต่อเนื่องสามปีติดต่อกันในช่วงที่ผ่านมา สำหรับปีนี้ฐานรายได้จะแตะตัวเลข 10,000 ล้านบาทเป็นปีแรก หมุดหมายต่อไปบริษัทประกาศเดินหน้าสร้างการเติบโตเฉลี่ยปีละ 10% ต่อเนื่อง

ลุ้นนั่งรถไฟฟ้า 20 บาท

กิจวัตรที่คุยไลน์เรื่องงานตั้งแต่ตี 5 ครึ่งถึง 4 ทุ่มทุกวัน “กรมเชษฐ์” ไม่ยอมรับว่าตัวเองเป็นคนบ้างาน แค่ชอบทำงาน การพูดคุยวันนี้เรื่องแรกสนับสนุนนโยบายค่าโดยสารรถไฟฟ้า 20 บาทตลอดสายของรัฐบาลเพื่อไทย

“มีมุมที่ผมอยากขยี้ ผมสนใจนโยบาย 20 บาทตลอดสายที่รัฐบาลจะทำ ผมถือว่าดี ออกมาเพื่อช่วยค่าครองชีพประชาชน เราอยู่ในเมือง รัฐทำรถไฟฟ้าลงทุนหลายแสนล้านบาท ควรให้ประชาชนอยู่อาศัยติดระบบราง อยากให้รัฐบาลทำให้สำเร็จ”

ขณะที่ปีนี้เป็นปีที่ 3 แล้วของรัฐบาลเลือกตั้ง ในช่วงครึ่งปีหลังนี้อยากให้มีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเพื่อให้มู้ดแอนด์โทนดึงดูดภาคเอกชนมาลงทุน โดยรัฐควรออกกฎหรือมาตรการอะไรที่รีแลกซ์ต่อการทำธุรกิจ ในมุมอสังหาฯอาจถกเถียงกันเรื่องต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย มีข้อเสนอกันว่าเพิ่มโควตาลูกค้าต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียม จาก 49% ขยายเป็น 70%

คิดว่าทดลองทำนโยบายก่อนสัก 2 ปี ถ้าไม่ดีสามารถยกเลิกได้ แต่จะช่วยให้ดีเวลอปเปอร์ระบายสต๊อกได้ในช่วงที่ซัพพลายล้นเกิน โดยมีข้อคำนึงกรณีขยายโควตาต่างชาติซื้อคอนโดฯ แต่สิทธิและอำนาจในการบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุด จะต้องอยู่ในมือของคนไทย ซึ่งทุกนโยบายสามารถออกแบบได้ให้เป็นประโยชน์กับประเทศไทยมากที่สุด

“ไทยเข้าสู่การเป็นประเทศสังคมผู้สูงวัย คำถามอีกสิบปีหน้าใครจะเสียภาษีถ้าประเทศไม่มีรายได้ อนาคตสิบปีหน้าประชากรคนไทยจะน้อยลง แล้วใครจะเสียภาษี อยากให้เปิดมุมมองนี้ไปด้วยกัน ยกตัวอย่าง สิงคโปร์ประเทศเล็ก ๆ แต่มีคนร้อยพ่อพันแม่จากทั่วโลกไปอยู่อาศัย กลายเป็นประเทศที่มีรายได้ต่อหัวของประชากรสูงที่สุดในโลก ซึ่งเงินที่จะเสียภาษีรายปีมันต้องมีคนจ่าย แต่จ่ายยังไงให้เหมาะสม”

ภูเก็ตบ้านหลังที่สองของโลก

“กรมเชษฐ์” ระบุผลงานครึ่งปีแรกมั่นใจว่าเอาอยู่ ไม่ได้น้อยกว่าช่วงเดียวกันปีที่แล้ว ไฮไลต์ของแอสเซทไวส์อยู่ที่มีพอร์ตรายได้ 2 พอร์ตหลัก คือตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล กับภูเก็ต ตอนต้นปีประกาศเป้ารับรู้รายได้ปีนี้ 10,500 ล้านบาท แต่มีอินเวนทอรี่สร้างเสร็จ 2 ตลาดรวมกันมูลค่าแตะ 14,000 ล้านบาท แบ่งเป็นกรุงเทพฯ 9,000 กว่าล้านบาท ภูเก็ตปีนี้เติมให้ 3,000 กว่าล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 30% ปีหน้าคาดว่าภูเก็ตจะทำรายได้สัดส่วนแตะ 50% ของเป้ารายได้รวม

