換屋期限放寬到18個月，房市會得救？從98度熱鍋換到80度熱水…他揭真實情況：燙久仍會升天
黃明惠 整理
圖片 Shutterstock 提供
繼打開房貸水龍頭、新青安放款額度解套後，央行進一步宣布鬆綁換屋族限制。 原本換屋族購買第2屋可「先買後賣」，並須於一年內出售舊屋才不受房貸成數及寬限期限制；但近期房市降溫，出售房屋時間拉長，或是貸款撥款與交屋期程延宕，導致難以在一年內完成，央行決定將期限延長至18個月，且案件可溯及既往自113年9月20日(含)。 此放寬政策對房市有何影響？不少專家認為看似換屋族暫時得救，但申貸挑戰度仍高；房產專家、馨傳不動產智庫執行長何世昌則認為，「換屋族雖然多了六個月時間，可是申貸挑戰度仍不低，只是從98度熱鍋換到80度熱水之中，燙久了仍然會升天，但生存時間變長了。」
銀行資金水龍頭不打開 效果恐有限
對於換屋族原先須一年內賣出原有房子，才能貸到較高房貸，若拉長至18個月，對換屋族來說是利還是弊？
據中時報導，中華民國不動產建築開發公會全聯會理事長楊玉全給建議：「央行的鬆綁顯示已體諒民困，不過仍建議應取消換屋族限貸措施，或至少提高成數，並調降存款準備率，打開資金水龍頭，才是解決之道」。
楊玉全指出，銀行因水位受限，只能用舊貸清償的額度來承作新的房貸，使民眾無法或不易向銀行申辦房貸。
出售第一屋期限延長至1年半 專家：換屋族暫時得救
對於放寬此政策一事，房產專家何世昌臉書發文，他認為央行苦民所苦，「現在換屋族暫時得救了！」然而，雖然多了六個月時間，可是申貸挑戰度仍不低。
何世昌表示，央行放寬換屋族切結一年內出售第一屋的期限，今天宣布，從原本的1年延長至18個月、為時1年半。
何世昌分析，央行此舉為苦民所若，預期換屋族終於可以鬆一口氣了，畢竟現在尋找願意收切結書的銀行有點難，需要花更多時間辦理貸款。
話鋒一轉，何世昌也提醒民眾要注意集中度管制依然沒放寬，所以銀行普遍不收切結書的問題依舊存在，「換屋族雖然多了六個月時間，可是申貸挑戰度仍不低，只是從98度熱鍋換到80度熱水之中，還是很痛苦，燙久了仍然會升天，但生存時間變長了。」
新青安放寬市況無反應 專家3點分析
何世昌臉書另一則發文則是針對行政院、央行接連鬆綁法規，房市是否會否極泰來發表看法。
他說日前向五家代銷詢問假日市況，而這五家全是大型代銷、建案遍及北中南，消息來源均為公司高層，都是知根知底的好朋友，說法可信度極高。
結論是，新青安放寬首週假日市況「毫無反應」，整體來客量與成交組數與前一週持平，落差範圍在正負5個百分點內，市況依舊低迷。
▲央行宣布鬆綁換屋族限制，將出售原有房屋期限由一年延長為18個月。
何世昌指出，雖然不少案場在上週星期四、星期五積極 call 客，但多數消費者並無意願出門看房子。是連去接待中心看房子都不肯，更遑論買不買房了。並從各大代銷所獲得的資訊，分析出消費者反映冷淡大致可歸納3大主因：
一、政府鬆綁是玩真的？首先，最多消費者表示，政府先前已經喊過好幾次，可是貸款的問題還是存在，就怕發生「狼又來了」的情況。消費者普遍說，進場買房如果借不到錢，就會賠了夫人又折兵，想再等一陣子，觀察看看房貸問題有無解決、或者政府出現更實際的作為之後再說。
二、央行臉色比較重要。部份消費者說，很怕央行又打房，而且央行沒鬆綁房貸管制，所以不會急著出手。另有消費者回覆，官員的話不清楚真偽，還是以央行態度為主，等第三季理監事會議後再決定。
三、民俗月不急著看房。今年民俗月較晚，少部份消費者說要忙中元普渡，且現在市場不好，不急於在上星期看房子。
何世昌認為，第三點是牽拖，前幾年就算是鬼月，案場依然人聲鼎沸。第一、第二點才是關鍵，「政府是否玩真的？」成為民眾心中疑慮；未打消疑慮之前，消費者還是維持觀望姿態不變。這就有點尷尬，消費者眼中「只認定央行」。
他說，「或許，行政院需要更實際的作為，才能說服民眾政府是玩真的。」
換屋族放寬至1年半 可溯及既往
央行周一發布新聞稿，於2024年9月20日第7度調整選擇性信用管制措施，為達成信用管制目的，並兼顧民眾購屋自住需求資金規劃，已提供實質換屋自住者新申辦第1戶或第2戶購屋貸款1年換屋期限協處措施。
這項措施實施近1年，多數民眾已能順利換屋。隨著房市交易降溫，近期民眾反映出售原有房屋時間拉長，或買賣雙方已簽約，買方因貸款須等待銀行排撥，延長交屋期限，致無法於1年內出售原有房屋等情事。
央行考量實質換屋自住者需求，並落實本行信用管制目的，調整換屋協處措施出售原有房屋期限，由1年延長為18個月，自113年9月20日(含)以後錄案貸款案件都可適用。
央行同時呼籲銀行，在借款人符合授信5P原則與實質換屋自住前提下，協助支應換屋者資金需求。
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