為何全台房價都這麼高？雨果分析：3因素推升價格，北部每坪60萬恐成常態

過去十幾年來，房價上漲的原因多怪罪於建商與投資客的炒作。確實，低房貸利率與寬限期讓投資客可以用很低的成本來炒高房價，房屋高頻率地快速轉手，而每次轉手都要加價賺一筆，因此讓房價快速上漲。

其實，除了投資客頻繁買賣房子拉高房價之外，還有一些因素也讓全台灣的房價大幅上漲。

1.原物料價格：疫情期間，原物料價格大幅上漲，特別是鋼材，因此連裝潢的價格也大幅增加，往往報價只有2個禮拜的效期，1個月後的報價可能又增加10%～20%。不過，原物料價格在疫情解封後已回跌一些，不再頻繁調漲價格。

2.安全法規：政府的安全法規，規定新建的8樓以上建物必須設置2座逃生梯，11樓以上建物須設置排煙室，而2018年後的建案，雨遮也不再計入房屋坪數，再加上2台、甚至3台的電梯空間，讓公設比至少占30%以上。高公設比雖不會提高單坪價格，但會拉高房屋總價。

3.缺工：缺工導致工人價格大幅上漲，建築速度也變慢。原本一棟大樓2.5年可以蓋完，但因為缺工，導致建築時間拉長到3年半、甚至4年，而建商因貸款需要繳利息的時間與金額也就變更高了。

建商蓋房子，需要有工人與建材，但在工班與建材價格都比以前大幅上漲後，電梯大樓的1坪建築成本從10萬元～15萬元，上漲到超過20萬元；再加上跟銀行貸款的利息成本、土地購買成本、要繳給政府的稅金以及公司要賺的利潤（通常由成本往上加20%），就是建商會設定的售價。

所以土地成本較高的地方，房屋每坪平均單價也會很高。舉例來說，台北市新建案每坪幾乎都超過100萬元，新北市板橋也超過100萬元，中和、新店多在80萬元以上，即使是較偏僻一點的五股、泰山，甚至是三峽，每坪也都站上60萬元。

希望房市大跌，可以回到過去1坪20萬～40萬元的人可能要失望了，因為建築成本已經這麼高，再加上不斷上漲的土地成本，新北市鬧區的新建案每坪60萬元起跳可能會是常態；舊房子比較有可能撿到低於市價的物件，但不要期望房價會跌掉一半。

過去很多建商喜歡賣預售屋，先收錢再蓋房子；但過去幾年，因為成本提高速度很快，工期又變長，建商本來預期1坪成本40萬元，那1坪賣50萬元就可以賺錢；然而現在常常蓋好後，成本已經拉高到超過50萬元，讓不少建商結案後反而是賠錢的，以至於現在有不少建商寧願先蓋好再賣。

習慣新買土地來蓋房子的建商，這幾年很容易賺不到錢，只有那些土地持有很久且土地成本很便宜的建商，才比較有獲利空間；此外，近幾年政府的法規修改與升息，也讓建商的獲利空間進一度被壓縮。

除了房屋總價太高，讓很多剛性需求的買家無法買房，或是只能忍受空間很小的房子之外，銀行的房屋貸款限令，也讓很多人無法有足夠的貸款買房。近期的房市陷入低交易量時刻，財務能力夠的人，不妨趁這個時候好好物色物件。

小檔案_雨果的投資理財生活觀

雨果以過去17年的生活理財經驗，分享日常生活中常見的理財與投資觀點，希望透過分享與討論的方式與各位共同建立一個正確且可行的理財退休計畫。本文內容會包含股市投資、保險規劃、理財觀念、與商業想法。

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