ใครรอด? หุ้นอสังหาฯฟื้นช้า สงครามราคากดดัน

หุ้นวิชั่น - บล.หยวนต้า ระบุว่า คาดกำไรปกติ 2Q25 ของกลุ่มอสังหาฯ ภายใต้ Yuanta Coverage รวม 5.3 พันลบ. (+57% QoQ, -28%YoY) ฟื้นตัว QoQ จากฐานต่ำกว่าปกติใน 1Q25 ซึ่งได้รับผลกระทบจากการเร่งโอนส่งมอบบางโครงการไป ในช่วงปลายปี 2024 ขณะที่ลดลง YoY ตามทิศทางของยอด Presales ที่ชะลอตัว และการโอนกรรมสิทธิ์ที่ยัง ฟื้นตัวได้อย่างจำกัดจากการที่ธนาคารพาณิชย์ยังคงใช้เกณฑ์อนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยอย่างเข้มงวดต่อเนื่อง

โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่าง ซึ่งยังคงเป็นกลุ่มหลักของตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ ขณะเดียวกันการแข่งขันด้านราคาที่ยังคงรุนแรง เพื่อรักษาส่วนแบ่งตลาดท่ามกลางอุปสงค์ที่อยู่อาศัยยังไม่กลับเข้าสู่ระดับปกติ
ส่งผลให้อัตรากำไรขั้นต้น (GPM) มีแนวโน้มลดลง YoY ภาพรวมถูกกดดันจากอุปสงค์ชะลอตัว คาดได้อานิสงส์จากมาตรการจำกัดมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ในปัจจุบัน ได้แก่ 1) การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV 100% สำหรับที่อยู่อาศัยทุกระดับราคา (1 พ.ค. 2025 - 30 มิ.ย. 2026) และ 2) ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7ลบ. เป็น 0.01% ทั้งคู่ (เดิม 2% และ 1%) (22 เม.ย. 2025 ถึง 30 มิ.ย. 2026) โดยเราประเมินว่า

ผู้ประกอบการที่จะได้ผลประโยชน์จากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เด่นกว่ากลุ่ม ได้แก่ SPALI, AP, และ SIRI

จาก 1) สินค้าพร้อมขายแนวราบและแนวสูงโดดเด่น รองรับการขายและโอนส่งมอบในกรอบระยะเวลาของมาตรการ 2) สัดส่วน Backlog ที่คาดโอนภายในปี 2025 เทียบกับคาดการณ์รายได้ปี 2025 ของเรา และ 3)ความสามารถในการรักษาส่วนแบ่งทางการตลาด อย่างไรก็ตาม เรามองแรงหนุนจาก 2 มาตรการในช่วง2H25 ค่อนข้างจำกัดจากภาวะเศรษฐกิจอ่อนแอและความเชื่อมั่นสินค้าแนวสูงเปราะบางจากเหตุแผ่นดินไหว

3Q25 คาดฟื้นตัวบางส่วน อุปสงค์ยังอ่อนแอ สินเชื่อตึงตัว และสงครามราคา

แนวโน้ม 3Q25 คาดเห็นผลประกอบการฟื้นตัว QoQ ในบางราย ขณะที่ตลาดอสังหาฯ โดยรวมยังเผชิญความท้าทายจากหลายปัจจัย ได้แก่ 1) ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคล่าสุดเดือนมิถุนายน อยู่ที่ระดับ 52.7 ลดลง MoM ต่อเนื่อง สะท้อนการระมัดระวังในการใช้จ่าย โดยเฉพาะในสินทรัพย์ขนาดใหญ่ อย่างที่อยู่อาศัย 2) สภาพสินเชื่อตึงตัว สะท้อนผ่านยอดหนี้เสีย (NPL) ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ 1Q25 ที่ +18% YoY ส่งผลให้ธนาคาร พาณิชย์คงระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มฟื้นตัวได้จำกัด 3)การแข่งขันทางด้านราคารุนแรงขึ้น และทำการตลาดอย่างหนัก โดยเฉพาะในกลุ่มสินค้าระดับกลางถึงล่างและอาจส่งผลต่อเนื่องไปยังการเลื่อนเปิดโครงการใหม่ออกไปจากแผนเดิม นอกจากนี้ เหตุการณ์แผ่นดินไหวเมื่อปลายเดือนมีนาคม ยังคงเป็นปัจจัยลบเชิงจิตวิทยาที่ฉุดรั้งตลาดสินค้าแนวสูง

คงน้ำหนักกลุ่ม Neutral

เราคาดว่ากำไรปกติของกลุ่มอสังหาฯ ใน 2Q25 จะฟื้นตัว QoQ จากฐานต่ำ แต่ภาพรวม 2H25 แม้มีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เข้ามาช่วย แต่ยังเผชิญแรงกดดันจากอุปสงค์ฟื้นตัวช้า กำลังซื้ออ่อนแอ สินเชื่อที่ยังตึงตัว และการแข่งขันด้านราคาที่รุนแรงขึ้นส่งผลให้การฟื้นตัวของ GPM มีข้อจำกัดตามมา เราแนะนำ “Selective Trading” โดยให้น้ำหนักไปยังผู้ประกอบการที่มีสินค้าพร้อมขาย และ Backlog สูงพร้อมโอนในช่วงที่เหลือ ของปี ได้แก่ SPALI (TP@16.50), AP (TP@7.55), และ SIRI (TP@1.44)