房市黑天鵝來了？川普關稅反覆、房價恐大跌？專家以「房市行情心法」曝趨勢
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美國總統川普2025年4月3日宣布將以國家為基礎課徵對等關稅，並將對台灣課徵32%關稅。對於台灣的經濟，拋下了一枚震撼彈（編按：2025年4月10日川普暫停實施對等關稅90天，期間關稅降至10%）。
在政府打炒房措施未解除、地緣政治風險持續升高的情況下，又新增了川普關稅，台灣房市可說是雪上加霜。未來台灣房市可能會怎麼演變呢？
在我的新書《給首購族的聰明買房術》1-3的章節中，有提出一個「房市行情心法」。可以由資金、總體經濟情勢以及房市心理預期，來判斷房市趨勢走向。以下節錄新書內容分享給大家。
市場行情理論
德國股神科斯托蘭尼（André Kostolany）， 曾經提出著名的「市場行情理論」，來分析股市行情是怎麼產生的，他導出的公式是「貨幣＋心理＝趨勢」。
貨幣指市場資金，只要供給無虞就有機會使股市上漲。但如果只有貨幣，股市也不會有變化，還要考慮投資大眾的心理預期因素。如果投資人對於股市的預期是負面的，就會把資金配置到債券或房地產，沒有人進場買股票，市場自然不會漲。
因此，股市是漲是跌，要看這2個因素的相對關係——只有在「貨幣」和「心理預期因素」都為正面時，股市才會大幅上漲；反之，股票指數會大跌。如果一個因素呈正面、另一個因素呈負面，整體趨勢則不會有大幅的波動。如果其中一個因素較占上風，便會透過略微上漲或下跌的方向呈現。
房市也有市場行情理論嗎？
對於房市行情，也可以用相同觀念進行判斷嗎？
答案是肯定的，我個人基於過去在房地產及金融20年的實務經驗，並考慮房地產市場特性，修改後推導出了以下的「房市行情心法」：
房市趨勢＝資金＋總體經濟情勢＋房市心理預期
1.資金
控制市場資金，並非只有升降息一種方式。央行調整「存款準備率」，也能影響銀行可用資金量。依央行推估，升準1碼約可收回1,200多億的市場資金。央行2024年6月及9月即各調高「存款準備率」1碼。分析資金對房市影響，應綜合考量所有相關政策。
2.總體經濟情勢
經濟景氣的好壞會直接影響民眾的購房意願。當經濟景氣好，民眾收入增加，購買力提升。投資者對房地產的投資需求增加，願意投入更多資金。反之，經濟不佳時，民眾收入減少，購房能力降低。此時經濟前景不明朗，投資者會變得保守，減少投資房地產。
3.房市心理預期
政府房市政策會直接影響市場參與者的信心和行為，進而影響房價的走勢。打房政策可能會讓自住客預期房價下跌，因此延後購房計畫。投資客也可能因為政策的不確定性增加，暫時選擇退出房市，而將資金轉入股票或是債券。
房市趨勢是漲是跌，可由上面這3個因素來做判斷。
當資金寬鬆、總體經濟情勢穩定，且房市心理預期正向，房市將會大漲；反之如果資金緊縮、經濟負成長、且房市心理預期負向，房市則會大跌。若二正一負，或一正二負，房市則可能略微上漲或下跌，不會有過大波動。
升息打房、房價必跌？台灣房市的實證分析
接下來，我們試著將前述的「房市行情心法公式」套用在實務上來說明，並且以歷史實際數據來進行分析。資金面將以央行降息、降低存款準備率（降準）及其他對於資金動能有正面影響的政策來看；總體經濟及房市心理預期則依當時經濟情勢及房市政策為準；房市則以內政部住宅價格季指數代表，並以季指數對去年同季變動率代表變動趨勢。
2009年遺產及贈與稅稅率調降為10%，開啟了一波資金行情（正向）。雖然2010年政府開始實施一系列打房措施（負向），2012年推出豪宅限貸及實價登錄1.0，2014年第4波信用管制、北市囤房稅，但在經濟維持穩定（正向），趨勢二正一負，房價始終維持成長。
直到2015年台灣經濟出現明顯衰退（負向），趨勢二負一正，房市才開始反轉向下，並於2016年轉為負成長。政府為了刺激整體經濟，從2015年中至2016年中開始連續降息4次。也穩住整體行情，讓趨勢並未變為3負，房價行情並未大跌。
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而2019年1月開始施行「歡迎臺商回臺投資方案」，提高市場對於熱錢回臺的預期。2020年由於新冠肺炎影響，降息1碼（正向）。2021年台灣經濟年增率突破6%，創11年來新高（正向）、房價又開始大幅成長。
2022年至2024年雖然升息又升準，資金緊縮（負向），且2020年政府開始實施選擇性信用管制等打房措施，原本房市已現疲態，但由於2023年新青安政策推出後帶動了房市上漲的心理預期（正向），因此房市漲勢再起。
又在2024年推出史上最嚴厲的打房措施（限貸令）後，房市心理預期轉為負向，趨勢轉為二負一正，後續發展值得觀察。
本文獲「阿宅-雙碩士地產顧問」授權轉載，原文
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房地產部落客-阿宅地產顧問。20年房地產與金融投資工作經驗，曾任職於銀行、壽險公司、AMC不良資產管理、估價師事務所等。政大地政及企管雙碩士，具國考不動產經紀人、CSIA證券投資分析人員等多張證照。希望結合房產投資、估價、財務等專業，為客戶解決一生的房產大小事。
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