親人間借名登記後返還房子，竟面臨高額房地合一稅？該怎麼避免？

不動產的登記以本人名義辦理登記為多數，但是，少數個案因為法令或是債信等原因，會以借名登記的方式出現，也就是出資人和登記所有權人不同，形成「借名登記」。土地法第43條：依本法所為之登記，有絕對效力，所以，登記所有權人有處分權。如果年代久遠，當時出資人的金流不可考時，借名登記就會造成舉證的困難，於是，出資人希望將所有權登記返還給出資人，屆時，小心房地合一稅來敲門。

個案的房屋所有權在民國75年間取得，當年兄弟倆共同出資，房屋登記在弟弟一人名下。轉眼間39年過去，兄弟倆都垂垂老矣，而且當年購屋的金流，早已經無法舉證，經過兄弟倆的商量，決定將1／2所有權返還給哥哥，再由兄弟倆人一起出售，分配價金後，避免贈與稅產生，殊不知如此規畫，出售後價金分配省下10%贈與稅，卻可能招來45%的房地合一稅。

依照「房地合一課徵所得稅申報作業要點」：三、房屋、土地交易日之認定，以所出售或交換之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。也就是如果弟弟把名下1／2房屋所有權在民國114年，以贈與登記返還給哥哥，以房屋及土地公告現值合計480萬元計算，1／2所有權公告現值為240萬元，因為未超過贈與稅免稅額244萬元，所以只要繳納契稅及土地增值稅即可，但是，如果順利在2年內以3,000萬元賣掉，哥哥將繳納近553萬5,000元的房地合一稅（即1,500萬-240萬-30萬=1,230萬元，1,230萬×45%=553萬5,000元）。

概算的結果，如果當初哥哥的出資金流無法舉證，弟弟必須以贈與論將3,000萬元價金的1／2（即1,500萬元）給哥哥，也只要繳納約125萬6,000元的贈與稅（即1,500萬元-244萬元=1,256萬元；1,256萬元×10%=125萬6,000元），兩者優劣，高下立判。

早期很多類似案件都是以借名登記的方式登記在某人名下，出資人可能是爸爸、媽媽、哥哥或是長輩，類似案件的金流應該早就難以舉證，所以必須在贈與稅及房地合一稅之間做選擇。目前贈與稅的稅率是10%、15%及20%；房地合一稅的稅率是45%、35%、20%、15%及自用住宅的400萬元的免稅額及10%優惠稅率。如果個案無法過戶1／2後，符合自住並且設籍滿6年後再出售，適用10%優惠稅率，似乎繳納贈與稅是比較節稅的好辦法。

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小檔案_鄭文在

正業地政士聯合事務所所長，前新北市地政士公會公關主委。

擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。