จับตาวิกฤติสำนักงานล้นตลาด!เปลี่ยนผ่านสู่สมรภูมิ‘อาคารเขียว’

ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจอ่อนแรงและอุปทาน (ซัพพลาย) ใหม่ถาโถม ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ กำลังเผชิญแรงกดดันรอบด้าน ทั้งจากผู้เช่าที่มีความคาดหวังสูงขึ้น ไปจนถึงการแข่งขันของ “อาคารเก่า” กับ “อาคารใหม่” ในเกมที่เดิมพันด้วย “ประสิทธิภาพเจ้าของอาคาร” มากกว่าแค่ “ค่าเช่า” สร้างแรงสั่นสะเทือนให้กับตลาดสำนักงานเวลานี้ โดยไตรมาสแรกปี 2568 ซัพพลายสำนักงานทะลัก 524,000 ตร.ม. ดันพื้นที่รวมขยับขึ้นเป็น 6.314 ล้าน ตร.ม.เข้าสู่ภาวะ “ดีมานด์โตไม่ทันซัพพลาย”

ปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ หุ้นส่วนและกรรมการบริหาร หัวหน้าส่วนพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ไตรมาส 1 ปี 2568 ส่งสัญญาณถึงจุดเปลี่ยนสำคัญที่กำลังใกล้เข้ามา ข้อมูลเชิงลึกจากรายงานล่าสุดชี้ให้เห็นว่า แม้ตลาดยังคงเติบโตในบางมิติ เช่น อัตราการเช่าที่เพิ่มขึ้นเล็กน้อย ความนิยมในอาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารเขียว แต่แรงกดดันจากอุปทานใหม่ที่กำลังหลั่งไหลเข้ามาตลอดปีนี้ จะพลิกสมการการแข่งขันอย่างมีนัยสำคัญ

“เรากำลังเห็นการเปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจน ผู้เช่าเจ้าของอาคารที่แสดงให้เห็นถึงการบริหารจัดการที่ดีสร้างความแตกต่างได้ในตลาดที่มีการแข่งขันสูงนี้”

ทั้งนี้ ตัวแปรสำคัญเศรษฐกิจไทยปี 2568 มีแนวโน้มเติบโตต่ำสุดในรอบหลายปี คาดขยายตัวเพียง 2% กรณีที่สถานการณ์ภาษีการค้าระหว่างประเทศไม่รุนแรงนัก แต่หากเกิดการปรับขึ้นภาษีจากฝั่งสหรัฐ การเติบโตอาจลดเหลือเพียง 1.3% ท่ามกลางบรรยากาศนี้ ธุรกิจหรือผู้เช่าพื้นที่สำนักงานจำนวนมากเริ่มชะลอแผนขยายและมองหาออฟฟิศที่มี “มูลค่า” มากกว่าราคาเพียงอย่างเดียว

สำหรับดัชนีความเชื่อมั่นภาคธุรกิจ (BSI) ช่วงไตรมาสแรกสะท้อนความผันผวน โดยกลุ่มภาคผลิตมีความเชื่อมั่นเพิ่มขึ้นจากการเร่งส่งออกก่อนมาตรการขึ้นภาษีจะมีผล ขณะที่ภาคบริการและท่องเที่ยวยังคงเปราะบาง

อุปทานถาโถม จุดเสี่ยงที่ตลาดต้องรับมือ

ขณะที่ภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวชัดเจน ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ เผชิญคลื่นอุปทานลูกใหญ่ ปี 2568 มีพื้นที่สำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดถึง 524,000 ตร.ม. มากที่สุดในรอบหลายปี!

โดยไตรมาสแรกเพียงไตรมาสเดียว พื้นที่รวมขยับขึ้นเป็น 6.314 ล้าน ตร.ม. มีอาคารใหม่อย่าง WorkLab บนถนนพระราม 4 เข้าสู่ตลาด อีก 1.1 ล้าน ตร.ม. อยู่ระหว่างก่อสร้าง เช่น โครงการ GR9 และ The Central หมายความว่าตลาดยังต้องรองรับแรงกดดันจากอุปทานต่อเนื่องระยะกลางถึงยาว

ผู้เช่าเลือกมากขึ้น “ค่าเช่า” ไม่ใช่คำตอบสุดท้าย

แม้ภาพรวมตลาดจะดูไม่เลวร้าย การดูดซับสุทธิอยู่ที่ 31,000 ตร.ม. อัตราการเช่าเฉลี่ยขยับเป็น 77.5% แต่พบการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้เช่าที่มีนัยสำคัญ อาคารที่ได้รับการรับรอง “อาคารเขียว” มีการดูดซับสุทธิเพิ่มขึ้น 51,000 ตร.ม. ขณะที่อาคารทั่วไปกลับลดลงถึง 17,000 ตร.ม. สะท้อนว่า “ความยั่งยืน” เป็นปัจจัยสำคัญสำหรับผู้เช่าในยุคใหม่

