คุยกับผู้ก่อตั้ง “theCOMMONS” พลังเล็กMicro Developer บริหารพื้นที่อย่างไรให้ดีต่อใจและดีต่อธุกิจ

อัพเดต 6 ชั่วโมงที่ผ่านมา • เผยแพร่ 6 ชั่วโมงที่ผ่านมา

ภาพไฮไลต์

“เราเชื่อว่าคนเป็นสัตว์สังคม ต้องการพื้นที่พบปะ สร้างความสัมพันธ์ และมีพื้นที่ที่ทำให้รู้สึกผ่อนคลายได้ ในกรุงเทพฯ พื้นที่อยู่อาศัยและทำงานค่อนข้างจำกัด การมีพื้นที่ที่ช่วยเติมเต็มให้คนได้หยุดพักใช้เวลาร่วมกับคนที่รัก สัตว์เลี้ยง หรือแม้แต่แค่มานั่งคนเดียวอย่างสงบ เป็นสิ่งที่ควรจะมี”

นี่คือคำตอบของ แต๊ว วิชรี วิจิตวาทการ ผู้ก่อตั้ง เดอะคอมมอนส์ "theCOMMONS" คอมมูนิตี้สเปซยุคบุกเบิกที่ได้กลายเป็นแรงบันดาลใจให้กับนักพัฒนาเมืองรุ่นใหม่ ๆ ในประเทศไทย เมื่อถามว่า ธุรกิจ theCOMMONS ยกระดับเมืองและเชื่อมโยงกับชีวิตผู้คนอย่างไรในฐานะ‘นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็ก’ เพื่อเปิดบทสนทนากับ ภายใต้ BrandStory Exclusive Series : Space ซีรีส์พิเศษบอกเล่าเรื่องราวของเจ้าของโครงการ ผู้พัฒนาพื้นที่ที่เชื่อมโยงผู้คน สะท้อนตัวตน และตอบโจทย์ความต้องการของคนยุคใหม่ โดยเชื่อว่าขณะที่โครงการขนาดใหญ่มูลค่าหลายแสนล้านกำลังเปลี่ยนโฉม “เมือง” ให้ทันสมัย คอมมูนิตี้สเปซและนักพัฒนากลุ่มเล็กกำลังเปลี่ยน “พื้นที่” ให้มีชีวิต

"กรุงเทพฯ สมัยนั้นยังไม่มีพื้นที่ที่เป็น ‘พื้นที่สาธารณะ’ จริงๆ สวนสาธารณะก็มีน้อย หรือถ้าเป็นห้างใหญ่ก็เป็นแค่ที่เดินซื้อของ ไม่ใช่พื้นที่ที่ทำให้คนมาพบปะพูดคุยกันได้จริงๆ ช่วงแรกเรายังไม่รู้ว่าจะเรียกพื้นที่นี้ว่าอะไร ตอนนั้นคำว่า Community Space ยังไม่ค่อยมีคนใช้เท่าไหร่ คนคุ้นกับคำว่า Community Mall แต่เราก็ยืนยันว่าเราไม่ได้จะทำห้าง เราตั้งใจทำพื้นที่ที่เอื้อต่อการพบปะ ให้กลุ่มคนที่มีความสนใจคล้ายกันได้มาเจอกัน เป็นที่ที่คนใช้ชีวิตได้ครบจบในที่เดียว” วิชรี เริ่มต้นด้วยเล่าถึงการพัฒนาพื้นที่เมื่อ 13 ปีที่แล้วให้เราฟังว่าโครงการในฝันของเธอกลายเป็นสวนหลังบ้านของเมือง พื้นที่แฮงเอาท์ของคนกรุงฯ และจุดรวมตัวของคอมมูนิตี้คลับหลากหลายสไตล์ได้อย่างไร

มากกว่าที่กินดื่ม แต่คือพื้นที่แห่งการเชื่อมโยงผู้คน

หลังจากสำรวจพื้นที่ขนาด 5 ไร่ ในซอยทองหล่อ 17 และความเป็นไปได้ของโมเดลธุรกิจในฝัน ใจกลางกรุงเทพฯ ก็เริ่มต้นขึ้น แพม ธิดารัชต์ วิวัฒน์สุรกิจ Director of New Business & Concepts หนึ่งในทีมผู้ร่วมก่อตั้งที่เข้ามาเติมเต็มแก่นของ theCOMMONS ให้สมบูรณ์มากขึ้น เล่าต่อถึงแนวคิดการสร้างพื้นที่ที่ช่วยให้ชีวิตดีขึ้นแบบองค์รวม หรือ ‘Wholesome Living’ ที่มาของการออกแบบกิจกรรมและการจัดสรรพื้นที่ ตั้งแต่โปรแกรมเกี่ยวกับอาหาร การพักผ่อน การออกกำลังกาย เวิร์กช็อปต่างๆ รวมถึงการเป็นพื้นที่สำหรับผู้ประกอบการรายเล็กในการแสดงผลงานและขายของ

