房貸年限愈長對我愈好？房貸不一定要還完？買房前，你一定要懂的「財務策略」，讓你愈還愈有錢

近年來，房價飆漲的速度驚人，許多人不得不申請長達30年甚至40年的房貸才能買房。然而，長期背負房貸的壓力讓不少人卻步，擔心自己一輩子都無法擺脫「房奴」的命運。

確實，長期房貸意味著每月必須固定還款，可能讓人感到財務壓力與不安，甚至害怕失業後無法負擔房貸。但如果選擇較短的貸款期限，例如20年，則每月還款金額可能超過一般上班族的可負擔範圍，讓人陷入兩難的局面。

其實未必，甚至我還希望能申請50年的房貸！讓我們先忽略每月還款的壓力，理性地分析通貨膨脹的影響。

通貨膨脹使物價上漲、貨幣購買力下降，不僅我們手中的現金會貶值，銀行存款的價值也會降低。因此，如果我們向銀行借款來投資或購買保值資產，我們等於讓銀行承擔了貨幣貶值的風險，而我們需要支付的只是貸款利息。

舉例來說，假設未來10年的平均通貨膨脹率為3%，我們向銀行貸款1,000萬元購買一項能保值增值的資產，10年後該資產的價值將成長至1,344萬元。

若貸款利率為2%，且10年間僅支付利息不還本金，最終需還款1,200萬元，等於帳面上賺了144萬元。而若貸款利率為4%，總還款額則為1,400萬元，雖然借貸成本提高，但仍能保有部分價值。

在通貨膨脹率3%的情況下，只要貸款利率低於3.44%，我們借的錢愈晚還，獲利就愈高，時間站在我們這一邊。若貸款利率超過3.44%，則銀行的收益較高。

如果將貸款期限延長至20年，在3%通膨率的條件下，資產價值將增至1,806萬元，對借款人有利的利率門檻上升至4.03%。若貸款期限延長至30年或40年，對借款人有利的利率門檻將更高。

舉例來說，30年前若能以300萬元購買一間房子，每月還款1萬2,648元，當時可能是一筆沉重的支出，但現在的1萬元已經無法購買當年同樣價值的物品，這正是通膨與時間的影響。

許多人對長期房貸感到恐懼，主要來自「必須還完」的想法。然而，事實上，房貸並不一定要繳到最後一天。

過去，買房往往是一輩子的決定，一住就是數十年。但現在，人們會因工作、家庭需求而換房。

例如，30歲時以200萬元頭期款購買1,000萬元的房子，貸款30年；40歲因家庭擴大而換房，轉賣後累積資產600萬元，再投入新房，並繼續貸款。到了60歲，房價可能已翻倍，資產增值讓房貸壓力大幅降低，甚至能直接賣房歸零負債。

長期房貸的最大優勢在於「還款彈性」，並非將自己綁死在貸款上。若收入增加，可選擇提前還款縮短貸款期限；若財務狀況不佳，也可以選擇轉貸或出售房屋來調整現金流。

與其被30年或40年的房貸期限嚇倒，不如將其視為財務規畫的一部分，善用通膨與時間，讓長期貸款成為自己的財務槓桿，而非枷鎖。

其實，長期房貸不僅能幫助借款人分散財務壓力，還能透過通貨膨脹來降低實際還款成本。關鍵在於如何善用這筆資金，確保其投資報酬率高於貸款利率。只要能靈活運用貸款彈性，長期房貸不僅不是負擔，甚至還可能成為財務增值的工具。

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作者簡介_雨果的投資理財生活觀

雨果以過去17年的生活理財經驗，分享日常生活中常見的理財與投資觀點，希望透過分享與討論的方式與各位共同建立一個正確且可行的理財退休計畫。本文內容會包含股市投資、保險規劃、理財觀念、與商業想法。

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