買房必修課！專家曝「房價」3大增值判斷法：地段決定一切

更新於 2小時前 • 發布於 2小時前

你是否曾聽聞周遭的親朋好友有過這樣的買房經驗：幾年前的同樣時間點購入的房子，現在已經增值幾百萬了，但自己的房屋價格卻像烏龜一樣慢慢爬。為什麼會有這樣的差異呢？答案只有一個，因為別人選擇買房的區域發展比較好。我要先提醒各位一個大原則：
地段，是決定買房增值的關鍵。

房地產位置是固定的，不像其他商品可以自由移動，而每間房子的地理位置及周遭環境條件都不同，就像人的指紋一樣，獨一無二。當你決定在哪個地段買房的一刻，就已經決定了這間房未來會不會賺錢。那麼，買房時要如何挑選地段，未來增值幅度才會最大呢？以下提供你3種判斷方法：

1. 當地是否有產業？

臺灣這幾年房市發展有個關鍵指標：臺積電效應。臺積電到哪裡設廠，哪裡房價就會大漲，從新竹、苗栗、臺中、臺南及高雄，無一例外。這樣的榮景，甚至連海外也適用，臺積電到日本熊本設廠後，也帶動了當地房價大幅飆升。以產業帶動當地經濟發展，進而提升房價，其實背後是有理論基礎的。
從土地經濟學的經濟基礎理論，我們可以知道，一個地區的經濟發展，是由其「基礎性產業」所驅動的。這些基礎性產業就像是一個地區的經濟引擎，帶來了區域收入、提供了就業機會，也促進了其他產業的發展。本理論的基礎是將區域中的產業區分為「基礎性產業」以及「地方服務性產業」兩種。劃分基準是依據該產業之產品，是否能對外輸出，而非僅限於當地消費。
而所謂基礎性產業，指的是該產業所生產的產品或服務，主要銷售到所在地區以外。例如製造業的營運模式，是在當地工廠生產後，再透過運輸物流銷售到其他區域。這些產業就如同地區的經濟命脈，能帶來外來收入、刺激消費、帶動當地服務業的發展，形成良性循環。
至於為什麼基礎性產業可以帶動地方的經濟發展？首先是就業機會，因為製造業等基礎性產業的發展需要勞動力，能提供當地居民更多工作機會，增加居民收入。產業的投資，則會吸引更多資金投入，促進地方經濟的發展。最後，將進一步帶動整體產業鏈以及運輸、倉儲、金融等相關產業的發展，形成產業集聚效益。

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圖片來源：canva

2. 當地是否有重大公共建設？

桃園機場捷運自2017年通車以來，帶動了捷運站周邊的發展。特別是青埔特區以及林口新市鎮等幾個精華站點，房價的漲幅更為明顯。為什麼政府興建了一座新的捷運站或開闢了新的大型公園，該地區的房價就會開始上漲呢？其中的原因就是土地經濟學中的公共設施資本化理論。
公共設施資本化，指的是政府所提供的公共設施，例如道路、公園、學校、捷運等，其帶來的效益會反映在房地產的價格上。也就是說，這些公共設施所帶來的便利性與生活品質的提升，會推高房地產價格。而在政府眾多公共建設類型中，重大交通建設常被認為是最明顯的一大利多。
與公共設施資本化相反的概念是稅的資本化，它則是指房地產所要負擔的稅賦，會反映在房地產的價格上。也就是說，當房地產所要繳納的稅負增加時，它的市場價值就會相對降低。因此，公共設施資本化會使房地產價格上漲，而稅的資本化則會使房地產價格下跌。在理想情況下，如果政府妥善使用兩種工具，公共設施資本化所帶來的價格上漲，會被稅的資本化造成的價格下跌所抵消，使區域的房地產價格保持相對穩定。
綜合前述兩個重點，通常我們在評估地段增值潛力時，會看是否有基礎產業及交通重大建設。但就其影響程度，雖然交通建設對於房價有正面幫助。但更重要的核心還是產業。

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3. 房子的土地使用分區為何？

讀到這裡，我們已經了解到如何從縣市、行政區的宏觀角度，來判斷整體區域增值潛力。接著則要來講解如何判斷區域內單筆土地的條件優劣。每塊地雖然表面上看起來都相同，但開發的潛力跟用途是完全不一樣的。而其中的關鍵，就在於「土地使用分區」。

就如同大富翁的遊戲規則一樣，政府在進行都市規劃時，為了避免相互干擾，對於每塊土地都已預先規定各種不同用途，包含住宅區、商業區、公園學校用地等。這就是土地使用分區的意義。如果違反分區規定，不僅銀行貸款額度可能受影響，還會有被政府取締罰款的風險。
除了我們熟知的工業區蓋出的「工業住宅」，會有違法使用的疑慮外。依據各地都市計畫的不同規定，在商業區及娛樂區興建住宅，一樣可能出問題。

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比方說，臺北市大直明水路、敬業路與樂群路一帶的大彎北段，依都市計畫規劃為臺北市商業娛樂中心，不得做住宅使用。但由於地段條件佳，為了方便銷售，許多開發案陸續違規作為住宅使用，經監察院2016年提出糾正後，臺北市政府後續才針對住宅違規使用戶進行列管，後續規劃將透過繳交回饋代金方式，始能合法。
因此，買房時，記得要確認房屋所在地的土地使用分區以及房屋的用途，才能了解房屋是否合法使用。除此之外，社區周邊土地的分區也同樣重要，例如，你想買的社區，前方現在是綠地，有令人心曠神怡的景觀，但它可能只是還沒蓋好的建地，未來房子蓋好之後景觀也會隨之消失。而我們只要查詢土地使用分區，先確認前方綠地是否為公園用地，就可以避免踩雷囉！
除了用途外，土地使用分區對於每塊地可以蓋出多少坪的房子，也有其規定，這就是我們常聽到的「容積率」。容積率越高，代表土地坪效越高，可以蓋的坪數越多，開發價值也越高。
高容積意味著可以建造高樓層的大樓。在過去，有許多都市土地低度利用，明明分區是可蓋大樓的商業區，現況卻只是4、5層樓的老公寓，背後就隱藏著巨大的都更潛力。所以，你是為了想賺都更財才想買老公寓，在評估未來是否真的有都更改建的可行性時，確認坐落基地的「土地使用分區」更是必查的重點。

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博客來／誠品

書名：給首購族的聰明買房術

作者：阿宅地產顧問（蕭大立）

出版社：悅知文化