房子究竟是資產還是負債？不只是錢的考量！買房成本可能比想像得還要高
圖片來源：Adobe Firefly
許多人夢想擁有自己的房子，認為「有土斯有財」，買房就是最好的投資。
這個觀念在過去台灣確實成立，因為台灣幾乎所有區域的房子都在漲價。然而，面對未來的少子化，這個觀念已經不能一概而論了。
當因為少子化，台灣和日本一樣發生相同的都心回歸效應，就業機會及人口集中的六都，特別是位於市中心或是有產業進駐、重大建設周邊的區域，由於需求將有望維持穩定，房價仍有支撐。
但其他人口外流的小型都市及偏鄉，由於人口的供需失衡，當地房價可能就很難維持了。
買房，本質上是一種資產配置，而租房，則是一種消費行為。兩者最大的差異，就在於你所居住的房子，在未來有沒有「增值潛力」。
失去了增值潛力的房子，不如用租的，反而可以提供更大的財務彈性。
買房的成本遠比你想得更高
當你決定買房，支出可不只是每個月繳的房貸那麼簡單。
我們來看看買房會有哪些主要的「隱藏成本」：
1.高額頭期款：需要準備房屋總價的20%～30%，這筆錢拿去投資，也能產生一定的收益。
2.每月房貸利息：現在房貸利率愈來愈高，幾百萬、甚至上千萬的貸款，每個月的利息將是一筆不小的開銷。
3.稅金：每年要繳交房屋稅、地價稅，未來如果出售還要繳房地合一稅及土地增值稅。
4.管理費：大樓、華廈為了維護社區運作，必須繳納管理費，這是每個月的固定支出。
5.修繕費：房子管線會老化，家電會損壞，這些都需要屋主出錢來修繕或更新。
6.裝潢費：買房通常會需要一筆裝潢費用，從幾十萬到上百萬都有可能。
7.仲介費、代書費等雜費：買賣房子過程中會產生許多手續費。
這些林林總總的費用加起來，會是一筆非常可觀的數字。
租房的「優勢」在哪裡？
當你喜歡某個地區的居住環境，可以選擇用租或買的方式在當地生活。而相較於買房，租房最大的優勢就是「彈性」和「低門檻」。
1.資金靈活運用：不需要準備大筆頭期款，這筆錢可以用於其他投資，例如股票、基金，甚至創業，這些投資的報酬率有機會比房子增值還要高。
2.居住彈性大：如果工作地點變動、家庭成員增加或減少，或是單純想換個居住環境，租房可以輕易地搬家，不用擔心賣不掉、或賣了虧錢的問題。
3.免除修繕困擾：房子重要的維修保養通常是房東的責任，你省去了修繕的麻煩和費用。
4.沒有房產稅務負擔：你完全不用繳房屋稅、地價稅。
當房子沒有「增值潛力」，租房就贏了
現在，讓我們回到核心：當一棟房子沒有增值潛力時，為何買不如租？
如果一個區域缺乏產業發展（例如沒有新科技產業進駐）或重大建設（例如沒有新的捷運、公路、商場、學校），那麼這個區域的房價就很難上漲，甚至可能因為人口外移、老化而下跌。
在這種情況下：
1.買房總成本，很可能遠高於同區域的租金
相對於買房必須付出的頭期款、房貸利息、稅金、管理費、修繕費等等，台灣的租金仍屬低廉。
當把房子住了幾年後賣掉，如果房價沒有上漲，沒有賺到房價增值，這些錢就變成「沉沒成本」，你會發現買房總支出比單純租房還要多很多。
2.資金被「卡住」
龐大的頭期款和每月房貸，如果沒有帶來資產增值，等於你的資金效率極低。這筆錢如果拿去投資其他能產生報酬的標的，長期下來的累積財富可能遠超過買這間房子所能獲得的。
3.失去了自己的時間
買房後，你還得花費時間處理各種房產事務，而這些時間，租客卻可以省下來，用於提升自己或享受生活。
最後提醒，買房不僅是買一個居住的地方，更是買一份資產。如果這份資產沒有機會增值，那它就變成了一種成本高昂的「消費」。
在這種情況下，以租代買，把資金靈活運用在其他地方，反而可能會是更明智的選擇。
本文獲「阿宅-雙碩士地產顧問」授權轉載，原文：阿宅買房守則：沒有增值潛力的房子，與其買，不如租！
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房地產部落客-阿宅地產顧問。20年房地產與金融投資工作經驗，曾任職於銀行、壽險公司、AMC不良資產管理、估價師事務所等。政大地政及企管雙碩士，具國考不動產經紀人、CSIA證券投資分析人員等多張證照。希望結合房產投資、估價、財務等專業，為客戶解決一生的房產大小事。
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