"Wholesome Living หมายถึง การกินดี อยู่ดี ออกกำลังกาย ดูแลตัวเอง ใช้เวลาร่วมกับคนที่รัก และเรียนรู้สิ่งใหม่ๆ เราอยากให้ที่นี่เป็นพื้นที่ที่ผู้คนจะได้ใช้ชีวิตแนวนี้ได้ง่ายๆ โดยไม่ต้องเจอรถติดหรือเดินทางไกล เราออกแบบกิจกรรมเพื่อเชื่อมคนเข้าด้วยกัน ไม่ว่าจะเป็นคลับสำหรับคนรักการวิ่ง ไทชิ โยคะ คลับคนรักการอ่านหนังสือ งานที่เปิดโอกาสให้ศิลปินได้แสดงความสามารถ รวมถึงกิจกรรมที่เน้นด้านสิ่งแวดล้อมผ่านโครงการ Common Compassion ตลอดจนการคืนกลับให้กับสังคมและการดูแลความสัมพันธ์กับชุมชนรอบข้าง”

ทั้งสองอธิบายถึง‘โมเดลธุรกิจ’ และการทำเงินของคอมมูนิตี้สเปซ ที่คล้ายคลึงกับ ‘ห้าง’ แต่มีรายละเอียดที่แตกต่างกันว่า นอกเหนือจากเก็บค่าเช่าพื้นที่อย่างเดียวแล้วนั้น หากไม่กระตือรือร้นที่จะเข้าใจและเชื่อมโยงผู้คนอย่างลึกซึ้ง ไม่กระตือรือร้นที่จะสร้างแรงดึงดูดให้กับพื้นที่มากพอ แม้จะมีพื้นที่ขายกว้างขวาง แต่ไม่สามารถดึงดูดคนให้มายังพื้นที่นั้นได้ก็ยากที่จะประสบความสำเร็จ

แม้ว่าพื้นที่จะเป็นมิตรกับผู้คนแค่ไหน แต่ไม่ใช่ทุกที่จะอยู่รอดในเชิงธุรกิจ

วิชรี อธิบายต่อว่า เธอตั้งใจทำพื้นที่ให้เป็นแพลตฟอร์มของผู้ประกอบการรายเล็กที่หลงใหลในการผลิตสินค้าคุณภาพ รวมไปถึงผู้ที่ไม่ได้ต้องการขายในห้างใหญ่ ทำให้แทนที่จะเก็บค่าเช่าคงที่สูง เธอต้องใช้โมเดลแบ่งรายได้ (GP) พร้อมกับเก็บค่าเช่าขั้นต่ำจากผู้เช่าเพื่อให้เติบโตไปด้วยกัน

theCOMMONS แบ่งสัดส่วนพื้นที่ขาย (Commercial area) เป็น 40% พื้นที่สาธารณะและส่วนกลาง (Non-Commercial & Communal area) เป็น 60% ซึ่งผิดจากสูตรของห้างที่จะเน้นพื้นที่ขายมากกว่า ดังนั้นแทนที่จะเน้นแค่ค่าเช่าอย่างเดียว ทีมงาน theCOMMONS จึงต้องสรรค์สร้างกิจกรรมที่หลากหลาย ดึงดูดให้ผู้คนเข้ามาใช้เวลาในพื้นที่อยู่ตลอดเพื่อสร้างรายได้ในระยะยาว อย่างไรก็ตามโมเดลนี้สร้างความท้าทายทางการเงินมาก เธอกล่าว

การทำธุรกิจคอมมูนิตี้สเปซแบบ theCOMMONS เป็นธุรกิจที่ High-Touch มาก ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นตลอดเวลา ทั้งค่าเช่าที่ดิน การบริหารจัดการ ค่าแรงพนักงาน ทุกอย่างเป็นภาวะที่กดให้ราคาสูงขึ้นตลอด แต่ในขณะเดียวกันความตั้งใจหลัก คือ ต้องการสนับสนุนผู้เช่า ทำให้ไม่สามารถขึ้นราคาผู้เช่าได้ตลอดเวลา ดังนั้นการรักษาจุดสมดุลตรงนี้เป็นเรื่องที่ท้าทาย เพราะบางครั้งค่าใช้จ่ายขึ้น แต่รายได้ไม่ได้ขึ้น

