預售屋契約20案違規裁罰近千萬元　消保處：建商勿以契約自由之名侵害消費者權益

文／住展雜誌

為強化預售屋交易的透明度與公平性，保障消費者購屋權益，行政院消費者保護處日前公布「114年度預售屋買賣定型化契約查核」結果。在今（2025）年3月至6月間，消保處會同內政部地政司及各縣市地政機關，共計查核全國74個建案中，有20案違反契約規定，裁罰總金額達新台幣983萬元。

本次查核對象選自去年9月至12月全國與地方銷售排行榜，包括全國前10名、直轄市前4名及各縣市前2名的熱銷建案；同時也針對過去曾有2次以上違規紀錄的建商進行強化查核。檢視項目涵蓋「驗收」、「所有權移轉登記期限」、「通知交屋期限」、「違約處罰」等15項重要契約條款，逐一比對是否符合「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」的法定標準。

消保處指出，違規類型主要集中在四大方向，其中以「驗收」項目最常見。部分建商將交屋保留款併入銀行貸款，未讓買方於自備款中保留應有的5％款項，使消費者在房屋交付前，失去針對建物瑕疵進行修繕要求的保障空間。

此外，也有業者將交屋前的修繕責任轉化為交屋後的保固條款，迫使買方接受可能存在瑕疵的房屋；更有不當計算天然瓦斯配管費用等情形，將原本應由賣方負擔的費用轉嫁給買方，侵害權益。

消保處另在「房地所有權移轉登記期限」部分，發現有建商針對買方未配合辦理登記程序，如未加蓋印章或繳交稅費等，擅自增列片面有利的條款，甚至以此作為解除契約並索取高額違約金的理由，如有契約明訂若買方未配合登記程序，須賠償賣方總價15％的違約金，條款顯失公平。

至於「通知交屋期限」方面，也出現建商透過契約增列例外條款，企圖規避應於取得使用執照6個月內通知交屋的責任；另有業者要求買方提前負擔水電、瓦斯基本費用，進一步增加購屋者負擔。

「違約處罰」也是本次查核的重點之一。部分建商以模糊或苛刻的條款限制買方解除契約的權利，如須證明建材設備出現「重大減損」才可解約，或以「特約條款」迴避應記載規範，訂立高達總價16％的違約金，形同迫使消費者一旦簽約即處於劣勢地位。

對於這些不符規定的條款，消保處已依《平均地權條例》第81條之2第5項規定，請內政部地政司督導地方政府依法裁處，最終對20件違規建案裁罰合計983萬元。

消保處呼籲，建商應依法制定契約，不得藉「契約自由」之名增列違反法令、不利消費者的條款，也不得隱瞞對購屋決策有重大影響的資訊。至於消費者，則建議在購屋簽約前，善用實價登錄等公開資源確認契約內容，逐項核對是否符合法規，若發現違規條款，可拒絕簽約並向主管機關檢舉，共同維護公平交易環境與居住正義。

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【 住展雜誌 】授權轉載，原文出處【 預售屋契約20案違規裁罰近千萬元　消保處：建商勿以契約自由之名侵害消費者權益 】