寫字樓市況｜仲量聯行預計2026年香港甲級寫字樓價值及租金將跌10％

仲量聯行發表最新研究報告《小投資大回報：策略升級穩守寫字樓資產價值》指，目前香港接近一半（44%）的甲級寫字樓樓齡已超過30年，比例將於2030年升至55.1%，到2035年約五分之一的甲級寫字樓樓面或面臨功能性淘汰，難以吸引租客。該行預計，明年甲級寫字樓的資本價值及租金將下跌超過10%，而樓齡超過30年又欠缺保養的商廈價值跌幅更可能高達20%。

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示，香港核心商業區佔有97.4%的甲級商廈於2015年前落成，高於其他國際城市。商廈老化的同時，未來五年預計將有830萬平方呎甲級寫字樓供應進入市場，相當於過去十年淨吸納量的總和，市場競爭料將進一步加劇。老舊物業若未能及時升級翻新，將難以滿足租戶日益提高的期望，面臨租金壓力、空置率上升、營運效率下降 並且資產價值下滑。

近年來，隨著混合辦公模式普及、環境、社會及管治（ESG）標準日益嚴格、智能辦公空間興起，加上企業更重視員工福祉與品牌形象，市場出現明顯的「優質遷移」趨勢，租戶傾向選擇靈活度高且符合可持續發展標準的現代化寫字樓。

2024年的市場數據正好反映了此趨勢，樓齡五年內的甲級寫字樓錄得超過100萬平方呎的吸納量，相反，樓齡30年以上的寫字樓則錄得負4.4萬平方呎的吸納量。租金方面，目前新舊寫字樓的租金差距逐漸縮小至每平方呎2.9港元，創下歷史新低，將吸引更多租客於租約屆滿後會傾向遷往優質寫字樓空間。

鍾楚如補充，隨著優質寫字樓不斷湧現，高齡商廈單靠租金優惠已難以取悅租戶。預計相關租金差距將會隨著市場復甦而顯著擴大。如今，寫字樓不再只是工作場所，更成為企業吸引人才、展現企業文化與踐行可持續發展承諾的策略工具。企業在選址時更注重空間能否提升員工體驗、品牌定位及ESG表現，而新建寫字樓在這方面往往更具優勢。預計到2026年，甲級寫字樓的資本價值及租金將下跌超過10%，而樓齡超過30年的物業價值跌幅更可能高達20%。老舊寫字樓若不積極升級，將難以維持市場吸引力和資產價值。