第七波信用管制下，如何提高貸款成數？資深地政士：一方法解決

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三國演義：「話說天下大勢，分久必合，合久必分。」套用在這一波房地產的信用管制及豪宅稅的認定，不得不佩服老祖宗們的智慧。

以第七波信用管制為例，購置第2戶可貸款5成，購置第3戶只剩可貸款3成，當購買相鄰2戶房屋時，如果能夠多一個「合」的手續，就可以享有較高額的銀行貸款，免受打房之苦，所以只要多一個建物合併的手續，讓2個門牌號碼的建物，合而為一，屆時馬上免除銀行貸款的困擾。

至於，什麼時候該「分」呢？以新北市為例，財政部將舊制房屋交易所得稅總成交金額超過4,000萬元，或是單坪價超過75萬元，將被認定課徵「豪宅稅」，且由原來的18%調高至20%，該如何趨吉避凶呢？可以善用「分」。

個案的房屋屬於1+2樓樓中樓建物，建物坪數超過80坪，以每坪市價60萬元計算，總價約4,800萬元，已達到豪宅稅的認定標準，該怎麼辦？透過建築師的協助，將建物辦理使用執照變更後，建物登記一分為二，屆時，4,800萬元的房屋瞬間降為2,400萬元，如果認定1樓、2樓的價差，1樓賣2,800萬元，2樓賣2,000萬元，2間都沒有達到豪宅稅的認定標準，驚險逃過一劫。

其實，好處不只如此，因為房屋面積變小，總價變低，相對單坪價可能拉高，賣的更好價格。上述總價4,800萬元的房屋，有可能為此創造出1樓3,000萬元，2樓2,000萬元的好價錢，無形中增加了200萬元的收益，真的是一兼二顧、摸蛤兼洗褲！

當然，委託建築師及地政士辦理建物分割，會有相關手續費用發生，所以，辦理前可以事先概算，才能夠達到節稅效果。另外，客戶以為豪宅稅是市價×20%=所得稅，誤以為多賣出100萬元，要多繳20萬元的房屋交易所得稅。其實不然，正確的計算方式是：市價×房屋現值／土地現值+房屋現值=所得額，再併入綜合所得稅合併課稅。所以該不該辦理建物分割，該不該辦理建物合併，高下立見。

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小檔案_鄭文在

正業地政士聯合事務所所長，前新北市地政士公會公關主委。

擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。