新青安鬆綁效應，恐難為房市注入活水！央行不動產放款管控仍嚴，年輕人「看得到、吃不到」背後2原因
作者 : 梁任瑋
圖片 : 達志勿轉
新青安貸款被排除在《銀行法》第七十二條之二「限貸30％以下」規範之外，外界期待可為近期低迷的房市，注入一劑強心針，但不動產業界卻持保留態度。
行政院9月4日拍板，將新青安貸款排除在《銀行法》第第七十二條之二「限貸30％以下」規範之外。消息一出，不少房仲、代銷業者樂觀認為，銀行房貸的水龍頭再開，將可減緩近期民眾申貸排撥房貸困難的情況，為近期成交低迷的房市注入一劑強心針。但，事實果真如此嗎？
《銀行法》第第七十二條之二規定，銀行不動產放款不得超過存款及金融債券發售額總和的3成。而據金管會日前於行政院院會的報告資料，新青安貸款自2023年8月推動至今年7月，累計核貸約13萬戶、9994億元，其中73％借款人不到40歲，「有效協助青壯年族群購屋安居」，但公股行庫也因配合政策，導致不動產放款逼近法規臨界點，牽制行庫核貸意願，並影響自住及首購需求。
為此，行政院遂決定將新申辦的新青安貸款排除法規限制之外，金管會並於9月4日發布解釋令，表示9月1日起新撥款的新青安貸款不計入《銀行法》相關計算。此令一出，固然引發部分人士質疑「行政命令凌駕法律」，或者憂心炒房風氣再起；但即使撇開這些爭議不談，新規對於房貸的鬆綁效應，恐怕也不如外界第一時間的想像樂觀。
行政院拍板新青安貸款排除在《銀行法》第72條之2的放款比率限制之外，是否能提振低迷的房市信心，各界仍有不同看法。（圖／UDN.COM）
銀行不動產放款集中度
央行仍不打算鬆綁
高源不動產估價師事務所所長陳碧源點出，行政院鬆綁《銀行法》第七十二條之二的政策，恐怕得面對兩個「緊箍咒」。首先，就是中央銀行對於「不動產放款集中度」的控管要求。
央行計算的銀行不動產貸款集中度，是指銀行對購置住宅、房屋修繕與建築貸款占總放款的比率。2020年央行推出近年來首波選擇性信用管制打炒房時，所持的重要理由之一，就是當時銀行整體不動產貸款集中度達到35.9％，距離歷史高點僅剩兩個百分點。
根據資料，全體銀行不動產貸款集中度去年首季達到37.6％，隨後雖緩步下滑，但至今年7月仍達36.7％。以此數據來看，央行對銀行放款過度集中於不動產的憂心，恐怕還不到鬆懈時刻。
事實上，行政院宣布新青安貸款不計入《銀行法》第七十二條之二計算後，央行也立即表態，指出此次政策放寬「不影響央行對金融機構貸款的自主管理」，並強調，央行對於不動產貸款集中度的計算，「沒有所謂『是否排除新青安』的問題。」
關於央行對不動產貸款集中度的計算堅持，近來另有一例值得參考，即是外界質疑央行對銀行的相關管理，似乎也影響都更危老這項政府政策，對此央行雖表示，選擇性信用管制未限制包含都更危老在內的各種政策貸款，但也強調，「若不動產貸款集中度排除都更危老重建貸款，恐有失本行觀測不動產貸款集中度之用意。」
無論如何，央行目前的表態，已被外界解讀為「尚不打算鬆綁不動產貸款管理」，而央行態度的影響力，從土地銀行的說法更能清楚感受。
土地銀行並非一般商業銀行，不受《銀行法》第七十二條之二限制，即使如此，該行日前在針對行政院新規定的回應仍然指出，若央行的不動產集中度管制等規範未能放寬，「對土銀來說，不會增加新的房貸承作量。」
「坦白說，如果中央銀行不點頭、不調整這項規定，行政院這項政策恐怕會淪為口號。」陳碧源認為。
每月房貸不能超過收入一半
年輕人恐看得到吃不到
在陳碧源眼中，另一個令新政效應打折的緊箍咒，是公股銀行對房貸戶授信評估的「貸款收支比」原則。他解釋，現階段公股行庫在評估房貸授信時，多會以「貸款收支比」達到二倍為基本標準，也就是每月房貸支出不能超過借款者每月收入的一半。他認為，即使行政院給了公股行庫更多資金釋出空間，但除非公股行庫的「老闆」財政部能要求銀行調降收支比，「否則，多數年輕人恐怕還是『看得到、吃不到』。」
一位公股行庫主管也說，銀行審核房貸的條件，包括房屋的資產價值與狀態，以及申請人的年齡、職業、收入穩定性、信用與負債狀況等，還有貸款的用途及房屋地段等綜合因素，在目前資金緊縮的大環境底下，新青安貸款戶不見得會是銀行房貸核准的首要對象。
事實上，金管會透過法規調整擴大公股行庫的新青安貸款量能，但也強調「並非鼓勵民眾購屋」，仍要求行庫嚴謹審核房貸授信。而此番調整能否達到「緩解申貸等待期，保障自住者申貸權益」的目的，也還待觀察。
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