房東想收回自住　終止不定期租約有眉角

在租賃關係中，「不定期租約」常讓房東感到頭痛。它不像定期租約有明確的終止日期，若房客不搬，房東往往得花費心力才能收回房屋。即使房東聲稱「要自住」，真的就能請房客離開嗎？本文主要解析這個常見卻誤解頻傳的議題。

文／林明忠　圖／全國不動產提供

所謂不定期租約，就是租賃關係沒有明確約定期限。在台灣，大部分的租約一開始都會訂立固定期限，因此不定期租約多半是因「定期租約到期後，房客繼續居住，房東也未反對」，根據《民法》第四五一條的規定，自動轉為不定期租約。

另一種情況是依《民法》第四二二條，如果租期超過1年，但沒簽書面合約，也會被視為不定期租約。不過在實務上這類情況較少，因大多數人仍會簽立書面租約。

保護承租人 不定期租約難終止

雖然民法第四五○條第二項規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」看起來是雙方都可以隨時終止租約，但如果租賃物屬於不動產，基於對不動產承租人的保護，如果房東在不定期租約中想提前終止契約，住宅必須符合租賃住宅市場發展及管理條例第十條第一項，而其他不動產則需符合土地法第一○○條規定。

常見可以終止的原因是房東要收回自用、或是承租人違反不得轉租之約定、或遲繳租金等。也就是說，房東在不定期租約中，除非有符合法律規範的理由，否則是沒有辦法隨便終止租約的，房東在不定期租約關係上，除契約另有約定，否則房東亦不得未經房客同意調漲租金。

在不定期租約的糾紛中，土地法第一○○條第一款：「出租人收回自住或重新建築時」常是房東用來終止租約的依據。不少房東以為自己只要向房客表示自己要收回自用，房客就必須搬家，但實際上並非如此，實務上常需要注意三個重點。

想收回自住 房東需注意三重點

第一點，若房東要以「收回自住」為由終止不定期租約，實務上多認為房東必須要舉證自己客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明。但必要性如何證明呢？像是房東的財產狀況、年紀、居住需求、家庭狀況等都可能是考量的點。

例如，過往曾有案例是，房東雖然名下尚有其他房產可利用，但因為房東夫婦已逾60歲，且需照顧年老的母親，故房東住於無電梯四樓建築，而收回位處一樓的出租房屋，就被法院認為屬於收回自住範圍，而准予終止租約。

第二點在實務上認為，土地法一○○條第一款的收回自住，並非僅限於收回供自己居住用，並包含收回以供自己營業的使用者在內，且不限於收回以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活家屬自住者在內。因此，舉凡提供女兒結婚後的家庭居住使用，或因兒女長大成人，需要獨立居住空間，因此需要更大的居住環境，而要求收回出租房屋居住等，都屬於實務上曾出現准許收回自住的案例。

但仍有少數法院見解，認為「自住」必需要房東自己也有居住於裡面，如果收回後只有共同生活的家屬居住，但房東自己未住，即認為不符合收回自住的條件，因此這部分仍要個案判斷。

第三點則是對於土地法第一○○條第一款收回自住的解釋，法律上屬於「不確定法律概念」意思是需仰賴法官從證據資料上進行個案判斷，但近年的判決趨勢中，可看出大多數法院對於「收回自住」認定漸趨寬鬆，但仍有部分法官採取相對嚴格解釋的立場。

以子女在外成家或工作後收回供子女使用，是否可構成土地法第一○○條第一款收回自住的狀況為例，有些法官只要求原告提出子女的年籍以及生活狀況的陳述，即認定有相關需求，有些法官則尚要求原告提出子女的工作證明，甚或要求子女到庭具結表示有居住需求及居住意願等證明，故此部分個案上，即使同樣證據，面臨到心證寬嚴不一的法官，結果很可能大不相同。

因此，房東要維護自身權益最好的方式，還是要盡量避免與租客形成不定期租約的狀態，以免需大費周章才能收回房屋。

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【 住展雜誌 】授權轉載，原文出處【 房東想收回自住　終止不定期租約有眉角 】