“ถ้าคิดว่าการทำคอมมูนิตี้สเปซเป็นอะไรที่เร็ว ไม่กี่ปีคืนทุน ก็อาจจะไม่ใช่นะ”วิชรี ระบุว่าในแง่ของการลงทุน การทำคอมมูนิตี้สเปซไม่ได้คืนทุนเร็วหรือได้กำไรสูงในเวลาอันสั้นและอาจต้องใช้เวลามากกว่า 10 ปี สำหรับ theCOMMONS เน้นทำเงินในระยะยาว เพราะสิ่งที่ theCOMMONS ทำไม่ใช่แค่การหาเงิน แต่เป็นการสร้างคุณค่าและผลกระทบเชิงบวกต่อสังคม ดังนั้นการหาเงินทุนที่เข้าใจจึงเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญ

ธิดารัชต์ เสริมว่า ความต้องการของลูกค้าไม่เคยหยุดนิ่ง ดังนั้นสิ่งสำคัญ คือ การส่งเสริมให้คนมีปฏิสัมพันธ์กันในทุกมิติ ปัจจุบันคนเข้าใจ theCOMMONS มากขึ้นผ่านกิจกรรมและการมองเห็นพื้นที่ คนเห็นภาพมากขึ้นว่า theCOMMONS ต้องการจะสร้างอะไร

เธอยกตัวอย่าง โซนมาร์เก็ตของ theCOMMONS มีร้านอาหารและเครื่องดื่มเล็กๆ ไม่มีบริการเสิร์ฟที่โต๊ะ เพื่อให้ลูกค้าได้เดินเลือกและอาจได้พูดคุยกับเจ้าของร้าน ตัวอาคารเน้นการออกแบบที่ทำให้คนที่มามองเห็นกันได้จากทุกจุด ช่วยให้รู้สึกเชื่อมโยงแม้ไม่ได้คุยกันตรงๆ รวมถึงที่มาของ Communal Table โต๊ะยาวอันเป็นเอกลักษณ์ที่ตั้งใจกระตุ้นให้คนมานั่งด้วยกันแม้จะไม่รู้จักกัน

“10 ปีที่แล้ว คนอาจแค่อยากได้ร้านอาหารดี ๆ ร้านกาแฟน่านั่ง หรือพื้นที่แฮงเอาต์สวย ๆ หลังเลิกงาน แต่วันนี้ไม่เหมือนเดิมแล้ว โดยเฉพาะหลังโควิด เราเห็นชัดเลยว่าพฤติกรรมของคนเปลี่ยนไปเร็วมาก และหลากหลายขึ้น หลายคนไม่ได้มาแค่กินหรือแค่ชิลอีกต่อไป แต่ใช้พื้นที่ของเราเป็น ‘ทุกอย่าง’ ในชีวิต เขาอาจเริ่มต้นวันด้วยกาแฟเช้า ต่อด้วยนั่งทำงานทั้งวัน จนเย็นนัดเพื่อนมากินข้าวหรือดื่มต่อ theCOMMONS เลยกลายเป็นเหมือน Workplace + Social space + Living room ของคนบางกลุ่มไปแล้ว”

วิชรี เห็นด้วย พร้อมอธิบายว่า การสร้าง theCOMMONS ไม่ได้วางกลุ่มเป้าหมายว่าจะต้องเน้นคนวัยไหนเป็นพิเศษ เพราะตนอยากให้เป็นพื้นที่ของทุกคนในย่านนั้น ตั้งแต่คุณพ่อคุณแม่พาลูกมาเล่น วัยรุ่นมาแฮงเอาต์ ไปจนถึงคนทำงานที่อยากหามุมสงบๆ หรือแม้แต่นักท่องเที่ยวที่อยากมาสัมผัสพื้นที่แปลกใหม่ในกรุงเทพฯ ซึ่งจริง ๆ เป็นกลุ่มลูกค้าใหญ่ๆ ที่ไม่ได้คาดคิดไว้ตั้งแต่ต้น