อาคารเกรด A ที่มีคุณสมบัติโดดเด่น ฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่ง โดยมีอัตราการเช่าเพิ่มขึ้น 2.1% มาที่ระดับ 78% ส่วนอาคารเกรด B ยังคงเผชิญความท้าทาย อัตราการเช่าทรงตัวที่ 76% แสดงถึงความกดดันที่อาคารระดับกลางเผชิญจากทั้ง 2 ทาง

ความเสี่ยงใหม่ผู้เช่ากังวล “ความปลอดภัย”

อย่างไรก็ตาม จากเหตุการณ์แผ่นดินไหวใหญ่ในเมียนมาเมื่อ 28 มี.ค. ปลุกกระแสตื่นตัวในประเด็น “ความปลอดภัยของอาคาร” โดยเฉพาะบริษัทขนาดใหญ่ที่มีนโยบายความต่อเนื่องทางธุรกิจ (Business Continuity Plan)

แม้อาคารใหม่มีต้นทุนค่าเช่าสูงกว่า แต่ก็ให้ความมั่นใจในเรื่องโครงสร้าง ระบบสื่อสาร ความสามารถบริหารจัดการเหตุฉุกเฉินได้ดีกว่า ขณะที่อาคารเก่าหลายแห่งยังเผชิญปัญหา เช่น ระบบลิฟต์ขัดข้อง การตอบสนองต่อปัญหาช้า กลายเป็นปัจจัยลบในการตัดสินใจเช่า

“ค่าเช่าสูงขึ้นได้ หากแลกกับความมั่นใจในการดำเนินธุรกิจต่อเนื่อง ผู้เช่าหลายรายเริ่มพิจารณาวิธีจัดการของเจ้าของอาคาร มากกว่าการมองที่ราคาค่าเช่าอย่างเดียว”

เกรด A ครองเกม-เกรด C คงตัว-เกรด B อ่อนแรง

การวิเคราะห์ตามทำเลพบว่า ย่านสีลม-สาทร-พระราม 4 เป็นพื้นที่ที่เติบโตโดดเด่นสุดในเขต CBD มีการปรับเพิ่มค่าเช่าและอัตราการเช่าในระดับสูงสุด ย่านอื่นอย่าง "เพลินจิต-ชิดลม และ "อโศก-นานา" อัตราการเช่าลดลงเล็กน้อย สะท้อนการแข่งขันแต่ละย่านเริ่มแยกออกเป็น “กลุ่มผู้ชนะ” และ “กลุ่มที่ต้องเร่งปรับตัว”

นอกเขต CBD พื้นที่อย่าง “บางนา-ศรีนครินทร์” กลับมีอัตราการเช่าเพิ่มขึ้นโดดเด่นที่สุด (+1.4%) สะท้อนโอกาสใหม่ในทำเลที่มีค่าเช่าต่ำกว่าและการเข้าถึงที่สะดวกมากขึ้นจากระบบขนส่งมวลชน

ครึ่งปีหลัง 68 บททดสอบเจ้าของอาคาร

แม้ข้อมูลไตรมาสแรกจะยังไม่ชี้ไปสู่ภาวะ “วิกฤติ” แต่เส้นทางข้างหน้าของตลาดสำนักงานกลับเต็มไปด้วยความท้าทายซ้อนทับ การหลั่งไหลของอุปทานใหม่ในช่วงที่เหลือของปี ชี้วัดว่า “อาคารเก่า” และ ผู้ประกอบการรายเดิมจะปรับตัวทันหรือไม่ ยิ่งเมื่อต้องเผชิญกับผู้เช่าที่มีความละเอียด และให้ความสำคัญกับ “ประสบการณ์การใช้งาน” และ ความพร้อมรับมือเหตุฉุกเฉิน มากกว่าราคาค่าเช่าเพียงอย่างเดียว

นอกจากนี้ นโยบายการค้าระหว่างประเทศที่ยังไม่แน่นอน หากมีการนำภาษีระยะยาวกลับมาในยุคทรัมป์ อาจทำให้บริษัทข้ามชาติเลือก “ชะลอการเช่า” หรือ หาพื้นที่ที่มีความยืดหยุ่นและต้นทุนต่ำกว่า

ปี 2568 จึงไม่ใช่แค่ปีฟื้นตัวหลังโควิด-19 แต่เป็น “ปีแห่งการพิสูจน์ตัวตน” ของเจ้าของอาคารสำนักงาน ว่าใครจะตอบโจทย์ผู้เช่ายุคใหม่ได้อย่างแท้จริง ทั้งด้านฟังก์ชัน ความยั่งยืน ความปลอดภัย และความพร้อมให้บริการ ผู้ประกอบการที่ยึดติดโมเดลเดิม ไม่เร่งปรับกลยุทธ์ อาจกลายเป็นผู้เสียเปรียบในตลาดที่เริ่มแข่งขันกันด้วยความสามารถเชิงลึก ไม่ใช่แค่ตำแหน่งที่ตั้งหรือราคาอีกต่อไป

ตลาดสำนักงานวันนี้ ไม่ใช่สนามของผู้ที่ใหญ่กว่าอีกต่อไป แต่เป็นสนามของผู้ที่ “ไวกว่า” และ “เข้าใจผู้เช่า” ได้มากกว่า