ธุรกิจที่อยู่อาศัยในกรุงเทพเต็มไปด้วยแรงกดดัน

ความฝันที่คนไทยจะถือครองอสังหาห่างไกลมากขึ้น

รู้หรือไม่ ? ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยมากกว่าที่คิด

ไม่ใช่แค่ธุรกิจขายบ้านขายที่อยู่อาศัยแล้วจบ ๆ ไป

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในธุรกิจที่กระตุ้นให้เกิดเงินหมุนเวียนในระบบจำนวนมาก เชื่อมโยงทั้ง 1.ภาคก่อสร้าง 2.วัสดุก่อสร้าง 3.เครื่องใช้ไฟฟ้า 4.เฟอร์นิเจอร์ และ 5.สถาบันการเงิน คือถ้าอยากเห็นภาพว่าเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจอย่างไร ให้มองมาที่ธุรกิจอสังหานี่แหละที่ใกล้ตัวและชัดเจนกว่าที่คิด

การซื้อที่อยู่อาศัยก็มีธุรกิจที่เชื่อมโยงกันถึง 5 ธุรกิจ (นี่ยังไม่นับรวมธุรกิจที่เกี่ยวกับการโฆษณาและซินแสที่มีส่วนในการผลักดันให้คนตัดสินใจซื้อ) วิจัยกรุงศรีระบุว่าเมื่อรวมบรรดาธุรกิจที่เกี่ยวกับห่วงโซ่อุปทานทั้งหมดนี้เข้าด้วยกัน รวม ๆ แล้วจะมีมูลค่าตลาดมากกว่า 10% ของ GDP ประเทศไทยปี 2567 หรือคิดเป็นตัวเลขก็อยู่ที่ตัวเลขไม่น้อยกว่า 1.85 ล้านล้านบาท (GDP ไทยปี 67 คิดเป็นมูลค่า 18.58 ล้านล้านบาท)

และเมื่อธุรกิจอสังหาฯ ที่มีส่วนและมีความสำคัญต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยขนาดนี้ เกิดซบเซาขึ้นมาหละ แบบนี้ธุรกิจต่าง ๆ ในห่วงโซ่อุปทานจะได้รับผลกระทบไปด้วยหรือไม่ ? คำตอบคือแน่นอน และยังกระทบต่อภาพรวมของเศรษฐกิจไทยด้วย

ในช่วงปี 2558-2567 ที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพมหานครฯ และปริมณฑลเป็นโครงการแนวสูง เป็นคอนโดมิเนียมซะส่วนใหญ่ เปิดใหม่มากกว่าโครงการที่เป็นบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ซึ่งก็เป็นเพราะการขยายแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ทำให้คอนโดได้รับความนิยมมากขึ้น แต่เทรนด์นี้ก็เปลี่ยนแปลงอีกครั้งเมื่อการมาถึงการแพร่ระบาดโควิด-19 เพราะผู้ซื้อปรับพฤติกรรมหันมาเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการในไทยหันมาพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้นตาม

อสังหาไทยเผชิญแรงกดดันหนัก

และเมื่อผู้ประกอบการไทยมีทั้งโครงการแนวสูงที่เยอะอยู่แล้ว มีโครงการแนวราบที่พัฒนาเพิ่มเพื่อรองรับความต้องการลูกค้า แต่พอถึงคราวขายจริง ๆ สถานการณ์กลับไม่ค่อยสู้ดีนักเพราะตลาดเผชิญแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจ กำลังซื้อในประเทศที่ฟื้นตัวอย่างจำกัด ค่าครองชีพที่ปรับตัวสูงขึ้น พฤติกรรมคนไทยที่ไม่อยากก่อหนี้ในระยะยาว ภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูง และดอกเบี้ยนโยบายที่สูงที่สุดในรอบ 10 ปี

ต้องบอกว่าคนไทยเจอแรงกดดันรอบด้านจริง ๆ

โดยสถานการณ์ที่อยู่อาศัยปี 2567 วิจัยกรุงศรี สรุปเป็นข้อมูลที่สะท้อนความสะพรึงมาให้ดังนี้

• ในภาพรวมธุรกิจอสังหาฯ ยอดเปิดขายโครงการใหม่ ลดลง 37.8% จากปี 2566

• คิดเป็นมูลค่าภาพรวมที่ลดลงกว่า 22.9% จากปี 2566

• ผู้ประกอบการระมัดระวังมากขึ้นในการพัฒนาโครงการใหม่

• คอนโดมิเนียมเปิดตัวลดลง 43%

• ทาวเฮาส์เปิดตัวลดลง 41.5%

• บ้านเดี่ยวเปิดตัวลดลง 20.8%

• โครงการที่เปิดขายส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับกลางขึ้นไปมีเป้าหมายหลักเป็นลูกค้าที่มีกำลังซื้อและเข้าถึงสินเชื่อจากสถาบันการเงิน

• ยอดขายที่อยู่อาศัยลดลง 32.3%

• ทว่าราคาที่อยู่อาศัยกลับปรับตัวขึ้น สะท้อนจากดัชนีราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมเพิ่มขึ้น 1.9% จากปี 2566

จากข้อมูลทางสถิติเราจะพบว่าสถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ค่อยสู้ดีจริง ๆ มีแต่คำว่า เปิดตัวลดลง ชะลอการเปิดตัว จะมีที่เพิ่มขึ้นก็แค่ราคานี่แหละ ซึ่งจะยิ่งตอกย้ำให้ความฝันที่จะมีอสังหาไว้ในครอบครองของ first jobber หรือแม้แต่คนไทยยิ่งเป็นเรื่องที่ไกลเกินเอื้อมเข้าไปอีก และหากเรามองไปที่ กลุ่มธุรกิจที่เชื่อมโยงกัน 5 ธุรกิจในช่วงแรก กลุ่มธุรกิจเหล่านี้ก็พลอยได้รับผลกระทบไปด้วย

ถ้าโครงการเปิดใหม่น้อย การจ้างแรงงานก่อสร้างก็ลดลง การซื้อวัสดุก่อสร้างก็จะชะลอตัว (ผู้เขียนมีเพื่อนอยู่ SCG ก็ได้ยินคำบอกเล่าถึงเรื่องนี้มาเหมือนกัน) เฟอร์นิเจอร์ที่จะต้องซื้อไปตกแต่งห้องก็ไม่มีคนซื้อเพราะที่อยู่อาศัยขายไม่ได้ คือทุกอย่างได้รับผลกระทบเป็นโดมิโน่ตามมาจริง ๆ

ที่มา: วิจัยกรุงศรี