วิกฤติเชื่อมั่นฉุด ‘บ้านหรู’ ขายฝืด หันลุยต่างชาติภูเก็ต-โรงแรม

เศรษฐกิจไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง จากปัจจัยเสี่ยงทั้งภายใน และนอกประเทศ ไม่ว่าจะเป็นความไม่แน่นอนทางการเมือง สงครามในหลายพื้นที่ ตลอดจนนโยบายเศรษฐกิจจากมหาอำนาจโลก ล้วนส่งผลต่อความเชื่อมั่นผู้บริโภค และทิศทางการลงทุนโดยตรง

ขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มตลาดบน บ้าน-คอนโดมิเนียมลักชัวรี ระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป เคยเป็น “น่านน้ำใหม่” ของดีเวลลอปเปอร์ที่หนีจากตลาดกลาง-ล่าง ที่มีปัญหา “กำลังซื้อ” หากแต่วิกฤติรอบด้านฉุดความเชื่อมั่นอย่างรุนแรง กำลังลามกระทบตลาดหรูที่เผชิญการตัดสินใจซื้อที่ช้าลง ยอดขายเริ่มอืดมากขึ้น

จากการวิเคราะห์อุปสงค์ และอุปทานตามระดับราคาของไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ประเมินแนวโน้มตลาดบ้านหรูค่อนข้าง "ทรงตัว" หรือขยายตัวอย่างระมัดระวัง ซึ่งการสะสมอุปทานบ้านแนวราบราคาสูงในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ทำให้ตลาดเริ่ม "ชะลอตัว"

โดยเฉพาะบ้านในช่วงราคา 10-40 ล้านบาท ที่ครองยอดขายรวมกว่า 75% ของตลาดแต่ปริมาณหน่วยขายบ้านตั้งแต่ช่วงครึ่งปีหลัง 2567 ถึง เม.ย.2568 ชะลอตัวลงอยู่ที่ 1,000-1,500 ยูนิต สะท้อนความระมัดระวังในการตัดสินใจของ “ผู้ซื้อ” ในภาวะความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ แม้ผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นนักธุรกิจ ผู้บริหาร และครอบครัวรุ่นใหม่ จะยังมีศักยภาพ แต่ท่ามกลางความไม่แน่นอนต่างๆ จึงใช้เวลาในการพิจารณา และเลือกซื้อมากขึ้น

นายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดบ้านเดี่ยวระดับบนที่เคยคึกคักจากกำลังซื้อของกลุ่มเงินสด กำลังสะดุดลงอย่างเห็นได้ชัด ผู้ซื้อที่เคยถือเงินสดกลับเลือกชะลอการใช้จ่าย หรือพึ่งพาการขอสินเชื่อมากขึ้น แต่กระบวนการอนุมัติที่เข้มงวดทำให้ยอดขายชะงัก

“พฤติกรรมคนเปลี่ยน ใช้เงินสดลดลง พึ่งพาการกู้มากขึ้น แต่การปล่อยสินเชื่อยากขึ้น บ้านหรูเวลานี้ขายยากกว่าเดิม”

สถานการณ์เวลานี้ทำให้ผู้ประกอบการต้องเน้นบริหารสภาพคล่องเป็นหลัก การแข่งขันลดลง แต่การทำตลาดยังคงต้องมีอย่างต่อเนื่อง ผ่านกลยุทธ์ราคา โปรโมชัน และแคมเปญเพื่อเร่งระบายสต๊อก แม้ภาวะตลาดจะตึงตัว แต่คอนโดมิเนียมยังพอมีแรงซื้อจากชาวต่างชาติ โดยเฉพาะจีน เมียนมา และรัสเซีย ส่วนคนไทยยังคงระมัดระวัง โดยเฉพาะในแง่ความปลอดภัยจากเหตุการณ์แผ่นดินไหว ทำให้โครงการคอนโดมิเนียมหลายแห่งต้องเลื่อนเปิดตัวไปในไตรมาส 3

"ตลาดอสังหาฯ ปี 2568 อาจไม่ใช่ปีแห่งการเติบโต แต่คือ บททดสอบของตัวจริงในวงการ เป็นปีของการเอาตัวรอด ผู้เล่นที่สามารถผ่านพ้นภูเขาน้ำแข็ง ทั้งต้นทุน ดอกเบี้ย หนี้ครัวเรือน และดีมานด์ที่เปลี่ยนแปลงไปได้ จะกลายเป็นผู้เล่นที่เข้มแข็งกว่าในอนาคต"

นายณัฐพงศ์ ย้ำว่า ปี 2568 นับเป็นปีที่ท้าทายที่สุดในรอบ 30 ปีของธุรกิจอสังหาฯ ยอดขายทั้งอุตสาหกรรมหดตัว การเปิดโครงการใหม่ลดลงอย่างชัดเจน สต๊อกบ้านเดี่ยวล้นตลาด ต้องใช้เวลา 5 ปีจึงจะดูดซับได้หมด ขณะที่เศรษฐกิจโตไม่ทันภาระหนี้ครัวเรือน ทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อ และใช้วิธีขอสินเชื่อมากขึ้น แต่การขอสินเชื่อก็ยากขึ้นตามไปด้วย ทำให้ตลาดบ้านหรูระดับ 20 ล้านบาทขึ้นไปยังได้รับผลกระทบ

