房價長期上漲的真相》台灣房價為什麼愈打愈高？專家：這3件事是最大關鍵
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許多人一定很好奇，為什麼台灣打房打了這麼多次，房價為什麼還是愈來愈高？
事實上這不是台灣獨有的狀況，但各國國情制度不同，國外的原因，未必能適用於台灣。今天我們就來聊聊不管政府推動了那些打房政策，台灣房價還是持續上漲背後的3大原因。
台灣房價長期上漲的3大原因
台灣房價上漲的原因，我們可以從供給需求面、成本面，以及消費者的心理預期層面來看。
1.供給需求
首先供給需求面，房地產與一般商品最大的不同，就是它可以自用，但也能投資，具備自用投資的雙重性。
因此，對於房地產需求，不能只從自用觀點，也要留意金融投資的屬性。當通貨膨脹的幅度加大，或投資人對其他投資工具有疑慮時，就會有更多的資金流入房地產。
另一個更大的重點，則是房地產對於貸款槓桿的高度依賴。因此，房地產需求與政府金融政策之間有緊密的連動性。政府只要透過調整基準利率、房貸利率水準以及貸款成數等工具，就可以直接影響民眾的購屋負擔能力，同時也會改變市場對於未來房市走勢的預期。
這樣一來，政府就能有效地達到增加或減少房地產市場需求的政策調控目的。
例如房市在2023年之後的一波上漲，其中的原因之一，就是政府推出新青安貸款，有效提升了房市的需求所致。
相反地，2024年9月的央行第七波選擇性信用管制，則是限制寬限期及貸款成數，也成功凍結市場，達到抑制房市投機需求的目的。
2.成本
決定價格的第2個關鍵因素，則是成本。如同一般物價，成本逐年上升，也是導致房價上漲的原因。
在房地產市場，當成本增加時，建商為了維持獲利，就會將成本轉嫁到消費者身上，導致房價上漲。
比較要留意的是，房價的構成包含建物及土地。土地占整體房價的比率較建物高，土地對於房價的影響程度也更大。因此那些又老又破的房子，雖然房屋折舊，但土地因為稀少性，地價持續上漲，最後加總後的整體價格還是會上漲。
所以台北大安區的老破公寓，雖然屋齡超老，外觀也已經老舊不堪。現在居然還是每坪破百萬，這完全是因為土地價值的原因。
3.心理預期
最後的因素則是心理預期，由於房市股市的本質相似，羊群效應及FOMO錯失恐懼，這2種會影響對股市投資人的心理情緒，當然也會左右房市走向。
去（2024）年的房價高漲，部分的原因，就是因為消費者看到房價不斷上漲，擔心再不買會更買不起。在更多人急於進場買房的情況下。導致房價上漲的預言自證，更進一步的讓房價抬升。
央行也看到了這點，因此，在央行總裁的公開談話中，也有提及，去年九月的信用管制，背後原因之一，就是要打破房價只漲不跌的心理預期。
台灣房價的持續上漲，是前述多重因素交互影響下的結果。從市場最基本的供需結構失衡，到營建原物料、土地等相關成本的顯著攀升，乃至於市場的買氣氛圍與整體經濟環境的變動。
這些環節層層疊加，就是導致台灣房價長期不斷持續上漲的原因。
本文獲「阿宅-雙碩士地產顧問」授權轉載，原文
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房地產部落客-阿宅地產顧問。20年房地產與金融投資工作經驗，曾任職於銀行、壽險公司、AMC不良資產管理、估價師事務所等。政大地政及企管雙碩士，具國考不動產經紀人、CSIA證券投資分析人員等多張證照。希望結合房產投資、估價、財務等專業，為客戶解決一生的房產大小事。
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