“พอเปิดจริง เราก็ได้เจอกับความหลากหลายที่มากกว่าที่คิด ทำให้เรารู้ว่า พื้นที่หนึ่งถ้าออกแบบดีพอ มันจะตอบโจทย์หลายคนได้โดยไม่ต้องจำกัดตัวเองอยู่แค่ Target Group แบบเดิมๆ เลย สิ่งสำคัญที่สุดสำหรับคนทำคอมมูนิตี้ คือ ‘ความอดทน’ การสร้างคอมมูนิตี้ต้องใช้เวลา ต้องเรียนรู้จากการลงมือทำจริง ต้องอยู่กับพื้นที่ ฟังฟีดแบคลูกค้าและพร้อมปรับเปลี่ยนตลอดเวลา ไม่ใช่แค่ทำงานจากออฟฟิศแล้วจบ แต่ต้องอยู่ในพื้นที่จริงเพื่อเข้าใจคนใช้จริงๆ”

นอกจากนี้ ลูกค้า นักลงทุน พันธมิตรทางธุรกิจ โดยเฉพาะนักลงทุนที่เข้ามาร่วมทุนกับเราที่เชื่อในคอนเซ็ปต์นี้ตั้งแต่ตอนที่ยังไม่มีใครพิสูจน์ว่าทำได้จริง เริ่มเข้าใจธุรกิจคอมมูนิตี้สเปซมากขึ้น เขาไม่ได้หวังแค่ผลตอบแทนทางการเงิน แต่ต้องการเห็นสิ่งใหม่ๆ เกิดขึ้นในชุมชนจริงๆ

โอกาสของ Micro-Developer อยู่ตรงไหน

ในฐานะนักพัฒนากลุ่มเล็ก ทั้งสองอธิบายปัจจัยสำคัญของการพัฒนาพื้นที่เพื่อผู้คน ซึ่งฉายภาพให้เห็นว่าทำไม Community Space ในไทยกลายเป็นเทรนด์ในการพัฒนาพื้นที่หรือลงทุนอสังหาฯ ในช่วงที่ผ่านมา เราถามต่อถึงการเติบโตของเมืองในปัจจุบันที่โครงการขนาดใหญ่ ทั้งห้างและที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นจำนวนมาก บทบาทของ Micro-Developer กับการเปลี่ยนแปลงของเมืองจะเป็นอย่างไรต่อไป

วิชรี กล่าวว่า ปัญหาที่แท้จริงของคนตัวเล็ก ไม่ใช่การไม่มีไอเดีย แต่ความท้าทายจริงๆ ของ Micro Developer คือ ขาดเงินทุนที่เข้าใจและการไม่มีพื้นที่ที่เหมาะสมจะต่อยอดไอเดียนั้น ผู้พัฒนาพื้นที่กลุ่มเล็กต้องการทุนที่เห็นคุณค่าของการสร้างพื้นที่ดีๆ เพื่อคน เพื่อเมือง เพื่อสังคม ถึงแม้ว่าบางโปรเจกต์อาจไม่ได้ทำเงินเยอะ แต่มันสร้างคุณค่าอื่น ๆ ที่ประเมินเป็นตัวเลขไม่ได้

ธิดารัชต์ ให้มุมมองว่า การสร้างพื้นที่ไม่ใช่เรื่องของขนาด แต่เป็นเรื่องของ ‘จุดมุ่งหมาย’ ที่ชัดเจน เมื่อเทียบกับ Mega-Developer ข้อได้เปรียบ Micro Developer คือ ‘ความใกล้ชิดกับชุมชน’ ที่เปิดโอกาสให้เข้าถึงความต้องการที่แท้จริง สามารถออกแบบกิจกรรมให้ตอบโจทย์คนในชุมชนนั้นได้รวดเร็วและเหมาะสมกว่า

“เราไม่เคยรู้สึกว่าการเป็นผู้พัฒนารายเล็กๆ จะไปแข่งขันกับเจ้าใหญ่ไม่ได้ เพราะสิ่งสำคัญที่สุดคือเรา ‘รู้ว่าเราทำไปเพื่ออะไร’ เราสามารถทดลองอะไรใหม่ๆ ได้เร็ว ปรับได้ง่าย มองเห็นรายละเอียดที่อาจถูกมองข้าม ลูกค้าเองก็รู้สึกได้ เขาไม่ได้แค่เข้ามาเพื่อกินหรือดื่ม แต่เขามาเพราะรู้สึกว่าได้เป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่ที่มีคุณค่า บางทีเขารู้สึกว่าเขา identify ตัวเองกับพื้นที่นั้นได้ หรือรู้สึกว่าได้มีส่วนร่วมในบางสิ่งที่ดีงามในสังคม”