นายณัฎฐกิตติ์ ศิริรัตน์ หัวหน้าสายงานการตลาด กล่าวว่า แนวโน้มขณะนี้พบว่าลูกค้าติดปัญหา “กู้ไม่ผ่าน” มากขึ้น ทำให้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้น 12% จากเดิมอยู่ที่ 7-8% ลามจากกลุ่มกลาง-ล่างมาถึงกลุ่มบ้านราคา 10 ล้านบาท ขณะที่กลุ่ม 5-10 ล้านบาท ยอดการปฏิเสธสินเชื่อเท่าเดิม ส่งผลให้เฉลี่ยยอดการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้น

"ไม่ใช่ว่าลูกค้ากู้ไม่ได้ เพียงแต่ว่าลูกค้ากู้ไม่ได้อย่างที่ลูกค้าคาดหวัง เช่น กู้ซื้อบ้าน 70 ล้านบาท แต่ได้วงเงินกู้ไม่เยอะอย่างที่อยากได้ กลายเป็นว่าลูกค้าไม่พร้อมที่จะวางเงิน ยกตัวอย่างกู้ได้ 50ล้านบาท ต้องเติมเงินเพิ่มอีก 20 ล้านบาท ก็มองว่าอาจไม่ใช่จังหวะที่จะซื้อ"

โฟกัสตลาดภูเก็ตดึงดีมานด์ต่างชาติ

นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจัยลบในตลาดที่มีเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ทั้งเศรษฐกิจชะลอตัว เหตุการณ์แผ่นดินไหว ผลกระทบจากมาตรการภาษีของทรัมป์ เข้ามากดดันทำให้คนเกิดความไม่มั่นใจในการสร้างหนี้ระยะยาว และต้องการสภาพคล่องเพื่อประคองธุรกิจให้อยู่รอดจนกว่าเศรษฐกิจฟื้นตัว ทำให้ลูกค้าชะลอการซื้อทั้งในกลุ่มต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่กู้ไม่ผ่าน และกลุ่มบ้าน คอนโดฯ ราคาแพงระดับราคา 10-20 ล้านบาท

“คนลังเลที่จะเป็นหนี้ระยะยาว เพราะกลัวความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ หลายคนเน้นเก็บสภาพคล่องไว้เพื่อพยุงธุรกิจหรือค่าใช้จ่ายจำเป็น”

แนวทางการปรับตัวของบริษัทต้องระมัดระวังกระแสเงินสด์ และรีเจกต์เรตที่ลูกค้าซื้อแล้วจะกู้ผ่านหรือไม่ จากเดิมเฉลี่ย 30-40% ขณะนี้อาจเฉลี่ยไปถึง 50% ในตลาดกลาง-ล่าง โดยแอสเซทไวส์หันมารุกตลาดอสังหาฯ ในเมืองท่องเที่ยวภูเก็ต เนื่องจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติมีดีมานด์ และกำลังซื้อสูง พร้อมซื้อทั้งคอนโดมิเนียม และวิลล่า

พร้อมกันนี้ ได้ขยายธุรกิจ Hospitality เป็นอีกก้าวสำคัญของบริษัทเพื่อสร้างแหล่งรายได้ประจำ (Recurring Income) เสริมความแข็งแกร่งระยะยาว ล่าสุดเตรียมเปิดโรงแรม “voco Phuket Bangtao” ย่านบางเทา หนึ่งในทำเลศักยภาพของภูเก็ต ซึ่งมีทั้งหาดทรายขาว สถานที่ท่องเที่ยว ไลฟ์สไตล์ โดยโรงแรมมีทั้งหมด 175 ห้อง คาดเปิดบริการปลายปี 2570 วางเป้าหมายขยายให้ได้ 5 แห่ง ภายในระยะ 5 ปี อาทิ หาดในยาง และกะตะ ขนาดห้องพักไม่เกิน 200 ห้อง งบลงทุนแห่งละ 600-800 ล้านบาท ซึ่งในอนาคตธุรกิจโรงแรมจะมีสัดส่วนรายได้ประมาณ 20% ของรายได้รวม

ดันภูเก็ตฮับอสังหาฯ เจาะกลุ่มเวลธ์

นายภูมิชาย มัธยมภพภิญโญกรรมการผู้จัดการ กลุ่มธุรกิจพัฒนาโครงการภาคใต้ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แสนสิริ มองเห็นศักยภาพภูเก็ตในฐานะเมืองท่องเที่ยว และเมืองที่คนเลือกมาอยู่อาศัย หรือมาลงทุนได้จริงโดยเฉพาะกลุ่มผู้มีความมั่งคั่ง(Wealth)