“ผมมองว่าภูเก็ตเป็นจังหวัดที่ดี เป็นจังหวัดที่เป็นเวิลด์เดสติเนชั่น เราก็มีการคุยกันด้วยความภูมิใจว่าอสังหาฯ นำเงินตราเข้าประเทศ ไม่ได้มีกี่เมืองในโลกที่คนอยากย้ายมาอยู่ เราถือว่าภูเก็ตเป็น Second Home of the World ได้ เวลาบ้านเมืองเขามีรบกัน หรือเขามีเวลท์ อยากชวนมาอยู่บ้านเราเป็น Second Home โดยเราต้องทำเรื่องความปลอดภัยเป็นเรื่องสำคัญที่สุด”

ขณะที่มองตลาดกรุงเทพฯ แนวโน้มจากปัจจัยลบรอบด้าน คงต้อง Wait & See ในช่วงครึ่งปีหลัง โดยบริษัทไม่มีการปรับเป้าหรือลดเป้าลงทุน ยังยืนยันเดินหน้าเปิด 5 โครงการใหม่ตามแผนเดิม

“ปี 2568 เราไม่ได้ปรับลดเป้า และมีเพิ่มที่ภูเก็ต ซึ่งเราทำได้ดีใน 2 ปีที่ผ่านมา (2566-2567) เราเปิดในไฮซีซั่นแรกก็มีแบ็กล็อก 7,000 ล้านบาท ช่วงรอยต่อปี 2567-2568 เราทำแบ็กล็อกได้ 8,000 ล้านบาท รวมแบ็กล็อกสองปี 15,000 ล้านบาท ปี 2568 เริ่มมีการโอนโครงการลีเจนดารี่

แล้วช่วงปลายไตรมาส 2/68 ต่อไตรมาส 3/68 ลีเจนดารี่เป็นโครงการที่แอสเซทไวส์เข้าไปร่วมทำงานกับไทเทิล มูลค่าโครงการ 4,500 ล้านบาท ก่อสร้างเสร็จแล้ว ในช่วงไฮซีซั่นนี้หรือปลายปีนี้ ก็จะเป็นโปรดักต์ที่รีดดี้ทูมูฟ (RTM-ready to move) ฝรั่งมาซื้อแล้วเห็นของเลย ฉะนั้นน่าจะขายดีได้ต่อเนื่อง กับเรามีสต๊อกที่สามารถพัฒนาได้ดี”

หลบมุมมาคุยเบา ๆ เรื่องกรอสโปรฟิต พบว่า ตอนวางแผนลงทุนในภูเก็ตวางตัวเลขกำไรเบื้องต้น 35% จากการทำ M&A บริษัทลูก “ร่มโพธิ พร็อพเพอร์ตี้” หนึ่งในเจ้าถิ่นในภูเก็ตที่ลูกค้าต่างชาติรู้จักดีในชื่อแบรนด์โครงการว่า “เดอะไทเทิล” ทำมาแล้วสองปีพบว่าทำได้จริง 40%

“รายได้ภูเก็ตจะเป็นตัวช่วย 2 ปีติดต่อกัน ในปี 2568 เราแพลนรายได้ไทเทิล 3,000 ล้านบาท ปี 2569 แพลนจะมีมาเติมอีก 8,000 ล้านบาท รวมทั้งในปี 2570 แผนธุรกิจยังมีรายได้ภูเก็ตรวมอยู่ด้วย แต่ต้องเติมของอีกนิดหน่อย ยังมีเวลา”

โดยครึ่งปีแรก 2568 บริษัททำยอดขายเกินเป้าอยู่ที่ 66% ต้องยอมรับว่าตัวที่เกินเป้าได้ดีเพราะมีพอร์ตภูเก็ตมาช่วย ตลาดภูเก็ตเป็นซีซันนิ่ง ช่วงไฮซีซั่นของเขาคือไตรมาส 4 กับไตรมาส 1 ช่วงที่นักท่องเที่ยวเข้ามา ฝรั่งเข้ามาจับจองคอนโดฯค่อนข้างจะเยอะ ทำให้ครึ่งปีแรก 2568 บริษัทมียอดพรีเซล (ยอดขาย) ได้ดี