ความฝันที่อยากเห็นเมืองที่เปิดให้ใครก็ทำพื้นที่ดีๆ ได้

วิชรี ให้มุมมองในภาพใหญ่ว่า รัฐควรมีบทบาทในการสนับสนุนให้เกิดพื้นที่ดีๆ ในเมือง โดยเฉพาะ ‘พื้นที่สีเขียว’ ซึ่งตอนนี้คือสิ่งที่คนเมืองต้องการมาก โดยเธอกล่าวว่า ไม่จำเป็นต้องเป็นสวนสาธารณะใหญ่เสมอไป แค่ ‘Pocket Park’ ขนาดครึ่งไร่ในแต่ละซอย ถ้ามีมากพอก็สามารถเปลี่ยนคุณภาพชีวิตคนทั้งเมืองได้

“ทั้งที่เรามีที่ดินว่างมากมาย แต่เจ้าของที่กลับต้องสร้างสิ่งอื่นขึ้นมาเพื่อเลี่ยงภาษี เช่น การทำพื้นที่เกษตรเพื่อลดภาษีที่ดิน ทั้งที่จริงๆ ถ้ามีทุนสนับสนุนที่ดีจากรัฐ เช่น การให้สิทธิประโยชน์ทางภาษี ถ้ายอมให้พื้นที่สำหรับชุมชนในระยะเวลาหนึ่ง มันจะเปิดโอกาสให้เกิดการใช้พื้นที่อย่างสร้างสรรค์และยั่งยืนมากกว่านี้เยอะเลย”

สุดท้ายเธอเชิญชวนผู้ที่อยากมีส่วนร่วมพัฒนาพื้นที่และพัฒนาเมืองไปด้วยกันมารวมตัวกัน“ถ้ามีใครมีทุนหรือมีที่ดินและอยากทำอะไรดี ๆ แต่ยังไม่มีไอเดียหรือไม่เคยทำมาก่อน อยากชวนให้มาคุยกัน เพราะ theCOMMONS หรือบริษัท Kinnest Group เกิดจากการจับมือกันของคนเล็ก ๆ ที่มีใจอยากสร้างพื้นที่ดี ๆ และมันก็เกิดขึ้นได้ เราอยากเห็น Micro Developer ที่เข้าใจชุมชน เข้าใจคน และอยากทำอะไรให้เมืองจริงๆ

"ตอนนี้ไทยมี Micro Developer รุ่นใหม่ๆ ที่กล้าคิดกล้าทำ มีไอเดียดีๆ หลายแห่งที่พยายามสร้างพื้นที่ตอบโจทย์กลุ่มคนหลายกลุ่มในพื้นที่เดียวกัน พื้นที่เดียวมีหลายกิจกรรมรองรับคอมมูนิตี้ได้หลายแบบ หลายแห่งที่มีการฟื้นฟูตึกเก่าด้วย ทำให้ตึกเก่ากลับมามีชีวิต ให้คุณค่าทั้งความรู้สึกและคุณค่าทางประวัติศาสตร์”

ทั้งสองกล่าวขอบคุณที่นักพัฒนาหลายท่านยกให้ theCOMMONS เป็นแรงบันดาลใจให้กับคอมมูนิตี้อื่นๆ โดยพวกเธอมองการเติบโตของคอมมูนิตี้หลายแห่งในปัจจุบันเป็นผลประโยชน์ เป็นสิ่งที่ดีต่อเมือง

“คนอยากเข้ามาทำอะไรดีๆ เพิ่มขึ้น ไม่ได้มองว่าเป็นคู่แข่ง เราอยากเห็นสิ่งดีๆ เกิดขึ้นในหลายพื้นที่ แต่อยากชวนคิดว่า ไม่ใช่ว่าแค่มีพื้นที่แล้วสร้างไปก่อนโดยไม่คิดอะไร เราอยากให้นักพัฒนาใส่ใจและคิดลึกๆ ว่า ‘ไส้ใน’ ของพื้นที่นั้นคืออะไร ต้องการตอบโจทย์อะไรกับชุมชนหรือกับลูกค้า เพื่อให้สิ่งที่สร้างออกมาเป็นสิ่งที่ตอบสนองความต้องการอย่างแท้จริง”

คลิกอ่านคอลัมน์"BrandStory" เพิ่มเติม

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้ -

https://www.facebook.com/ThairathMoney

อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : คุยกับผู้ก่อตั้ง “theCOMMONS” พลังเล็กMicro Developer บริหารพื้นที่อย่างไรให้ดีต่อใจและดีต่อธุกิจ