房市「留校察看」，央行信用管制未鬆綁！銀行慎貸讓交屋族緊張、首購族卻步
中央銀行6月19日召開理監事會議，決議利率、存準率維持不變，也未鬆綁自2020年以來實施的多項房市信用管制措施，展現政策持續緊縮的態度。專家分析，此舉符合市場預期，也是為了防止資金轉向房市而預作防線，避免資產價格失控。現階段，房市雖因七次信用管制與六次升息，顯著轉冷，但不動產放款仍處高檔，加上貸款核發趨於嚴格，購屋族面臨的申貸難度與壓力不減。央行選擇「觀望不放鬆」，凸顯當前經濟仍處風險高壓之中，房市政策難有大幅鬆動空間。
中央銀行6月19日召開理監事會議，決議維持利率與存準率不變，並未鬆綁自2020年以來實施的房市信用管制。多位專家指出，這項決策符合市場預期，主因是國際政經局勢動盪、國內經濟下行風險升高，房市若「硬著陸」，恐傷及整體經濟，央行選擇穩住政策基調，避免激烈波動。
匯市才是央行現階段重點，房市「留校察看」
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，央行現階段聚焦匯市與經濟穩定，房市雖然已處於低檔盤整，仍被視為潛在風險源，因此將房市「留校察看」，因為持續緊縮的貨幣政策與高利率環境，不僅可抑制通膨，也有助防堵資金短期流向房市，引發資產泡沫。
事實上，央行的七波信用管制、六度升息、兩度調升存準率，已有效壓抑房市熱度。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，多次打房後，不動產貸款成長趨緩，顯示央行目前無迫切需要再加重管制力道。
房貸竟然被拒！年收多少最好貸？
不過，購屋族的申貸壓力不減反增。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，目前房貸集中度仍維持在37％左右，5月購屋貸款餘額及五大行庫新增房貸金額皆較上月增加。在風險仍高、銀行資金保守的情況下，購屋族仍難逃申貸瓶頸，尤其公股行庫優先支應「新青安貸款」，對一般貸款更為謹慎，僅民營銀行的核貸條件稍有彈性。
近期就傳出有購屋者因年薪不滿150萬元遭拒辦「新青安」，引發關注。根據台灣房屋統計2025年第一季聯徵中心資料，年收120～160萬元者平均貸款成數最高，達72.96％；年收80～120萬元者次之。但收入愈高並不等於成數愈優，年收80萬元以下與300萬元以上者，反而僅有約70.9％的平均成數。
利率方面，整體平均房貸利率從去年同期的2.11％升至2.36％，其中年收120萬元以下者享有相對較低的2.34％利率，年收愈高，利率反而愈高，年薪300萬元者的平均利率為2.44％。
2025年第一季全台各年收區間貸款狀況。台灣房屋提供
張旭嵐以八成貸款、40年期、1.775％優惠利率計算，每月房貸支出約為2.8萬元。若以還款佔收入30～40％推算，申貸者年薪至少須達百萬元以上，並預留生活費用，才能符合銀行對還款能力的要求。
「銀行核貸審查除不動產條件外，更重視申貸人財務能力，債務總額不得超過年收入七成，否則可能遭調降核貸額度，甚至被拒。」張旭嵐指出，年薪偏低者若購買高總價物件，恐無法貸足八成，自備款需求大增；已有多筆房貸者則更受限貸令影響，條件更嚴。
張旭嵐也說，在當前信貸趨緊、利率攀升的環境下，即將交屋的購屋者壓力沉重，只能接受「低成數、高利率」的條件，資金壓力遠超預期；反觀手握現金的買方，倒是能從容議價，逐步成為市場中的相對贏家。
2025年第一季房貸核貸成數平均71.82%。台灣房屋提供
買房可以議價了！新竹、台中、高雄開價打八折
另一方面，房市轉冷，議價空間擴大。根據《591實價登錄》統計，今年前四月，六都與新竹縣市待售物件中，除台北外，其餘地區平均議價空間增加2.5～11.9個百分點，新竹、台中、高雄等地議價率突破20％，等同開價打八折。
成交價與開價差距擴大，反映買方追價意願減弱，投資客退場，市場氣氛逐漸轉淡。
《591實價登錄》進一步指出，今年前四月，六都與新竹地區的平均開價與實際成交價落差顯著，新竹增加11.9個百分點最多，其次為桃園與高雄，分別為9.6與7.6個百分點。成屋屋主價格心態鬆動，提供現金族進場機會。
儘管目前房市尚未出現劇烈下滑，但交易量萎縮與購屋門檻提高已成為常態。專家認為，房市進入緩步調整期，央行仍將審慎觀察國內經濟走勢、通膨變化與資金流向，按部就班調整政策。對購屋族而言，惟有緊盯政策動態，才能順利爭取核貸，實現買屋目標。
打炒房政策上路後，買方不再盲目追價，議價率進一步拉大。591房屋交易網提供
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