ทฤษฏีวิกฤตเศรษฐกิจ 4 ปี

คำถามไฟล์บังคับ มองเทรนด์เศรษฐกิจตกต่ำอีกกี่ปี “กรมเชษฐ์” มองว่าใช้ Scenario ยุคโควิดที่เราอยู่กับวิกฤตเศรษฐกิจ 4 ปี จึงวิเคราะห์ว่ายุคปี 2568 เราต้องอยู่รอด (Survive) ให้ได้ก่อน ต้องอึดให้ได้อย่างน้อย 2 ปี อยู่รอดให้ได้ในช่วงครึ่งปีหลังนี้จนถึงสิ้นปีหน้า จากนั้นเศรษฐกิจจะค่อย ๆ ฟื้นตัวได้ในอีก 2 ปีถัดไป

“ล่าสุดในวงทานข้าวกับผู้บริหาร 11 คนของบริษัท ผมบอกว่าถ้าคุณยังทำแบบนี้อยู่ เราจะเจ๊งในอีก 6 เดือน ฉะนั้นช่วยเปลี่ยนวิธีการทำงานเถอะ และผมโยนโจทย์ไปว่าเมื่อ 14 ปีที่แล้วในปี 2554 เรามีวิกฤตน้ำท่วมใหญ่ ย้อนไปไกลอีก 14 ปีในปี 2540 ยุคต้มยำกุ้ง เราคุยกันว่าวิกฤตรอบนี้เราน่าจะรอดไปได้แหละ แต่พวกคุณมีหน้าที่อีก 14 ปี ถ้ามีวิกฤตเศรษฐกิจอีก พวกคุณจะดูแลบริษัทแทนผมได้หรือเปล่า (ยิ้ม)”

ในแง่การใช้งบฯสปอนเซอร์ซึ่งปีหนึ่งไม่ได้เยอะ แต่ที่แน่ ๆ ช่วงสองปีนี้ลดลงเรื่อย ๆ คำถามติดปากซีอีโอมี 4 ข้อ คือ 1.ตัดได้ไหม 2.เลื่อนได้ไหม 3.ลดลงได้ไหม 4.จำเป็นต้องใช้ก็ใช้นะ

“ด้วยภาวะเศรษฐกิจแบบนี้เราตัดงบฯเยอะเลย ปี 2567 เรากำไรเยอะ All Time High แต่เราไม่ปันผล โดนผู้ถือหุ้นต่อว่า พี่ชายผมก็ด้วย (หัวเราะ) ผมบอกว่าเราจะไปใช้สุรุ่ยสุร่ายก็ไม่ได้ ต้องระวัง ด้วยสถานการณ์แบบนี้เราเลยไม่ปันผล เก็บเงินไว้ก่อน”

โจทย์ยากสุดในครึ่งปีหลัง

สำหรับครึ่งปีหลัง มีเหตุการณ์พิเศษที่ไม่เคยเกิดขึ้นพร้อมกันมาก่อน นั่นคือมาตรการรัฐ “3 ลด” นั่นคือ ลดค่าโอน-จดจำนอง, ลดมาตรการ LTV-Loan to Value กับลดดอกเบี้ย ที่มีความคาดหวังว่าครึ่งปีหลังแบงก์ชาติจะลดดอกเบี้ยลงอีก 0.25% เป็นตัวช่วยบรรเทาภาระผู้ซื้อบ้านได้เป็นอย่างดี

อีกคำถามที่คิดว่าสำคัญเช่นกัน โจทย์อสังหาฯ อะไรบริหารยากที่สุดในยุคนี้

“ในครึ่งปีหลัง แอสเซทไวส์มีโครงการที่กำลังก่อสร้างเยอะ ในเรื่องการเงินต้องระมัดระวัง ต้องใส่เงินก่อสร้างให้เรียบร้อย ก่อสร้างเสร็จส่งมอบให้ลูกค้าได้ อันนี้ถือเป็นสิ่งที่เป็นคอมมิตเมนต์ ซึ่งทุกดีเวลอปเปอร์ก็คงจะทำ และแอสเซทไวส์ก็โฟกัสในเรื่องการทำงานก่อสร้างโครงการที่เปิดแล้ว และขายแล้วให้เสร็จตามแผน ตามกำหนดที่คอมมิตไว้กับลูกค้า”