ทั้งไทย และต่างชาติ ภายใต้แผนลงทุนระยะ 5 ปี (2568-2572) แสนสิริ เตรียมเปิด 29 โครงการใหม่ มูลค่ารวมกว่า 33,000 ล้านบาท เป็นแนวราบ 16 โครงการ มูลค่า 12,000 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 13 โครงการ มูลค่า 21,000 ล้านบาท

ยุทธศาสตร์ครั้งนี้เป็นการวางรากฐานให้ภูเก็ตเป็นสนามลงทุนในระดับนานาชาติด้วยการจับกลุ่มเป้าหมายที่มีศักยภาพสูง ไม่ว่าจะเป็นชาวต่างชาติที่พำนักอาศัยในไทย (Expat) ระยะยาว นักลงทุนต่างชาติจากประเทศใหม่ๆ เช่น อิสราเอล รัสเซีย อินเดีย รวมถึงกลุ่ม LGBTQIAN+ ที่มองหาสังคมเปิดกว้างและปลอดภัย

หนึ่งในสัญญาณที่บ่งชี้ถึงความเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตคือ “หน้าใหม่” ของผู้ซื้อในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา โดย ดีมานด์ต่างชาติเปลี่ยนหน้า เปลี่ยนพฤติกรรม อย่างชัดเจน นักลงทุนจากตลาดใหม่ เช่น กลุ่มประเทศที่ใช้ภาษารัสเซีย อิสราเอล อินเดีย กลุ่มอดีตผู้บริหารบริษัทยักษ์ใหญ่ในซิลิคอนวัลเลย์ ที่ต้องการคุณภาพชีวิตระดับโลกแต่เข้าถึงได้ กลุ่ม LGBTQIAN+ ที่ได้รับแรงจูงใจจากกฎหมายสมรสเท่าเทียมของไทย เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ภูเก็ตเป็นทางเลือกสำหรับการใช้ชีวิต และวางแผนระยะยาว

ทั้งนี้ แสนสิริ มีการพัฒนากว่า 28 โครงการ มูลค่ากว่า 30,000 ล้านบาท ในภูเก็ต ล่าสุดเปิดตัวโครงการ “เศรษฐสิริ เกาะแก้ว รีทรีต” บ้านเดี่ยวแนวโมเดิร์นบนทำเลเงียบสงบเกาะแก้ว พร้อมขยายตลาดแนวราบที่ยังมีช่องว่างการเติบโต

“ภูเก็ต จะไม่ใช่แค่บ้านพักตากอากาศ มาพักร้อนอีกต่อไป แต่จะกลายเป็นเมืองลงทุนระดับโลก ของอสังหาฯ และธุรกิจทุกแขนง รองรับดีมานด์ที่หลั่งไหลมาจากทุกสารทิศทั่วโลก

เพอร์เฟคมุ่งบ้านราคาปานกลาง

นายศานิต อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค รับมือความท้าทายรอบด้าน ทั้งเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว กำลังซื้อผู้บริโภคอ่อนแรงลงต่อเนื่อง ด้วยแผนระยะ 3 ปี มุ่ง 3 กลยุทธ์หลักเดินหน้าฝ่าวิกฤติ กล่าวคือ ลดภาระหนี้ สร้างยอดขายเพิ่มรายได้ และปรับโครงสร้างธุรกิจเพื่อให้สามารถฟื้นตัวได้อย่างมั่นคง

แนวทางสำคัญคือ การ “ปรับโครงสร้างทางการเงิน” มุ่งลดภาระหนี้ลง 50% ภายในปี 2570 เพื่อสร้างความแข็งแกร่งทางการเงินทั้งมีแผนขายทรัพย์สินที่ไม่ใช่ทรัพย์สินหลัก (Non-Core Assets) เริ่มจากปี 2569 ขายสินทรัพย์มูลค่า 300 ล้านบาท ปี 2570 มูลค่า 2,500 ล้านบาท และปี 2571 มีเป้าหมายขายสินทรัพย์เพิ่มอีกกว่า 1,500 ล้านบาท เพื่อสนับสนุนแผนการลดหนี้ และเพิ่มสภาพคล่องทางการเงิน

พร้อมมุ่งฟื้นรายได้ผ่านการสร้างยอดขายให้เติบโตกลับมาสู่ระดับ 10,000 ล้านบาท ภายในปี 2571 กลยุทธ์หลักมุ่งไปที่สินค้ากลุ่มบ้านระดับราคาปานกลาง ซึ่งยังมีดีมานด์ในตลาด

ขณะเดียวกันจะทยอยลดสัดส่วนสินค้ากลุ่มคอนโดมิเนียม ปัจจุบันมีสินค้าพร้อมขายรวมมูลค่า 6,000 ล้านบาท เป็นโครงการแนวราบ 2,500 ล้านบาท คอนโดมิเนียม 3,500 ล้านบาท โดยจะเร่งระบายสต๊อกในโครงการที่รับรู้รายได้ทันทีนอกจากนี้ยังมีสินค้าที่อยู่ระหว่างก่อสร้างอีก 2,220 ล้านบาท จะทยอยสร้างรายได้ต่อเนื่อง

พิสูจน์อักษร….สุรีย์ ศิลาวงษ์