為什麼房價沒有「建議售價」、而是一個區間？實價登錄是市場「合理價」嗎？
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很多剛開始接觸買房的朋友，很愛問阿宅顧問一個問題：「為什麼房價不像商店裡的東西，標一個合理的固定價格？」
雖然聽起來有點無厘頭，但確實不無道理。如果房地產售價是固定的，就可以省去一大堆買賣雙方議價、銀行貸款估價的麻煩，讓交易更有效率。
但作為房地產專業人士，我必須跟你說，因為房地產本身具有與其他商品不一樣的特性，因此，房地產的「合理價格」不是一個固定值，而是一個「價格區間」！
理解這個價格區間，以及願意在這個區間內出價，就是你能不能買到房子的關鍵。
首先掉個書袋。
土地經濟學中，房地產的均衡交易價格，可以用經濟核理論（the core of economy）來解釋。在經濟核線段上的每一點，都是均衡點，因此均衡價格是某個價格區間。
但我不打算讓大家睡著，因此就此打住，以下用大家都聽得懂，最簡單的方式解釋給你聽！
為什麼房地產合理價格是一個「區間」？
世界上沒有兩片完全相同的葉子，更沒有兩間完全一模一樣的房子！即使是同一個社區、同一個坪數，它們也會有不一樣的地方。以下用3點來解釋。
1.房子的「個性」不一樣
每一間房子所處的樓層、座向、視野、採光、通風、屋況（有沒有裝潢？有沒有漏水壁癌？），甚至是前屋主的使用方式，都會影響它的價值。
這些因素讓房地產不像全新的標準化商品，可以有一個固定的出廠價格。
2.買方和賣方的「情感偏好」和「狀況」不一樣
每個買方和賣方都是完全獨立的個體，交易時會受到不同因素的影響。
對賣方來說，有些屋主可能很急著用錢，需要快速賣掉，自然願意降價；有些屋主可能只是試水溫，不急著賣，價格就會比較硬。更有些屋主可能對這個房子有感情，會捨不得便宜賣。
對買方來說，有些買方可能非常喜歡這間房子，覺得地點、格局都完美符合需求，非買不可，他可能願意出比較高的價格；有些買方可能只是看看，可買可不買，他的出價就會比較保守。
3.市場「氛圍」不一樣
現在是房市很熱，大家fomo搶著買，還是房市比較冷，觀望氣氛重？
政府政策、銀行利率、甚至是最近發生的重大經濟時事，都可能影響整個市場對房價的預期，導致這個「價格合理區間」跟著市場氛圍往上或往下移動。
因為有前面這麼多變數，賣方希望賣高一點，買方希望買低一點，雙方的情感偏好、交易狀況和對房子的看法都不同。
所以一間房子的「合理價格」，自然就會呈現一個有彈性的範圍，而不是一個死死的固定價格。
雖然，我們查實價登錄，可以看到附近類似房子的成交價。但那只是過去紀錄，而且你需要判斷那間房子跟你要買的條件有多像？那時候市場狀況如何？再來依據差異作價格修正。
而最後的成交結果，也要看買賣雙方的情感偏好和是否有急買急賣的特殊狀況而定。
所以，實價登錄提供的是「價格參考」，但不是一個固定的「標準答案」。
為什麼「願意出價」就有機會？
理解了合理價格是個區間後，你就要知道，出價斡旋就是你走進這個「價格區間」裡面，開始跟賣方對話的「入場券」！一樣用3點來說明。
1.出價是表達你的「誠意」和「興趣」
當你對一個房子有興趣，並且經過研究（參考實價登錄、評估自身預算和屋況）後，提出一個你認為合理的價格。
這就是告訴賣方：「我是個認真的買家，不是問問哥、問問姊，我對你的房子有興趣，而且我願意用這個價格來買。」
2.出價啟動了「談判」的過程
假設你的出價在賣方覺得「可以考慮」的範圍內，雖然他可能不會直接答應，但你仍然保留有後續洽談的機會。
如果沒有其他更好的買方，雙方就會像跳探戈一樣，一步一步往中間靠攏，尋找雙方都能接受的那個點。而這個點，通常就會落在那個「合理價格區間」內。
3.不出價，就永遠沒有機會
買房就像談戀愛，告白不一定會成功，但你不告白，就永遠不會知道答案是什麼。
如果你只是看看，心裡有個理想價格，但不願意實際提出來，那賣方永遠不知道你對他的房子感興趣到什麼程度，也不知道你的底線在哪裡。
你們之間的買賣談判就無法開始，也就永遠不會有成交的機會。
所以，當你找到一間你喜歡、也覺得價格落在合理區間（或甚至稍微低於）的房子時，不要不好意思跟賣方出價斡旋。
你的出價，只要不是太離譜（例如聽網紅的買房密技，以遠低於市場行情來出價），就是在邀請賣方跟你一起進入「價格協商」的環節。
即使你第一次的出價沒有達到賣方的理想價格，但透過協調的過程，你還是能更清楚地知道賣方的底線在哪裡，也有機會找到那個雙方都能滿意的成交價格。
記住，房地產的價格不是老闆訂好就不能改的標價，它是買賣雙方談出來的結果。而出價斡旋，就是啟動這場價格對話的第一步。
在是買方市場，勇敢出價就有機會。祝你買到喜歡的房子囉！
本文獲「阿宅-雙碩士地產顧問」授權轉載，原文：阿宅買房守則：房地產合理價格是一個區間，願意出價，就有機會！
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房地產部落客-阿宅地產顧問。20年房地產與金融投資工作經驗，曾任職於銀行、壽險公司、AMC不良資產管理、估價師事務所等。政大地政及企管雙碩士，具國考不動產經紀人、CSIA證券投資分析人員等多張證照。希望結合房產投資、估價、財務等專業，為客戶解決一生的房產大小事。
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