นอกจากนี้ โครงการที่เปิดขายใหม่ก็เริ่มงานก่อสร้าง ก็ต้องมีเงินใหม่ใส่เข้าไปอีก รวมถึงคอร์ปอเรตไฟแนนซ์ทั่วไป ต้องระมัดระวังแคชโฟลว์ ต้องระวังรีเจ็กต์เรตที่ลูกค้าซื้อแล้ว ต้องระมัดระวังว่ากู้ผ่านไหม เดิมกู้ไม่ผ่านเฉลี่ย 30-40% ตอนนี้อาจเฉลี่ยไปถึง 50% ในตลาดกลาง-ล่าง แต่กู้ไม่ผ่าน 50% จริง ๆ เขาไม่ได้ยกเลิกหมดนะ แต่ว่าใช้เวลาในการแก้เคส เช่น หาผู้กู้ร่วม หารายได้เพิ่มมา หรือหาเงินส่วนต่างเพิ่มอีกหน่อยหนึ่ง ผมคิดว่าถ้าสถานการณ์รีแลกซ์ ในไตรมาส 3-4 นี้ ธปท.อาจจะลดดอกเบี้ยนโยบายอีกสัก 0.25% อาจทำช่วยให้การผ่อนมันคัฟเวอร์กัน”

“เรื่องเงินเป็นเรื่องที่เราให้ความสำคัญสูงที่สุด เรื่องบอนด์ด้วย แอสเซทไวส์จะมีบอนด์ที่ครบกำหนดชำระในช่วงปลายปีอีก 600 กว่าล้านบาท ซึ่งเราก็ต้องเตรียมเงิน บอนด์ของเราไม่ได้เยอะ ปี 2569 ทั้งปีเราก็มีบอนด์ครบอีกแค่ 1,600 กว่าล้านบาท พอร์ตทั้งหมดเรามีบอนด์แค่ 4,000 กว่าล้านบาท ไม่ได้เยอะ เราจะมีวินัยทางการเงินในการบริหารจัดการหนี้ตัวนี้ แต่ก็ไม่ได้ง่าย เพราะในภาพรวมตลาดบอนด์อาจจะมีปัญหาเรื่องความเชื่อมั่น ก็มุ่งไป เราก็ต้องเตรียมเงินให้เพียงพออีกบล็อกหนึ่ง อีกกลุ่มหนึ่งไว้รองรับ ดอกเบี้ย 5% กว่าจถึงใกล้ 6%”

ทั้งนี้ สิ่งที่ต้องเตรียมไว้คือเตรียมเงินที่จะรองรับวงเงินธนาคาร แอสเซทไวส์ค่อนข้างมีวินัยทางการเงิน โปรเจ็กต์ที่เราสร้างเราจะได้พรีไฟแนนซ์ (สินเชื่อผู้ประกอบการ) ทุกโปรเจ็กต์ ใช้สถาบันการเงินเป็นตัวไฟแนนซ์ ไม่ได้ออกหุ้นกู้มาเป็นตัวใช้จ่าย ก็เป็นหลักง่าย ๆ ของการลงทุนเงินยาว คือใช้ลงทุนในโปรเจ็กต์ที่ยาว เงินสั้นก็ใช้สถาบันการเงินที่สั้น เพราะฉะนั้น การทำโครงการเป็นลองเทอม ก็จะใช้เงินแบงก์ เราจะแมตช์แบงก์ทุก ๆ โครงการ

เพราะฉะนั้น ในฝั่งลูกค้าเราก็ระมัดระวังเรื่องรีเจ็กต์เรต (กู้ไม่ผ่าน) ฝั่งคอร์ปอเรตเราระมัดระวังเรื่องแคชโฟลว์เป็นหลักต้องบริหารจัดการให้ดี

อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : ‘แอสเซทไวส์’ ผ่าทางตัน แนะรัฐกระตุ้นมู้ดแอนด์โทน ดึงเอกชนลงทุน

ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่
– Website : https://www.prachachat.net